特定事業用宅地の適用について

質問

税理士から、こんな話を聞きました。
特定事業用宅地の適用を受けるのに、不動産貸付けや、駐車場は対象外であるけれども、不動産貸付が「事業規模に達している場合は」適用を受けることが出来る。
この言葉が正しいとして、その「事業規模に達している」とは、具体的にどんなことを指すのでしょうか、どんな要件が必要なのでしょうか？

回答No.1

noname#135013 · ベストアンサー

建物の貸付の事業的規模というのは下記です。

所得税基本通達２６－９（建物の貸付が事業として行われているかどうかの判定）
建物の貸付が不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行つているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

　（１）貸間、アバート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね１０以上であること。
　（２）独立家屋の貸付については、おおむね５棟以上であること。

ところで、買換について「事業的規模に達している場合」以外は適用不可かは即断できません。それは下記政令・通達により「事業に準じるもの」として一定以上の金額であれば適用可がうたわれているからです。

租税特別措置法第３７条（特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例）

　個人が、・・・で次の表の各号の上欄に掲げるもののうち事業（事業に準ずるものとして政令で定めるものを含む。以下第３７条の５までにおいて同じ。）の用に供しているものの譲渡（譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、・・）をした場合において、

措置法政令第２５条（特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例）
　２　法第３７条第１項に規定する事業に準ずるものとして政令で定めるものは、事業と称するにいたらない不動産又は船舶の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行なうものとする。

措置法通達　37-3 事業に準ずるものの範囲
措置法第37条第1項に規定する「事業に準ずるもの」とは、措置法令第25条第2項の規定により事業と称するに至らない不動産又は船舶の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うものをいうのであるが、その判定については、次の諸点に留意する。

(2)　「相当の対価を得て継続的に行う」とは、相当の所得を得る目的で継続的に対価を得て貸付け等の行為を行うことをいう。この場合には、次のことに留意する。
イ　相当の所得を得る目的で継続的に対価を得ているかどうかについては、次による。
(イ)　相当の対価については、その貸付け等の用に供している資産の減価償却費の額の規定の適用を受けているときは、減価償却費の額)固定資産税その他の必要経費を回収した後において、なお相当の利益が生ずるような対価を得ているかどうかにより判定する。