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住宅ローン 繰上返済するとどれくらい期間が短くなる?

住宅ローンを組む事になりました。 総額2240万。うち、 (1)フラット35で、35年借り入れ。1100万。  現在のところ、金利が、3.02% (2)銀行ローンで、5年固定、35年借り入れ。1140万。  現在のところ、金利が、2,25% 毎月の支払い、プラス年に2回、ボーナス月にも支払います。 ローンを決めるときの銀行さんの計算では、ボーナス月は 約2か月分の支払いより少し少ない程度をボーナス分返済にしました。 確か(1)はうち200万くらい、(2)も大体そのくらいが ボーナス返済分です。 です。金利は実行時なので、まだ、あと2ヵ月後ぐらいですから、 多少変わると思いますが・・・。 35年で借りていますが、できれば毎年、せめて、2.3年に 1回は、繰上返済をしていこうと思っています。 このとき、1度に100万円程度の繰上をどちらかの ローンに対して、行うとします。 毎月の支払額を下げるのではなく、返済期間を短くしたいのですが、 100万円支払うと、一体どれくらいの期間が短くなるんでしょうか? 例えば、ローンが始まってから、1年目か2年目に どちらかを100万繰り上げると、一体どれだけ短くなるの?と 疑問です。また、残高が減ってきたときに100万返済すると 多いときよりも短くなる期間は多いのですかね? 残高によっても変わってくると思いますが・・・。 大体の目安が知りたいのですがどうやって計算するものか さっぱりわからないので。。。。 どなたか教えて下さい。

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noname#35582
noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。 返済計画書は、私どもでも専用端末を使って作成しますので、計算をすることはなかなか難しいことなんです。 ご質問者さまはエクセルを使える環境にありますか? エクセル2002以降のバージョンでしたら、エクセルのテンプレートに「ローン計画書」というものがあるんです。 償還方法が元利均等償還ならば、これを利用されると便利ですよ。 以前、このような回答も入れさせていただきましたので、よろしければご覧ください。 http://okwave.jp/qa1641927.html http://okwave.jp/qa1722967.html http://okwave.jp/qa1936458.html ボーナス併用の場合は、2つのブックを使います(融資が2本で、それぞれボーナス併用ならば計4つのブックを使います)。 1,100万円をお借り入れになるにあたって、うち200万円をボーナス加算分とする場合には、1つのブックでは借入金額を900万円、返済回数(年)を12回とします。 そして、もう一方のブックの借入金額を200万円、返済回数(年)を2回とするんです。 これで、前者は毎月の返済分、後者はボーナス加算分となります。 ご質問者さまの(1)のパターンでは、毎月の返済分が34,737円、ボーナス加算分が46,480円ですね(要するに通常月の返済額は34,737円、ボーナス月(年2回)の返済額は81,217円ということです)。 繰上返済は、それぞれのブックの「ローン返済表」シートの右端にある「繰上げ返済」欄に繰上返済予定額を『マイナスで』入力すればOKです。 このテンプレートの基本は、「期間短縮型」なんです。 さて、繰上返済は「金利の高いものから」するのが一般的です。 ですが、ご質問者さまは、全期間固定と5年固定の2本立て(フラット35に併せ貸し)です。 ですから、どちらを選ぶか-すら結構思案のしどころだと思います。 あと、ボーナス加算分に対して行うか、毎月の返済額にも行うかでも違ってきます(通常返済の期間よりもボーナス返済の期間が長くさせることはできませんから、両方同時に行うか(これは計算が大変です~)、ボーナス加算分のみに充当するかになります)。 例えば、(1)について、とりあえず現在の提示情報で見てみます。 ボーナス支給が6月・12月ならば、ボーナス加算は1月・7月とするのが一般的なのでそのパターンで。 今年(2007年)3月に資金実行・初回返済としますと、完済は2042年2月。 ボーナスは2007年7月が初回で、2042年1月が最終の70回。 ちょうど1年後はボーナス加算月ではないので、来年(2008年)1月に100万円全額をボーナスに充当する形で繰上返済をしたとします。 来年の1月はボーナス返済としては2回目ですね。 100万円繰上返済をすれば、ボーナス分の残債は967,195円。 その2年後、2010年1月に再度100万円を繰上返済する場合、2010年1月時点の債務残高は870,119円。 ボーナス加算分の元本充当分がこの時は33,341円になりますから、繰上返済をする100万円から836,778円を充当すれば、ボーナス加算分はこの時点でゼロになります。 2010年1月時点における、毎月の返済分の残債は8,571,508円。 100万円と836,778円との差額163,222円を元本に充当することにより残債は8,395,121円になります。 2010年1月に163,222円を繰上返済することにより、返済期間が1年短くなり、完済が2041年2月になります。 さらに2年後、2012年1月に100万円繰上返済をすれば、残債は7,058,867円となり、完済予定は2035年10月になります。 問題は、(2)の銀行ローンが「5年固定」ということ。 5年後、即ち、2007年3月に資金実行・初回返済の場合は、2012年3月から金利が見直されるということです。 (2)が、通常返済分940万円、ボーナス加算分200万円とすると、2012年2月の返済が完了した時点での残債は、通常返済分が8,465,289円、ボーナス加算分が1,800,767円です。 この時点での見直し後の金利によっては、これ以降は(2)を繰上返済していった方がいい可能性もあります。 固定期間後に金利がどうなる契約なのかによっても違いますしね。 ましてや、5年後以降の金利がどうなるかなんて、全く予想ができません。 現在でも、長期金利は上がったり下がったりを繰り返していますので、資金実行が2か月以上先ならば、実際の適用金利がどうなっているか分かりませんね。 ところで、(2)は固定期間中も一部繰上返済はできるのですか? 時々、固定期間中は一部繰上返済不可-としている金融機関・住宅ローン商品もありますので。 あと、5年後の固定期間終了時に、残りの全期間を固定金利にすることはできますか? 再度固定特約を締結する場合に手数料が必要だったりしませんか? そういったことを考えに入れると、場合によっては「変動金利型」の方が『お得』になることもありますので、ご注意ください。 ローンの計算は簡単ではありません。 エクセルやシミュレートのサイトを活用して、何通りも作って比較してみなければ分かりません。 短期固定を選択する場合には、金利の動向にも注意を払わなければなりませんしね。 さしあたっては、適用金利がどうなるか…ですね。 長期金利も上がったり下がったりしていますし、1月には見送られた日銀の追加利上げがどうなって、市場にどう影響するか。

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その他の回答 (3)

  • 回答No.3
  • esezou
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slowdownさん、こんにちは。 元利均等を選択が多いと思います。 エクセルに IPMT という関数がありますので、1回の元金分は計算できます。 元均分は返済と共に暫時減っていきますが大雑把(短期的に)に直線近似すればいいでしょう。 計算の仕方はNO2さんの方法です。 結果ですが、仮定:金利変動なし、ボーナス分を月払いに算入。 (1)1年目¥100万で、5年短縮 (2)同4.3年短縮 2年目でも大差ありません。 その後当初から5年後にさらに100万で、 (1)さらに3.7年短縮 (2)さらに3.5年短縮

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  • 回答No.2
noname#25310
noname#25310

元金均等払いなら計算は簡単です。 繰り上げ返済は元本の返済に充当されるので、毎月の元金返済額がわかれば、その数字で100万を割ればよいのです。 利息や残高は関係有りませんし、いつ繰り上げしても短縮される月数は同じです。 ボーナス分の詳細がわかりませんが、2ヶ月分×2回、つまり4回分支払いが多くなるとして 1100万÷(35年×16ヶ月)≒19642・・・1回分の元金支払い額 100万÷19642≒51 つまりフラットは51回分の期間短縮となります。 (かなり概算ですが) 銀行の方も同じように計算して下さい。 元利均等の場合は複雑な計算なのでここでは割愛させて下さい。 ちなみに元金均等は期間短縮しても元本が減るので、返済額も軽減します。

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  • 回答No.1

ボーナス払いが入ると計算がちょっと面倒なので、 (1)の方だけ均等払いで計算しますと(2)は将来の利息が分かりませんので 計算できません。 1100万円借りて35年で払うと、月々43000円弱の支払で総支払額約1800万円です。 最初の内は支払額の内、元本に充当される額が少ないので(最初の月は利息が 約28000で、元本は15000円しか減りません)、当然、繰り上げ返済は早い方が お得です。 1000万円借りて月々の返済額が同じなら、支払期間が約5年短くなり、 1000万円の借り入れに対する総支払額は約1500万円です。 借入残高が100万円の時(33年後)に繰り上げ返済すると、支払が約2年 短縮で総支払額は3万円程度少なくなります。

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