賃貸物件の契約内容の交渉・敷金償却

質問

現在引越しを控えておりまして、申込書も提出し、大屋さんとも
直接お会いしまして、あとは週末に契約・お支払いするだけ、という状態ですが
契約内容の一部に納得出来ないので、ご相談させて下さい。

都内でペット可・バイク置き場2DK以上という、不動産屋さん
泣かせ？の二重苦の条件ながら以外とある物でして、以下が条件です。

・2DK・50ｍ・125000円
・敷金礼金2・2（ペットOK。猫、償却1）
・クーラー2基付
(内1基はもともとあるかなり古い物、その他1基は新規で付けてくれました)、
・レンジフードを新規に交換。
・猫で、敷金3内償却1⇒敷金2内償却1になりました。
・家賃は132000円⇒125000円に下がりました。

条件としては悪くないと思うのですが、

・筑30年ぐらいの古いマンションで内装はぱっと見、凄く汚いわけでは無いがまあ、綺麗では無いというレベル。

・未クリーニング。これからやるとの事。
壁等もキッチンもうっすらと汚れているが、全面張替えするほどでも無いとの判断
(何十万もかかるので・・と不動産やさんは言ってました)らしく
そのままとのこと。内装するなら自分で業者に頼むなりなんなりしてくれ、という感じでした。

・そこまで汚く無いので畳交換はしてくれない様。
(普通、畳の交換は必須と思ってましたが違うんですね？)

・襖もそこまで汚くないが一部大きな汚れがあり、
はがれている物もある。

・所々の壁に釘など打ってある。
・クローゼットのドアとか、洗面台の壁など目立たない部分が
剥がれている所がある。

Q1：契約までにはクリーニングも済んででいると思うのですが
クロスなどクリーニングでどこまで綺麗になりますかね？
現状とあまり変わらないと考えたほうがいいですか？

Q2：内装はほぼそのままの状態で借りるのに、ペットで敷金1償却と言うのは
少しフェアじゃない気がするのですが、妥当でしょうか。
交渉の余地はありますか？

確実に2年以上は住みますし、前入居者も2年は住んでたようです。
もちろん綺麗に利用するつもりですが、私達が退去する際は、そのままと言うわけには行かないと思のでクロス張替えなどおそらく行うと思います。
ちなみにおばあちゃん猫でして、柱や床などをガリガリする癖はありません。

Q3：上記に伴いますが、交渉する場合、敷金1と、敷金償却1のみと、
敷金2償却無しとどれが交渉しやすいですか？

Q4：前の入居者がほぼ住んでた状態でそのまま借りるようなものですので
上のほうでに記載した旨の、住居劣化部分を私の退去時に
咎められて敷金が帰ってこない。。何てことも危惧してます。
よくサイトなどでも退去時の敷金返還の為、契約時に写真など残すとか
書いてあります。それと契約書などに書面で残しといた方が良いことなどありますか？
すごく人の良さそうな大家さんでしたので、自分でもそれは嫌な感じだなと思うのですが、やりすぎですかね？

色々と既にご足労頂いているので
（大屋さんはクーラー取り付けなど、内装関係がご自分で出来るようで
先日言ったときも換気扇を交換されてたので・・）
更に色々交渉するのはどうなんだろう、
自分的には色々考えすぎなのは分かってますが
高いお金を払うので、少しでも良い条件で、と思ってます。
どなたか、アドバイスお願いします！

回答No.2

m_inoue222

大家してます

あらゆる交渉は可能ですが、貴方にはその物件は向いていないのでは？

失礼ですがそこまで細かく要求され、
しかも「敷金が帰ってこない。。何てことも危惧してます。」
などと疑われると私なら契約は白紙に戻させて頂きます

エアコンはサービスした
現状は子細に観た
その上で出来るだけ自分にだけ都合の良い条件を更に交渉する

私なら疲れますし、その様な方との契約は辞退させて頂きます

日本では「賃貸契約とはまず相互の信頼関係が基本」

大家は数百万円、時には１千万円以上の物件を人に貸すのです
家賃１２－１３万円なら物件価格は１５００万円超でしょう

基本的な信頼が無ければ契約には至らないでしょう

で、契約でそこまで細かく交渉し、それでも退去時が心配な大家との契約なんて最初から考えるべきでもないと思いますよ

＞やりすぎですかね？

交渉はいくらしても構いませんが大家がキレれば契約は白紙でしょう

お礼

長い質問に回答下さりありがとうございます。

>エアコンはサービスした
不動産やさんで物件を見た時、エアコンはもともと2其付きとの記載でしたので付いてなかったのでつけてもらいました。

私事ですが、自分でここまでの金額で賃貸契約をするのが初めてで
この引っ越しで貯金も底をつく勢いでなので、我ながらセコくなってました。
教えてGOO!等を見ていると退去時のトラブルのことなど
よく見かけるので念には念を、と考えすぎてました。。

交渉によっては契約を辞退されることもあるんですね！
大家さん側の御意見参考に成りました。
回答ありがとうございました。

回答No.1

hokusai14

こんにちは。零細大家をしています。

Ｑ１
→埃汚れはきれいになりますが、ヤニ汚れや染み付いたような汚れはきれいになりません。

Ｑ２・Ｑ３
→大家側は、内装が汚れているから敷金を低くするというような細かい考え方をしません。需要と供給で考えます。

うちのマンションで、立地が良いが築浅ではなく内装も古びているのがあります。立地が良いがために、引く手あまたです。
内装が古いので礼金・敷金・家賃交渉をしてくる人がいますが、即お断りです。断ってもすぐ次の申込みがあります。
別の都営線沿いの築浅マンションは、分譲賃貸で設備も全て揃っているのに人気がありません。（涙）
立地が悪いからでしょう。こちらは交渉されたらなるべく飲むようにしています。

質問者さんの物件のオーナーも「この条件だったら他にも入居する人がすぐ見つかるのでは」と思えば断るかと思いますが、
すでに交渉が成功しているので、不人気物件なのかもしれません。
ただ、交渉するなら最初の交渉で一気にすれば良かったと思います。
何度かに分けて交渉すると嫌な印象を持つでしょう。

Ｑ４
→退居時に質問者さんが部屋を汚した場合、立証責任は大家側にあります。入居前の写真を撮っておくだけで十分だと思いますよ。

お礼

長い質問に回答下さりありがとうございます。
交渉でお断りされることもあるんですね。びっくりしました。
当方の物件は立地は・・かなり良いかもしれません・・
大家さん側の御意見参考に成ります。

>ただ、交渉するなら最初の交渉で一気にすれば良かったと思います。
>何度かに分けて交渉すると嫌な印象を持つでしょう。
そうですね。内装を見たときももクリーニング前でして
クリーニングでなんとかなるのかな、と都合良く考えておりました。。

私事ですが、自分でここまでの金額で賃貸契約をするのが初めてなので
この引っ越しで貯金も底をつく勢いなので、我ながらセコくなってました。
回答ありがとうございました。