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賃貸アパートの解約日について

仕事で、社員が住むための賃貸アパート等を探し契約したり、解約をする業務を行っている者です。今回、解約でかなり困っている事があり、質問させて頂きます。 社員の急な転勤が決定し、それまでその社員が住んでいたアパートを解約する事になった為、解約の申し入れを不動産管理会社へ、書面で行いました。 解約予告文書を不動産管理会社へ送った日:H20年11月13日 (上記文書の送付手段はFAXです) 社員が引っ越した日:H20年11月23日 解約立会を行った日:H20年11月28日 契約書には解約予告は1ヵ月前までに、書面により申し出るとなっています。また契約開始月・終了月で1ヵ月に満たない場合は、賃料及び共益費を全て日割計算とするとなっています。 解約日は、解約を予告した日から起算して1ヵ月後だと考えていましたので12月12日までは賃料の支払い義務が発生すると捉えていました。 賃料は毎月末日までに、翌月分を振込みにより支払う契約になっていた為、11月末に12月分の賃料1ヵ月分を、貸主へ支払いました。12月13日以降の賃料は日割で返金されると思っていましたので。 ところが不動産管理会社から届いた解約の精算書には、解約申し出日は11月13日、退去日は立会をした11月28日で書かれており、12月賃料の返金額が書かれていなかった為、不審に思い、不動産管理会社へ問い合わせたところ、11月28日の1ヵ月前までに、解約の申し出をしていないので、12月家賃はお返し出来ませんと言われました。 11月13日から1ヵ月と取るのではなく、立会をした11月28日から1ヵ月ですと言われました。 今まで解約手続き等を沢山してきましたが、このような事を言われたのは初めてで困っています。こういったケースもあるものなのでしょうか?

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  • 回答No.6
noname#75437

私も大家でじつはこの質問は大変役にたつ話が含まれていて勉強になりました。 たとえば、11月29日以降その物件で火事がでたら誰の責任ですか? 借主の火災保険は適用されますか? たとえば、火事にならずともその間に設備が壊れたり、誰かが部屋を ひどく汚したりしても引渡し以降旧賃借人には一切責任は及ばないはず ですよね。 それを、解約日は12月12日だと言っていたら、物件に何か起きた場合 旧賃借人は「善管注意義務」に対して責任をとるのでしょうか。 契約・解約と鍵の受け渡しの日を空けるのはそういう問題もあって あまり好ましくないです。 契約・解約は約束を交わしただけで、効力を発揮するのは建物賃貸借契約 の場合「鍵の請けわたし」です。 これからはこの辺を深く理解して業務なさってくださいませ。

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  • 回答No.5
noname#75437

整理するとこういうことですね。 (1)解約というのは、引越しでも立会いでもなく、賃料発生を  とめ、占有物件の引渡しを行う日のこと。 (2)解約日は賃借人が指定すべきもので、本件ではその日を  指定せずに「解約したい旨」だけ伝えた。 そもそも、正常な手順は (1)いつまでに退去するか決める (2)その一ヶ月以上前に、解約意思を伝える (3)解約日時と契約解除のための手続き  つまり鍵のひきわたし、現状回復義務の状況  などを確認し、敷金変換とすでに支払われた  前家賃の清算を行う です。 このケースでは (1)退去引渡しが解約前に行われた。 (2)解約というのは、双方の債権債務の解除で   あるから、鍵を引き渡した以降の部屋の使用   は困難であることから12月分の賃料振込みは   不要だった。 (3)そもそも11月28日に鍵返還、退去引渡しをした  時点で「一ヶ月前通知」の契約違反が発生したことに  なる。  正確に言えば、鍵を渡した時点で賃料を払う義務は  消える。12月家賃を支払ったという意味は先方は  「違約金の支払い」ととったのではないか。  契約は事実上解除されていて敷金返還も現状復旧  確認も終わった時点でなぜ不要な金を振り込んだか  という話になる。 さて、結論ですが 問題は、12月13日以降に解約日=引渡しを設定 すれば全く問題ない話を、「誰が11月28日に設定 したか」です。 引渡し以降は賃料発生しない。これが原則。 不動産会社が28日に勝手に設定するはずもなく >立会日については日程調整の上、改めてご連絡しますと、 >私のほうから伝え、後日私の方から連絡し立会いを行いました。 これがまずい。だって解約日をいつにするか賃借人の 都合できめるもので、立会いの都合がつかないならそれに あわせて解約日も「伸ばす」べきでしょう。 立会い引渡しが1日くらい早くてもいいけど、二週間前に やったら契約解除の日がいつか曖昧になります。 鍵だって引き渡したりしているわけで 賃貸人はもうすでに新規のテナントを募集して部屋を見せて いいという状況になっているはずです。 仮に、11月29日に新しい入居者が決まって賃料をとった ら賃料二重取りになってしまいます。 契約解除日というのは、紙に書いた日ではなく鍵の 引渡しをした日のことです。 さて、もうひとつ。引渡しを11月28日で受けた時点で貸主 は1ヶ月前の通知義務に関しては、仕方ないとあきらめた ということになる。 とにかく契約行為は事実上11月28日で終わったのだから 家賃の12月分を支払う根拠はどこにもありません。 さらに貴殿の理屈でいけば、12月家賃(=違約にたいする ペナルティ)はなぜ機械的に一ヶ月振り込んだかという疑問 がのこります。最初から日割り分だけでよかったはずです。 で、解決策ですが、意味のない12月家賃を間違って振り込んだ。 一旦返還をもとめ、告知義務の違約金については規定があれば 規定額を12月12日分の日割り家賃をそれにかえるならその旨を 書面でつたえて対処するのがいいでしょう。

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  • 回答No.4

通常、日割計算でない場合が多いので日割と記載されている事にまず驚きです。 日割でない場合には、11月2日に通知しようが11月30日に通知しようが12月一杯までの家賃はかかります(退去が11月中にされようが) 今回の場合、日割りと書かれているなら通知日から起算するのが通常なのでしょうね。 書面でと記載されているだけで、FAXだけでいいのか、まず電話だけで受付完了なのかは正直、業者(または受付けた担当者)の腹ひとつ(言い方は悪いですが)じゃないでしょうか。 書面でというのは、言った言わないを防ぐ意味で、もしくは解約を聞いた後で即募集にかかるであろうから、もし次の方が決まった後でやっぱり解約はやめた等というトラブルを防ぐ意味合いだけのものだろうから。 立会日から1ヶ月というのは全く根拠が分からないですね。 FAXでも自署で書面なのだから、立会日を起算とするよりは根拠があると思いますが。 だったら契約書にはっきり記載すべきだと思います。 そのあたりをつめられたらいかがでしょうか。

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質問者からのお礼

回答ありがとうございます。質問した際の説明が不足しておりましたが、FAXで解約予告をした日に電話もしてます。 今日改めて電話をしました。今日、不動産管理会社の担当者から言われた事を順を追って書きます。 (1)まず解約は退去の1ヵ月前までに通知をしなければならない。でも退去の1ヵ月前には連絡をしていない。だから、立会いをした日から1ヵ月後の12月28日までは家賃の支払い義務がある。しかし敷金を返金しているので、賃料は返せない。日割家賃は敷金に充当した。(充当したと言うが、精算書を見ると、返還された敷金は、契約開始時に預けた敷金と金額の変わりはありません。) (2)敷金に関しては、解約を申し出た日から1ヵ月と起算するが、賃料に関しては退去した日から1ヵ月と起算する。だから返金出来ない。これが普通ですとの事。 (3)12月12日の解約としたいなら、12月12日まで住んでいてくれれば12月13日以降の家賃を返金できた。解約予告を11月13日にした場合、1ヵ月後は12月12日となる。だから、それまで住んでいれば良いのに、それよりも先に退去してしまっている為、家賃は返金出来ない。 (4)ただし家賃を返金するなら、退去の1ヵ月前までに連絡をしていないので敷金の返金が出来なくなる。原状回復費の金額から言って、敷金を返還してあげないと請求金額が高額になってしまうと思うから、敷金を返還してあげたんです。 (5)家賃を返金して欲しいなら、ナゼ住んでいない期間分(12月分)の家賃を払ったのか。返して欲しいなら支払わなければ良い。 (6)こちらが送った解約予告の文書には解約の申し出日は書いてあるが、解約日が書かれていない。 (7)その後(当日)にかけた電話で解約日を言ったところで、それは有効ではない。解約日が分かってるなら書かない貴方が悪い。だから返 金出来ない。 …と言った感じのやり取りを延々40分くらい電話でしました。 私の理解力が乏しいせいか、途中理解に苦しみ混乱してしまいました。 ちなみに、上記で不動産屋が主張している事は一切、契約書には書かれておりません。契約書に書かれていないと責めると、貴方が送ってきた解約予告の文書には解約日が書かれていない!の繰り返しで拉致があかず、最終的にはその担当者が社長に確認して折り返し連絡しますとの事だったので、回答待ってみます。 読んで下さった皆様方、どうも有難うございました。

  • 回答No.3
noname#75437

察するにファックスを送っただけで電話しなかったこと。 立会いにおいて、本人がいないでおそらく総務担当の質問者さまが 立ち会ったこと、などから、ついうっかり 担当者が退去通知を大家に連絡するのを怠ったのでしょうね。 ひょっとして立会いの日程もこちらから電話するまで管理会社は 忘れていたりしませんでしたか? たいした額ではないから、ちゃんと説明すれば、大家が払うか 管理会社がなんとかするでしょうね。

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質問者からのお礼

回答ありがとうございます。 質問した際の説明が不足しておりましたが、FAXで解約予告をした日に電話しました。FAXがきちんと届いてるかどうかの確認と、解約日の確認のためです。その時は、解約は1ヵ月前になりますのでと不動産管理会社から言われたので、「12月12日ですね」と私が答えたら、不動産管理会社の方は、「はい」と言ってました。この電話の際、立会可能な日がまだ未定だった為、立会日については日程調整の上、改めてご連絡しますと、私のほうから伝え、後日私の方から連絡し立会いを行いました。 今現在、確認&交渉中なので、その回答を待ってみます。

  • 回答No.2

不動産やです。 そう契約書に書かれているなら、12/13以降の家賃は返金されるべきです。 FAX自体が届いていないと言うならともかく、解約予告が11/13と 認めているなら、おかしいですね。 不動産管理会社の方がなにか勘違いされているんじゃないでしょうか? もう一度確認された方がいいでしょう。できれば他の担当の方にも。 今後は、FAXだけでなく電話での連絡と、家賃発生がいつまでなのかの確認をお勧めします。

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質問者からのお礼

回答ありがとうございます。 質問した際の説明が不足しておりましたが、FAXで解約予告をした日に電話しました。FAXがきちんと届いてるかどうかの確認と、解約日の確認のためです。その時は、解約は1ヵ月前になりますのでと不動産管理会社から言われたので、「12月12日ですね」と私が答えたら、不動産管理会社の方は、「はい」と言ってました。 私も担当者が何か勘違いしてるのかと思い、今日、改めて電話をしましたが、拉致があきませんでした。 今現在、確認&交渉中なので、その回答を待ってみます。

  • 回答No.1
  • mobitto
  • ベストアンサー率19% (20/103)

たぶんボッタクリ業者です。 消費者生活センターや自治体の住宅局などに問合せしてみることをオススメします。

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質問者からのお礼

回答ありがとうございます。 確かにボッタクリ?と思わされる点は、ありますね。 今回、質問した家賃の返金がない事だけではなく、原状回復費も異様に高額です。床の一部が剥がれただけなのですが、一部分を取り替えると、床の色が変わってしまうとの事から、全面張り替えを行い、貸主負担は一切なく、全額借主負担と言われたので・・・。 今現在、確認&交渉中なので、どうしてもダメだったら、上記へ連絡してみます。

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