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築20年マンション、購入アドバイスください！
九州在住です。築20年の中古マンション購入を検討しています。 現在義母の名義の1階角部屋に住んでいるのですが、真上の部屋（2階）の方から、マンションを買わないかと連絡がありました。 高齢になり、施設に入居するためマンションを空けるとの事。 今住んでいるマンションは、とても交通・買い物・公園などなど、あらゆる点で申し分のない地域です。 売り主は、20年前購入価格2800万円のマンションを、1700万円で直接売買でどうか？と言っています。ちなみに、売主の素性は知れており、信頼できる人です。 参考までに、不動産に査定（私の住んでいる部屋）してもらいましたが、「1500～1600万なら売れるかな、高くて1700万円でしょうか」と言います。 値段的には、どう思われますか？ あと、築20年という点で、何か気をつけておくことはありますでしょうか？ リフォームにも、200万円くらいかかるでしょうかね・・？ 私の住んでいる地域では、1900万円くらい出せば、最低ラインの新築マンションが購入できます・・。 どんなことでも結構です。 アドバイスよろしくお願いします。
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回答番号３番です ＞土地が30坪ついているそうなんです。 ＞単純に坪単価で計算すると、30坪は900万円位の価値になります。 うちのマンションも土地の権利が２５坪前後ついてます。 ちなみに僕が ＞築２０年という時点で建物の価値はほとんど無くなり ＞その土地の価値しかのこらないはず。 こういったのはその意味です。 もしそういう土地の「権利」でしたら築年数考えると そのマンションの価値は９００万と考えたほうが自然かもです。
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- kamaryu
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＞説明に不足していた部分があるのですが、土地が30坪ついているそうなんです。単純に坪単価で計算すると、30坪は900万円位の価値になります。 売主さんがそう言っているのなら、どこの土地なのか聞いて下さい。 マンションの敷地以外に３０坪の土地が付いてくるのなら確かにお買い得かもしれません・・・・が、 通常のマンションは敷地権と言って敷地の持ち分を持っています。 この場合は、その持ち分を割合で計算すると３０坪という事でしょうね。 ３０坪で９００万円の地域であれば、土地値の９００万円が買取りの価格かなぁ～ 住宅ローンを使うのなら、仲介業者は必須です。 わずかなお金をケチって間違った買い物をしないように・・・ね。 マンションの部屋に３０坪の土地は付いてきません。
お礼
査定書をよく見ていたら、「敷地持分が30坪」と書いてありました。 ここの住民は、「土地がついているから、資産的価値がある」とよく言いますが、通常のマンションにも敷地権というのがあるんですね。 直接取引きって、怖いですね。 危うく乗ってしまうところでした・・。 住宅ローンについては、銀行に確認したところ、相場からかけ離れなければローンを組むことは可能という事でしたが、これを口実に、直接取引きは辞めることにしたいと思いました。 アドバイス通り、査定も数箇所にお願いして、納得いく金額（1000万円前後）だったら、仲介を介して購入したいと思います。 でも今回は見送りかもしれませんが・・。 ありがとうございました！
１番と２番の方と同じ意見です。 九州で築２０年で１７００万とか正直信じられません 質問者さんが言うとおり２０００万で新築マンションが買える地域ですよね？ それこそ幹線駅から徒歩１分とか２分とか地域の都心便利物件でもない限り ありえない話ですね。 築２０年という時点で建物の価値はほとんど無くなりその土地の価値しかのこらないはず。 むしろ最近の状況なら新築のほうが安くなっているかもですよ・・・・・ 不動産の物件検索サイトで同条件の中古や新築物件を確認してみてください。それだけで常識的相場はわかりますから １番や２番のプロの人たちが首をかしげる状況。 素人の僕も首が１８０度回っちゃいそうです。
お礼
おっしゃるとおりです。新築でも、もっと安く手に入るところはあるんですよね。 こちらで相談してよかったです。真剣に迷っていましたから。 ちなみに、説明に不足していた部分があるのですが、土地が30坪ついているそうなんです。単純に坪単価で計算すると、30坪は900万円位の価値になります。 こうなってくるとどうですか？ またアドバイスいただけたらと思います。
元業者営業です ＞売り主は、20年前購入価格2800万円のマンションを、1700万円で直接売買でどうか？と言っています。ちなみに、売主の素性は知れており、信頼できる人です。 まず前提として直接取引きでは殆どの金融機関で住宅ローンを利用できません。故に、購入費用は「全て現金で」という事になります。 また、どんなに信頼できる人でも所詮他人です。 不動産売買はどんな些細なトラブルでも、動く金額が大きい為その「損害は多大なものになる」というリスクを常に孕んでます。 しかし、仲介業者を利用すれば「仲介責任」が発生しますので、物件の調査、契約、引渡しまでしっかりやってくれます。 また、仲介業者を利用すれば買主は法的に保護されますので大きなリスクヘッジになります。 ＞参考までに、不動産に査定（私の住んでいる部屋）してもらいましたが、「1500～1600万なら売れるかな、高くて1700万円でしょうか」と言います。 はて？これが本当なら直接取引きのメリットは殆ど無いのでは？これなら普通に仲介で買ったほうが良いのではないでしょうか。（前述の理由から） ＞値段的には、どう思われますか？ これは判断できません。物件を見ていませんので。あくまで私の個人的見解ですが新築時が2,800万円なら1,000万円を切ってから始めて「検討の土俵」に上げますかね。 ＞リフォームにも、200万円くらいかかるでしょうかね・・？ リフォームはお金をかけようとすれば「いくらでも」かけられますし、ケチろうと思えばいくらでもケチれます。（出来は「それなり」ですが） ちなみにこちら（東京）では「物件のm2数×１．５万円」位かければ普通に住める状態になります。 ＞私の住んでいる地域では、1900万円くらい出せば、最低ラインの新築マンションが購入できます・・。 私なら新築を買いますね。間違いなく。1,700万円出して築20年の物件を買うメリットが見当たりません。前述のように「1,000万円以下」なら考えても良いですが。 むしろ、1,700万円という価格にどれだけの妥当性があるのか疑問ですね。査定を依頼した不動産業者は何を根拠に査定価格を出したのでしょう。普通に考えれば新築マンションと築20年のマンションとの価格差が200万円なんて、今のご時世ではちょっと有り得ません。 築20年という事なら既にそのマンション内で何件か売買されていると思いますので、査定した不動産業者に「成約事例（レインズ、アットホームで取得できます）」を取ってもらって下さい。それを見れば1,700万円の妥当性が判断できます。 最終的に判断するのはご質問者様ですが、私なら「絶対」買いません。 今回は見送られては如何でしょう。 まぁ、何に幾ら出すのも個人の自由ですが。
お礼
住宅ローンが利用できませんか・・・。 我が家には厳しいかな。 不動産に仲介してもらったほうがよさそうなんですね。 説明に不足していた部分があるのですが、このマンションにはそれぞれ土地が30坪（権利？）ついているそうなんです。単純に計算すると、30坪は900万円位の価値になります。 こうなってくると、1700万円という値段はどうですか？ またアドバイスいただけたらと思います
- mimicann
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建築兼大家してます。 >>参考までに、不動産に査定（私の住んでいる部屋）してもらいましたが 複数の不動産屋に査定してもらってください。 >>20年前購入価格2800万円のマンション >>リフォームにも、200万円くらいかかるでしょうかね・・ 35年償却で考えて 2800万円÷35年＝80万円 残り15年 80万円×15年＝1200万円 リフォーム200万円 1200万円－200万円＝1000万円 月々の管理費を2万円と考えて 1000万円－(2万円×180ヶ月)＝640万円 >>今住んでいるマンションは、とても交通・買い物・公園などなど、あらゆる点で申し分のない地域です。 売り手・買い手市場なので、ariel2007さんが良いと思うならば高くても買うべきです。 現状を知らないので、文章から考えると、私が買うならば高くて700万円です。 >>1500～1600万なら売れるかな、高くて1700万円でしょうか この不景気、必要なければ高く買う必要無いと思いますが…。 20年も経っているので当時2800万円の物件を1000万円以上出すのは、“マンションでは”私は考えられません。 戸建てだと土地が残るが…。
お礼
具体的なアドバイス、ありがとうございました。 説明に不足していた部分があるのですが、土地が30坪ついているそうなんです。単純に坪単価で計算すると、30坪は900万円位の価値になります。 こうなってくるとどうですか？ またアドバイスいただけたらと思います。
お礼
なるほど。確かに、「敷地持分が30坪ある」と、査定書に書いてありました。 ここのマンションの住民は、「ここは土地が30坪ついているから、資産的価値がある」と言っていますが、そんなことはないんですね。 買って900万ですか。参考になりました。 ありがとうございました。