住宅なのに収益物件だと言われ住宅ローンが組めない

質問

どうすれば良いかを教えて下さい。
長文ですが、宜しくお願いします。
私は４７歳で８歳の子供１人独身の女性です。
平成２年に私の父が、現在住んでいる自宅兼工場を新築しましたが、その数年後から業績が悪化し、平成１５年に私の知人が「今だったら助けてあげられるから、その物件を任意売却させてもらいなさい」と言ってくれたので、父にも５年経ったら私が買い戻すからと言って説得し、借金は借入先の銀行から保証協会に移っていたので、保証協会に話をして私の知人に売却することが出来ました。
そして、その父が平成１７年に亡くなり、私は相続放棄をして事実上は債務は無くなりました。でも、助けてくれた知人の会社が今年この不景気で私の住いを維持していくのが難しくなり、私にそろそろ買い戻して欲しいと言われました。そして父との約束通り買い戻すべく、行動に出ました。売却時の金額は、破格ですが１５４坪に築１２年の４階建て（１階駐車場、２階工場、３，４階各住居）建坪６４坪のビルと築３０年鉄筋コンクリート２階立て建坪２０坪の事務所を５，２００万円で売却しました。そして現在まで４階建ての建物を１階から４階まで１ヶ月２０万円で賃貸契約で借りていました。今回買い戻すに当っても、買い取った金額で良いと知人は言ってくれたのですが、全部を買い戻すには無理があるのと、知人も２０坪の事務所で印刷の仕事をしているので、住居部分の４階建ての建物に土地８４坪分を４，０００万円で買取たいのです。残念ながら自己資金は殆ど無くて、登記料とか税金や売買手数料で無くなってしまうと思います。私の年収は約６００万円他の借り入れは車のローンが約１００万円ほど残っています。
後は借金はありません。
そして、銀行に住宅ローンの申し込みをしたのですが、２点問題があって、容積率が少しオーバーすることと、４階建てを子供と２人では住宅として認めてもらえず、実際、２階の工場は父が雇っていた職人さん(65才）２人を辞めさせる訳にも行かず、（国民年金なので）仕事をしています。お金は貰っていませんが私が代表の有限会社です。銀行は「収益物件だから住宅ローンは組めません。」と言われてしまいました。私の審査まで至っていないそうです。住宅ローンでないと長期の借り入れが出来ないし、毎月の支払いが１５・６万円程度しか支払えないので無理だと思います。１階の駐車場も他人には貸していないし、２階工場は家賃を貰っているわけでもなく、４階は今は空き家だし・・でも私は約束通りに、父が一生懸命頑張って建てたこの家をどうしても買い戻したいのです。何か良い方法があれば教えて下さい。
宜しくお願い致します。

回答No.5

nonbay39

＞銀行の営業さんもどうにかできないかと頑張ってくれたのですが
　末端の営業は融資実績が欲しければある程度無茶を承知で頑張るでしょう。イケイケの営業ならばなおさらです。別にその行為に意味は無いです。融資は白か黒しか無いでしょう。

　門前払いと言う表現が気に入らなかったのでしょうか、単に無理です。

　先の回答は甘めに書きましたが、そもそも車のローンなどが残っている状態で住宅ローンを考慮するのは通常の稼ぎの範囲では論外です。

お礼

ありがとうございました。

回答No.4

drisa

こんにちは。

・４７歳
・年収６００万円
・カーローンの平均支払月額４万（仮定）

上記を都市銀行基準で計算すると、借入限度額は３３００万円程度です。
カーローンの期間が残７年だとしても１.２万円/月ですから
そーだとしても借入限度額は４０００万円に届きません。

算出金利や返済比率は金融機関に依りますが、まずその点で疑問があります。

次に２階部分を工場として使っている事も承知の上で銀行（保証会社）は審査しているのでしょうか？
恐らく１階駐車場も仕事関係で使っていると思いますので、工場の使用面積が多すぎます。
５０％を超えていないにしても使用比率が多いと【住宅】ローンでは扱えないと言われるかも。

２人暮らしでは広すぎると言われているのも納得ですが、
例えば住人が増えその点をクリアーしたとしても、上記の問題が
後から出てくると思います。
文面だけを見ても拒否される要件が多数目に付きます。

住宅ローンの期間や金利でなければ支払出来ないが住宅ローンは組めない。
この時点ですでに手詰まりなのは質問者が一番感じてるのではないでしょうか。

工場に対して融資してもらえれば良いのかもしれませんが、それも難しいと思いますし・・・

建物を買い戻したい気持ちは十分伝わって来るのですが、動くのが遅すぎます。
動くなら任意売却の段階から計画的に動くべきでした。
（カーローンを組んでる時点で考えがヌルイです。）

知人に余裕があれば割賦（知人に対して直接分割払い）という方法も考えられますが、
普通であれば受ける人はいません。

ダークな方法はあるかも知れませんがこのサイトでは無理ですし、
そういう方法は結局自分の身を滅ぼします。

良い方法・・・早めに結論を出すのが一番良いと思います。

お礼

的確なアドバイスありがとうございました。
銀行が住宅ローンを組めない理由のに、工場と駐車場が住居部分より少し大きいのが気になると言われました。
ただ、車のローンはあと１年半で終わります。銀行の営業さんも、６００万円の収入で４０００万円は大丈夫です。との事でしたし、カーローンは１００万程度ならローンが通ったら先に全額返済すれば大丈夫です。とのことでした。
ただ、住宅ローンが一番良いのですが、長期のローンがあれば・・・と、まだ諦め切れません。工場は有限会社にしていて、決算報告書もありますが、個人ローンを組むつもりだったので、赤字にはしていませんが、シッカリ黒字にもしていません。
でも、drisaさんのおかげで自分のやるべきことが遅いかも知れませんが解った気がします。
もう少し頑張ってみます。ありがとうございました。

回答No.3

-phantom2-

＞８４坪建物付で４０００万はとても安い買い物なので、銀行の営業さんもどうにかできないかと頑張ってくれたのですが、

住宅ローンで融資が可となれば、質問者さんに4000万が貸せる。とその銀行は言ってるのですか？

私は、たとえ住宅ローン金利で借りれたとしても、質問者さんの年齢と年収で借りれる最上限は3000万程度と思います。
車のローン残や頭金ゼロの悪条件で、実際にはさらに減額になると思います。

もし4000万貸せる、と銀行が言ってるならば、そのような金融機関に相談するのは止めた方が良いかも知れませんよ。

4000万はどう考えても貸し過ぎです。
なのに貸してくれるのは「もし滞納になったら、差押さえて競売にすれば回収できる」という考えが貸し手側にあります。

4000万以上の価値がある不動産に、4000万貸して一番抵当を付けれるなら銀行にとっては安全な融資です。
しかしこれは借りて返す人のことを考えているとは思えません。

お礼

ありがとうございました。

回答No.2

tarotaro001

＞容積率が少しオーバーすることと
銀行は、こういった（当時はＯＫでも現状は）違法な建築物に対して融資をしてくれません。
もし、支払いが焦げ付いて売却になった場合、売りにくいためです。

また４０００万の借り入れで、６００万の年収ですと、年収の７倍近い借り入れとなるために、これもかなりのマイナス要因です。
そもそも支払っていけるのでしょうか？

４７歳ということは実質２０年くらいのローンしか組めません。（７０歳になっても収入の見込みがあれば別ですが・・・）
例えば
４０００万、２０年全期間固定３％で試算すると毎月の支払いは２２万
多少条件をよくして
４０００万、２５年全期間固定２％で試算すると毎月の支払いは１７万
です。

この他に固定資産税が別途毎月数万は計上する必要があります。

あなたの希望している
＞毎月の支払いが１５・６万円程度
はそもそも無理です。

今一度、冷静に自分を見直すことから考えたほうがいいと思います。

お礼

ありがとうございました。
４７歳６００万円の収入で住宅ローンの借り入れ限度は、４２００万円まで、借り入れ期間は最長３３年、８０歳まで返済とゆうのが４件の銀行とも同じ回答でした。
だから毎月の返済は１５万円程度ですが、固定資産税等があるので、毎月の延べは２０万円強になると思います。
年収の６００万円は実際の手取り収入です。
月５０万円の収入で２０万円の家賃を今も支払っているので、子供と二人で生活はやって行けております。
でも、もっと冷静に自分を見つめてみます。
ありがとうございました。

回答No.1

nonbay39

純然たる住宅では無いので金利の低い住宅ローンを組めないのは当然でしょう。
　仮に他のローンを探すと金利が高くて支払えないのでしょう。
　住宅ローンにしても他のローンにしても車のローンが残っているのは大問題です。また４０００万円の買い物をするのに最低１００万円以上の頭金は必要です。年齢的にも無茶な相談です。

　他のローンにしても、保証人を見つけて来るなり、太い担保を差し出すなりしないと無理なものは無理でしょう。

　良い方法は金融機関以外から借りることでしょう。親戚友人知人を頼るしか無いと思われます。

＞２点問題があって
　実際にはその２点を銀行が断る口実としてあげてみただけで実際には門前払いでしょう。検討に値する状態にすら無いということです。

　長い文章の質問ですが、端的にいえば借り入れで購入するのは不可能でしょう。

お礼

ありがとうございました。

補足

門前払いでは無いのです。
８４坪建物付で４０００万はとても安い買い物なので、銀行の営業さんもどうにかできないかと頑張ってくれたのですが、住宅ローンの審査機関が銀行とは違う為に厳しいと言われました。