アパート（土地）を売るという事。

質問

はじめまして、アパートの売買についての相談です。
嫁の家族の所有している物件なのですが、まだローンが７年程残っています。
土地は所有物です。
家のローンや他の問題等もあり、アパート（土地ごと）を売ろうという話が出てきた所です。
嫁の親が、アパートと土地を売ればアパートのローンも家のローンも十分返せると兄弟に聞いたらしいのですが
今のご時勢、希望額（評価額）で売れるものなのでしょうか？
また、売りたいと思ってすぐに売れるものなのでしょうか？
お金はすぐに手に入るものなのでしょうか？
どうも考えが甘すぎるようで不安になります。
２，０００万円の価値がある土地と、築年数１０数年で１，０００万円程のローンが残っているアパートをまとめて売るとしたら実際どれくらいの金額で売れるものなのでしょうか？
アパートの部屋にはもちろん住居人もいます。
当方まったくの無知な為、細かい説明をして頂けると助かります。
宜しくお願い致します。

回答No.6

est22 · ベストアンサー

アパート売買はオーナーチェンジ（所有者のみが変わる）形態になります。価格は買い手が１０年で元がとれるであろう価格に落ち着くと思われます。（収益還元法という算出の仕方です。）これは不動産屋さんが査定してくれると思います。その価格より安ければ安いほど早く買い手は見つかります。値段の交渉も当然入ります。すぐ売りたいということであれば不動産業者などに買い取ってもらう方法もありますが、価格は低くなります。あと建物の築年数も10数年ということですので補修も必要になるでしょう。その辺で買い手が補修などの予算などを計算にいれてこのくらいだったら買っても大丈夫そうだと判断します。
できれば満室状態のほうが売り易いですね。お金は手付金（売買価格の１割くらいで売買価格に含まれる）は契約時に入ります。残りは引渡し日（決済時）に入ります。買い手が融資を利用する場合は契約時から１ヶ月から１ヶ月半後くらいになると思います。現金の場合はもっと早く決済できます。ローンの残りは決済時に残金から差し引きして抵当権を抹消します。これは不動産屋が司法書士などの手配をしてくれると思います。残りのお金が手元に残ります。
ちなみに収益還元法より土地の価格と建物の価格を足して金額を出すほうが高い場合は時間はかかりますが賃借人に出てもらって土地と建物（中古住宅として）で売ることもできます。この場合は買い手は居住用としての人もターゲットになります。ただ建物が15年以上経ってしまってる場合は建物にはほとんど値がつきません。売り出す際は大手の不動産屋（仲介業者）数社に当たって無料で査定してもらい、きちんと話のできる（納得できる）営業マンがいるところにお願いすればいいとおもいます。査定額とは今後３ヶ月以内には売れるであろう価格ですと言うはずです。実際の売り出し値は値段交渉も配慮して５％～10％増しの価格になるはずです。

お礼

建物が１５年で価値が無くなるなんて知りませんでした。
皆さんがおっしゃっているのは収益還元法だったのですね。
土地の価値で販売する場合は賃借人に出て行ってもらう必要があるとは・・
なかなか難しいものですね。参考になりました。

回答No.7

Mone-Acnes

皆さん利回りについておっしゃるのですが、土地の価格についての話をされないのは何故でしょうか??
●実際物件が分からないので土地の価格も全く分からないのが答えです。

場所については細かい事は言えませんが、都内で駅から１０分以内、２，０００万円というのは申し訳ありません適当です。
もしかしたら４，０００万円程あるのかもしれませんし、それについては僕は正直わからない状況でここに質問させて頂いてます。
●物件の価格については地元の不動産屋に査定して貰いましょう。

例えば年間収入２００万として、土地の価格が４，０００万円だとすると利回りは５％という事になるのでしょうか??
●http://www.chintaikeiei.com/kei_rimawari/index.html
収益物件を検討する上で赤字でリスクが高い場合魅力がなくなります。

建物の価値は販売価格に影響されないのでしょうか??
●建物の価値は地主さんにとって非常によい物でも実際アパート運営にはどんなに良い物でもプレハブに近い物でも同じ家賃ならプレハブに近い物を建築したほうがコストもリスクも少ないです。
実際地主さんで凄くお金をかけたアパートを建築しても建築費が回らなくて資金繰り大変で資産を売却する人は少なくありません。
建築にお金をかけても地主さんの自己満足に過ぎません。

素人すぎて申し訳ないのです。
●良い機会でしょう。分からないからこそ把握するまで現状を確認しましょう。
実際にサイトでは物件が全然に近いくらい分かりません。
ですから地元の不動産屋で聞くのが一番良いです。
不動産屋選びも迷うところですが、大手より団塊世代くらいの年齢で知識、経験実績の豊富な地元に根付いている不動産屋がよいでしょう。

お礼

ここで皆様の意見を聞いていて思ったのは、資金に余裕がある方は収益還元法によりアパートを購入し家賃収入等で時間をかけて投資金を回収した後はアパートを解体してしまえば、残った土地の評価額分くらい黒字になるのかなと・・。
僕が無理してでも資金を提供してアパートを残した方がよっぽど得のような気がしました。
最初の質問の方向とは違いますが、おかげで助かりました。
皆様、ありがとうございました。

回答No.5

m_inoue222

大家してます

中古物件を購入しての運営です

＞今のご時勢、希望額（評価額）で売れるものなのでしょうか？

売値を付けるのは売り手の勝手、買値を付けるのは買い手の勝手

＞また、売りたいと思ってすぐに売れるものなのでしょうか？

物件と価格によります．．．当たり前過ぎか？

賃貸誌に掲載される前に売れたり、１年以上売れない物件も有ります

＞お金はすぐに手に入るものなのでしょうか？

売れれば長くても１ヶ月後以内までには入ります

＞実際どれくらいの金額で売れるものなのでしょうか？

誰にも分かりません

１棟売りの物件を参考にされれば？

今月（明日ですが）決済する物件は売値５５００万円、買値５２００万円です

・売買交渉
・ローン仮審査
・仮審査通過
・価格等交渉成立
・約１ヶ月後までのローン特約付きで契約
・１０％手付け金支払い
・銀行ローン審査完了
・契約後１週間で決済＋登記

今の時期はアパートは値崩れしていますね

売れないアパートの例

・ローン残高が価値より多いので売れにくくてもローン残高で売りに出している
・満室家賃では利回りが良いが現在は空室が多い
・立地が悪い
・将来性がない

中古物件が売れにくいのは

「金融機関が融資しないから」

新築だと１００％融資でも中古の場合はなかなか難しい．．．

その物件の事業収支が肝心です

わたしの５５００万円の物件でも４８００万円が目一杯の融資金額でした
不足は自己資金投入．．．諸経費等を含めて８００万円の現金を持っていなければ替えません

貴方の物件の「売値」「収益率」「収支見込み」．．．その他が分からなければ買いたい人が現れてもなかなか取引成立とはなりません

現金で２－３千万円持っていれば．．．もっと大きな物件を買います．．．（笑）。

アパートを中古で買うときは自己資金２０－３０％くらいでしょうか？
後は銀行さんがどう出るかだけでしょう

築１０年．．．最低でも表面利回りは１２％以上は必要でしょう

月間４０万円の満室家賃なら４０００万円程度が相場かな？
土地の価値にもよりますが
・２０００万円の土地にアパートなら相当郊外でしょうね
もっと細かい数字がなければ何とも言えませんが．．．

お礼

とてもわかり易い説明です、ありがとうございます。
とにかく売ろうと思ってからすぐに現金が手に入るわけじゃないと言う事がよくわかりました。

回答No.4

noname#184449

元業者営業です

＞今のご時勢、希望額（評価額）で売れるものなのでしょうか？

価格次第です。希望額がいくらかはわかりませんが、往々にして売主の希望額は市場価格（相場）より高くなりがちです。
アパートを買う人はその殆どが「大家さん」若しくは「大家さんになりたい人」です。つまりその判断基準は「儲かるか儲からないか」です。
極端な話、どんなに素晴らしい建物のアパートでも賃貸需要の無い所であれば誰も買いません。儲かりませんから。
おおよその目安は利回り１０％位でしょうか。

＞お金はすぐに手に入るものなのでしょうか？

買主がローンを利用する場合は契約から1か月～2か月位です。
現金なら即金もあります。

＞アパートの部屋にはもちろん住居人もいます。

むしろ空室があるアパートの方が売れずらいでしょう。満室稼働中ならアピールポイントになります。

お礼

単純に入居者がいる事を問題点と考えていたので、アピールポイントになると聞き安心しました。

回答No.3

Mone-Acnes

売れない物件はありません。
但しそれは価格によります。
これから不動産の不況と言われる時代が続きます。
売るのなら出来れば早めに短期で思い切った金額で売却しましょう。
長引けば売りにくくなります。
そしてアパートの築年数、規模、部屋数、家賃収入他
沢山伺わないと分かりません。
収益物件を探しているお客様も以外と沢山いますので
利回りが１０％以上あればまず決まるでしょうがタイミングもあります。
ただしご希望の価格で売れるかどうかは物件を見なければ分かりません。
地元の不動産屋に相談しましょう。
大手ではなく、地元に根付いている免許番号がある程度ある不動産屋です。※免許番号：○○県知事（番号）第○○○○号　番号の部分が１２とかですと非常に古いです。
店構え、電話応対のしっかりしているところに相談してみましょう。

お礼

皆さん利回りについておっしゃるのですが、土地の価格についての話をされないのは何故でしょうか??
場所については細かい事は言えませんが、都内で駅から１０分以内、２，０００万円というのは申し訳ありません適当です。
もしかしたら４，０００万円程あるのかもしれませんし、それについては僕は正直わからない状況でここに質問させて頂いてます。
例えば年間収入２００万として、土地の価格が４，０００万円だとすると利回りは５％という事になるのでしょうか??
建物の価値は販売価格に影響されないのでしょうか??
素人すぎて申し訳ないのです。

回答No.2

detekoiya

書き込みだけではまったく判断できません。

あと７年で１０００万の残債、年間１５０万の返済としてたとえば年間収入が２５０万あるとしたら、年利１０％で２５００万。
あくまでたとえばであり実際には賃料収入とか細かい部分がわからないと算出できません。

確実なのは、現金でローンを一括返済して立ち退き料とかも払って賃借人を立ち退かせ、建物を解体すれば２０００万に近い価格で売れるでしょう。
もっとも書き込みの２０００万円の価値の根拠がわかりませんから、相場がそれくらいならということですけど。

実際には今後の入居見込みとかもかかわってきます。
見込める収入で表面利回りが１５％近くないとすぐには売れないでしょうね。
今、○室空いているけど満室になれば年間○○万円だから・・・
じゃあ、ちゃんと満室になるの？？
そういう部分は売り手の言い分ではなくて買主側がシビアに評価します。
そもそも売主側の物件の評価は甘すぎることが多いですから。

考えが甘すぎるのではというのはたぶん当たっていると思います。

投資物件の販売にも実績のある不動産会社に相談することをお勧めします。

お礼

入居見込みはかなり良いと思います。
現在満室で、空きができても２ヶ月程で入居していると聞きました。
利回りという考え方は初めて聞いたのですが、おそらく年間収入２００万強程度でしょうか。

回答No.1

0621p

このような投資物件は不動産のプロが買うので、立地などよっぽど良い条件がない限りは金額にはシビアですね。
土地の評価などもありますが、投資物件で問題になるのは「利回り」です。
簡単に言えば、２０００万で物件を買って年間の家賃収入が２００万であれば、利回り１０％ということになります。利回りが１０％もあれば買う人もいると思いますが、５％とかならまず誰も手を出しません。
まあ他にもいろんな要件がありますので、不動産屋に相談してみてください。

お礼

そうですね。
細かい条件をここで晒すわけにも・・
売る売らないは別として、まず相談してみます。
ありがとうございました。