賃貸マンションの敷金清算でもめています。少額訴訟するべきか？
賃貸マンションの敷金清算でもめています。少額訴訟するべきか？
平成16年7月1日～平成21年12月31日まで5年半、不動産仲介で賃貸マンションを借りていました。貸主は法人。
建物：1985年築 RC造 4階建ての3階2DK（6畳和室、6畳洋室、DKの40.3m2）
家賃：48,000円、敷金：96,000円、礼金：48,000円
賃貸借契約書の特約事項に
借主は、退去時に貸主と協議の上、畳・クロス・襖の張替え及びルームクリーニング代金を支払うものとする。
と記載があります。
まず、退去時の清掃はかなり念入りに清掃、キッチン水周りはエレクトロラックスのスチームクリーナーを使用し、これ以上は取れない程度の清掃してます。洋室のフローリングはウッドカーペットを敷いていたので傷は全くなし。タバコもベランダで吸っていたので、ヤニもなし、畳は家具を置いていた色の違いや表面のこすれなどはあるが、毀損箇所はない。（こちらの認識では）
その後の経緯は、
(1)12/31 大家側の担当者立会いのもと引渡し
（その場ではいくらかは戻るでしょうといわれ、1/10前後には見積送りますといわれる。その場で確認した毀損箇所は、子供の落書きした襖1枚）
(2)1月中旬を過ぎても連絡がないので数回電話にて催促、込み合っているので順次送るとのこと（かなりめんどくさそうな感じ）
(3)2/17 嫁が電話したところ、書類は送ったといわれ、郵便事故かもしれないので再度送りますといわれる。（あまりにも適当）
(3)2/23 やっと担当者の名前で「敷金清算書」が届く（日付も社判もなし）
敷金96000円に対し、約35,000円の追加請求
（ハウスクリーニング45,000円、畳表替6枚5,500円×6＝33,000円、クロス張替え1,325円×25m2＝33,125円（毀損箇所の提示もなし）、襖張替え2枚3,600円、過去2年分の町内会費2,400円、退去月の水道料金5,000円弱の合計13万円弱かかっているらしい）
(4)2/28 担当者へ電話しても出ないため、内容証明で敷金返還請求書を送る。
ハウスクリーニング、畳表替、クロス張替えはこちらが毀損していないものは支払わないし、仮に払うとしてもクロスは5年半で減価償却を考えると20％程度負担だろう、と敷金の残り84,000円を返すよう伝える。場合によっては法的手段もとると入れる。
(5)3/3 貸主法人の代理人として弁護士から要求はのめないとの書類が届く
なお、スチームクリーナー使用によるものと思われるクロスの湿気、襖の周縁部に原因不明の傷があり追加請求も検討中、減価償却を含めないといけない決まりはあるのか？などとにかくはじめの請求額を支払うようにとのこと。
現状復帰のガイドラインやら過去の判例やらいろいろ調べて
少額訴訟を行い、ダメでも要求の半分程度で和解できればいいかなと、考えております。
特約事項については、2ヶ月待たせておいて、一方的に請求書を送ってきて足りないから払えという対応が、協議とは言えず、無効と考えています
ただ、気になるのが、相手法人が弁護士を代理人にしてる（実際は分からないが）ので、こちらが少額訴訟を起こしても通常訴訟にもっていかれたら困る。こちらとしては金額が金額なので少額訴訟以上のことをする気はないのです。一般的に考えると貸主が8万そこそこの請求で弁護士に依頼して訴訟する訳ないのですが、これまでの対応から何ともいえません。
代理人の弁護士に対して書面で再度こちらの主張（ガイドライン、過去の判例などをもとに）を投げてからの方がよろしいのでしょうか。相手はプロですし、余計な弱みを出したくないのでこのまま連絡せずに少額訴訟の訴状を出そうかとも思っています。勤め先の顧問弁護士の名前を出してよいと上司からは言われています。地元の弁護士会のお偉いさんのようですので。
欲しい結論は、(1)このまま少額訴訟、(2)弁護士へ再度連絡してから決める、(3)それ以外にいい案があれば、
長々とかいてしまいましたが、皆様のお知恵を拝借できればと思います。
よろしくお願いいたします。
