新築住宅を売却したい！

質問

新築の一戸建てを購入し、住んで３ヶ月ほどです。よく考えて購入を決めたはずだったのですが、購入を決めた後、家族の中でさまざまな変化があり、（病気や介護、仕事場所など）事情により引越しを考えています・・・。
利便性も日当たりも良い家ですので、買い手は付くと信じているのですが、問題なのが売却損と融資の問題です。。
たとえば、売却損により住宅ローンが1000万残ってしまったとして、その1000万を返せない場合、それを35年抱えていくことはやむをえないと覚悟はしていますが、すぐには払えません。引越し先は中古住宅を購入してリフォームするか、親の家の一部をリフォームして暮らすかを考えているのですが、その場合担保設定などはどうなるのでしょうか？
また、知人に購入を希望する人がいた場合は、売却損は最小限にできるのでしょうか。そして、その知人が住宅ローンを組んだ金額を充てることができるのでしょうか。
わからないことだらけですみません。。。楽しい生活が待っていると思っていた矢先に、、もう頭も心もドロドロしていて、、どうかよろしくお願いします。

回答No.5

hippy0815

まず、損を伴う売却について。
売却代金だけ返済して、損（残金）部分を無担保で引続き返済していくことはできません。
次のどちらかの方法を選ぶことになるでしょう。
１）新しく中古住宅を購入するなら、住み替え（買い替え）住宅ローン。
中古住宅購入資金に売却損を加えてローンを組む方法。
２）親の家に移り住むなら、残り1,000万円の担保をその家に変更してもらう。

知人に売却する場合について。
売却損を最小限にするってことは、なるべく高く買ってもらうってことです。
ってことは、知人が一般の方より高く買ってくれってことになります。
知人に高く買ってもらう、売りつけるってことですか？
なるべく不足資金を少なくするために、高く買ってもらうってことは、
知人が高く買う→必要以上のローンを組んでその金額を用意するってことになります。
知人と調整がついて、tsktskさんのローンが完済できる金額で売買することができるなら、
それも一つの方法です。
・但し、実際の流通価格より高く買ってもらった部分について、
どうやって知人に補てんするのか？
・売買価格が高すぎることにより、知人よりtsktskさんへの事実上の贈与が発生しないか？
（税務署より疑われないか？）
・その普通でない売買価格について銀行から疑われないか？

その辺りに問題がでないのであれば、tsktskさんのローン残債程度で売買をすれば、
tsktskさんにとって、一番すっきり終われます。

例え知人との売買でも、仲介手数料はもったいないですが、仲介業者を挟み、
きっちりとした方がいいと思います。

回答No.4

noname#117052

これも良く聞く話しですが、
そのまま、その家を賃貸に出す方法は考えられないでしょうか？

知人が同じような状態で、不動産屋に相談して賃貸に出しましたが。
その知人の場合ですと、ローン返済が月￥130.000円でしたが、賃貸料が￥105.000円で、残りの額は自己負担していますが。

回答No.3

manno1966

住宅ローンが1000万残ってしまったとして、その1000万を返せない場合、それを35年抱えていくことはやむをえないと覚悟はしていますが
このようなことにはなりません。
他の方も言っているように、全額返済しないと売ることは出来ません。
売却代金から売買手数料等を引いた金額と、手持ちのお金を合わせてローンを完済しないと売買取引が成立しないのです。

> 引越し先は中古住宅を購入してリフォームするか、親の家の一部をリフォームして暮らすかを考えているのですが
買い換えローンで、オーバーローンを申し込んで足りない分も加算してもらうしかないですね。
中古だと普通は価格の80%程度しか貸してくれないので審査は相当厳しいモノになります。
しかも、リフォーム分を上乗せとなると、現在の金融市場を考えると非常に難しいと思います。
現在は不動産市況が冷え込んでいるから、不動産分野の融資が絞られていると聞きますから。
また、株価が下がり、自己資本比率から融資総額の制限がきつく、融資自体を絞っているとも聞きます。

> 売却損は最小限にできるのでしょうか。
評価に関係なく高額で買ってくれるというのであれば、売却損じたい無くす。
又は、買った金額より1000万円ほど高く買ってもらえばリフォーム代も出ることになるので、合意できるならすればいいと思います。

回答No.2

usagi0918

例えば、2000万の返済が残っていて、1000万で現自宅を売却した場合、
通常差額の1000万は一括返済です。

そうしなければ、今の抵当権が残ってしまい、新所有者さんへ
引き渡せないからです。
それでも買う人はいません。

こういったケースには、買い替えローンというのがあります。
新しい中古物件の購入資金プラス前住居の売却損差額を
借りれるローンです。

なんといいシステムなんだ！と思いますが、
当然金利は通常の住宅ローンより高いし、いくらでも貸してくれる
わけではありません。

一度調べて検討してみる価値はあると思います。

参考URL：

http://www.karikae.biz/kaikae.html

回答No.1

中京区 桑原町（@l4330）

>その1000万を返せない場合、それを35年抱えていくことはやむをえないと覚悟はしていますが

これは不可能でしょう
融資は住宅を抵当として成り立ってるのだから、住宅を売った時点で全額返済が基本です。
その時に売買損が出るならどこから融資を受けるか、それが問題ですね。
担保物件なしで1000万もの融資を得られるか......