住宅ローン返済について

質問

現在59歳になる父の事で相談です。(母は、亡くなりました)

平成10年3月に27年ローン3300万頭金0円で、新築を購入しました。
現在1000万返済済みだと思います。毎月15万の支払です。
今考えると、どうして銀行が貸してくれたのか？不思議なのですが…。

建築関係の仕事で、最近の不況で、1か月仕事が無い事が多々あります。
後継者は無く(娘3人嫁いでおります)、父親も59歳なので、残りの17年間月々15万の支払いは、不可能だと思っております。
現在、私達夫婦と暮らしていて、毎月のローンを折半していますが、父の収入が無い為、15万の返済を立替えるのは、数ヵ月が限度です。
私の旦那の給料でも、月々15万全額を支払うという事は不可能だと思いますし、旦那の年齢的にも17年という年月を支払うのは不可能です。
今後、どのような方法をとればよいのでしょうか？
ご意見よろしくお願いいたします。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

平成10年ですと、まだ銀行等民間金融機関では「長期固定金利」の住宅ローンが一般的ではなく、『旧・住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）』からの融資を利用される方も多かったころではないかと思います。

> 建築関係の仕事で、最近の不況で、1か月仕事が無い事が多々あります。
ということや「後継者」というお言葉を遣っていらっしゃることから判断しますに、お父さまは「経営者側」「自営業者」「個人事業主」といったお立場なのでは…と思います。
そして、お父さまが住宅ローンを借りられたのが、『住宅金融公庫』ではなく、銀行だとすれば、お借りになった平成10年ころ（申込時期を想定しますと平成６年から平成９年）の経営状況は悪くなく、銀行との「関係」も良好だったのではないでしょうか。
そして、事業の方でメインバンクとしていた銀行からお借り入れになったのではないでしょうか。
返済負担率から考えますと、年収が500万円程度あれば、「借りることができた」のも不思議ではありません。

現在59歳ということでしたら、平成10年は48歳ということになりますでしょうか。
48歳の方でしたら、返済期間を27年とすることはできます。
ご利用になられている銀行の住宅ローンでは、完済時年齢が75歳としていたので27年という半端な年数にされたのかもしれませんね。
『住宅金融公庫』でしたら、完済時年齢は80歳まで設定できました。

3,300万円を27年返済で借りられ、毎月15万円程度を『返済』（ローンは借りているものですから、それについては「支払」ではなく「返済」という言葉を遣います）しているのならば、年利は3.00％程度と逆算できます。

初回返済から11年ちょっと経過していて、繰上返済をされていないのでしたら、確かに
> 現在1000万返済済みだと思います。
その程度ですね。
債務残高は、2,200～2,300万円程度だと思います。

> 父親も59歳なので、残りの17年間月々15万の支払いは、不可能だと思っております。
自営業者であれば、「何歳まででも働こうと思えば働ける」ということになりますので、「一般的には」必ずしも不可能とは言い切れないのです。

> 現在、私達夫婦と暮らしていて、毎月のローンを折半していますが、父の収入が無い為、15万の返済を立替えるのは、数ヵ月が限度です。
もし、毎月15万円のお父さまの「借金」を、ご質問者さまなりご質問者さまのご主人なりが返済してしまいますと、１年間では15万円×12か月＝180万円となってしまい、「贈与税」の課税対象となってしまいますので、こちらについてもご考慮ください。

> 旦那の年齢的にも17年という年月を支払うのは不可能です。
失礼ですが、ご質問者さまのご主人が、ご質問者さまのお父さまよりも年齢が上…ということでしょうか？
そうでなければ、こちらは「不可能」とは言い切れないと思います。

> 私の旦那の給料でも、月々15万全額を支払うという事は不可能だと思います
> 今後、どのような方法をとればよいのでしょうか？
＃１さまが提案されている
> 旦那さんの名義で借り換えるという方法
は、残念ながら非常に難しいと思います。
ご質問者さまのお父さまとご質問者さまのご主人は、確かに戸籍の上では「他人」となっているかもしれませんが、ご質問者さまはお父さまと親子ですよね？
ですから、ご質問者さまは、ご質問者さまのお父さまの法定相続人となってしまいますので、今「売買」をしなくても、将来「相続」によって、その土地・住宅が「無償で」ご質問者さまのものになり得る訳です。
このため、ご質問者さまのお父さま名義の土地・住宅をご質問者さまのご主人が「購入する」ことは、「親子間売買」に準ずるものとみなされてしまい、住宅ローンの商品条件で対象外とされてしまうんです。
住宅ローンの借入を必要とする「原因」として、「親子間売買」は認められないことが多いんですよ。

家を手放したくない…ということでしたら、まずは銀行へ相談されるのが一番いいです。

ただ、ローンの名義変更をしたとしても、ご主人の年収では毎月15万円の返済は難しい…ということであれば、併せて「返済期間を長く」できないかということになりますが、
> 旦那の年齢的にも17年という年月を支払うのは不可能です。
ということであれば、17年よりもさらに長くなってしまうことは、さらに不可能ということですよね？

でしたら、返済不能に陥ってしまう前に、「任意売却」を検討された方がよろしいのではないかと思います。
住宅ローンを借りたまま、住宅ローンの「対象物件」を賃貸に出し、債務者が住宅ローンの「対象物件」に居住しない…ということは、住宅ローンの「契約条項違反」になることが多く、借りている銀行に相談が必要になりますので、ご注意ください。

お礼

ありがとうございました。
いろいろと参考になりました。

回答No.1

oguro-

短絡的には、引っ越すしかない、ということでしょう。
ローンの状況云々はあっても、家賃15万は払えないので、安いところに住み変わる、というのは自然な流れかと。
今の家を売るか貸すかは、立地などの状況によりますが。

そうは言っても、という思いもあると思います。
次の手は、旦那さんの名義で借り換えるという方法です。
お父様→旦那さんへ売却。
お父様名義の借金は全額返済。
旦那さん名義で住宅ローンを組む。
最近の住宅ローン金利は安いので、同条件でも返済額は減ると思います。いっそのこと、25年くらいで組んでしまうのも手です。問題先延ばしという気もしますが。

その他の方法は、収入を増やすしかないでしょう。ご質問者様自身がもし専業主婦なのでしたら、仕事に就くという方法があります。

どれもなかなか厳しいですが、皆さんでよく話し合われるのが良いと思います。

お礼

ありがとうございます
参考にさせていただきます