住宅ローン▲借り換え、病気など

質問

住宅ローンを今年利用初めて利用したいと考えています。
物件は２３区新築です。

住宅ローンの借り換えはかんたんにできるものでしょうか？

（１）以前私の親が住宅ローンを借りていたときノンバンクからみずほ銀行に借り換えましたが、苦労していました。結局、借りることができましたが・・・。信用がなかったせいもありますが、借り換えはできるのでしょうか？

（２）ガンといった働けなくなる病気になったら住宅ローンはどうなるのでしょうか？最悪、賃貸に出せばよいと思いますが、ガンになったら団信保険は適用になりますか？死亡時のように住宅ローンが免除されるなんてことはあり得ないですよね？

はじめての住宅ローンでわからないことだらけです。

ご教授お願いします。

回答No.2

tarotaro001

＃１です。

＞自己破産すれば住宅と引き換えにチャラと考えてよろしいでしょうか？
検索で調べればすぐに色々とヒットしますよ。
http://www.jiko-hasan.biz/
http://www.jikohasan.com/
など・・・。

同様に任意整理も・・・
http://www.nini-seiri.com/
とか・・・

まずはネット検索してみましょう。

ただ、あまり気楽に考えない方がいいと思いますよ。

お礼

たびたび回答ありがとうございました。

おかげさまで、だいたい見当がつきました。

住宅ローンについては、これまで勉強してきたつもりですが、マイナスに関しては不勉強になりがちです。
検索で探すよりも専門家の方にお聞きしたかったのでそのような方法をとらさせて頂きました。

でも、大変勉強になりまりした。

回答No.1

tarotaro001

借り換えは要は物件の担保価値の値下がりがネックになります。

例えば新築時３０００万の価値の物件を購入する場合、３０００万を丸々住宅ローンを組める金融機関はあります。
ただ概ね８０％～９０％くらいまでの貸付で実際には１０％以上の現金を必要としますが・・・

それに対して借り換えの場合、５年経過した場合、一度住むことにより価値は３０％くらい一気に値減りしてしまいます。（丁寧に住んでいたとかではなく、入居した時点で・・・ということです）
そうなると、単純に考えても３０００万×７０％＝２１００万に担保価値が値下がりしてしまいます。
それに対して、借り入れ額が２７００万と仮定した場合５年後に２１００万以下まで減っていないと金融機関側はなかなか借り換えを認めません。
結局、担保価値より借り入れ残の大きい借り換えとなってしまい難しくなります。

通常の返済では、５年で元金を６００万も返しているとは到底思えません。毎年多額の繰上返済などをしていなければ・・・。

これは極端な例ですが、そういった意味で借り換えは難しいといえます。

＞ガンといった働けなくなる病気になったら住宅ローンはどうなるのでしょうか？

ガン保証特約付きの団信にすれば問題ありません。
参考例として
http://www.daisanbank.co.jp/personal/loan/danshin_2.html
などを参照してください。

＞最悪、賃貸に出せばよいと思いますが、
これは基本的に無理です。
住宅ローンは借主本人が住むことを前提での低金利での貸付ですので、賃貸に出すのは認められません。
また隠れて賃貸に出した場合、金融機関にばれたら残金一括返済を要求される可能性が高いので気をつけてください。
特例として遠方への転勤の場合、金融機関に相談の上でなら賃貸に出せる場合もありますが・・・

お礼

すごい詳しい方ですね。

めったにないケースを質問しているのに的確なお答えが返ってきて驚きです。

あと、図々しいながらももうひとつ。

ムリなローンを組まないので払える自信はありますが、念のためお聞きします。

もし払えなくなったら、自己破産、任意整理がありますよね？

私は資産をもっていないので自己破産すれば住宅と引き換えにチャラと考えてよろしいでしょうか？任意整理については詳しくはわからないのが正直なところです。

ご教授頂ければ幸いです。