不動産競売事件で(ヌ)売却実施後に担保権を抹消しないなんてあるのでしょうか？

質問

強制競売(ヌ)事件で申立人は破産管財人なのですが・・・・
[状況説明]
債務者兼所有者「A法人」は、平成１１年ころにバブルの後遺症で倒産しており、資産のほとんどは任意売却や不動産競売で売却され主業種であった飲食店も閉店となっておりました。破産はしていませんでした。
平成１７年ころに第１順位抵当権者から、当該不動産について不動産競売に附しても管理費の滞納が多く配当が期待できないので、賃貸にしたいとのことで協力の依頼がありそれに応ずることになりましたが、区分所有建物であり、管理費・積立金が5500万円(遅延損害金は別)ほどあったため、管理規約・区分所有法を理由に管理者(区分所有法に基づき選挙で選ばれた非営利法人の管理者代表者)の同意が得られず(滞納管理費の分割支払いには応じられない・一括で全額支払えとの言い分)、管理者から破産の申立(管理費を支払えとの判決あり)が為され決定・確定しました。
後に、破産管財人から管理費(担保権なし)と第１順位債権者との利害関係が調整できないとの理由で、破産管財人の申立で強制競売の申立がなされ、現在に至っております。

そこで、何度か不動産競売の執行裁判所に赴いていたところ、担当書記官がこの様な破産事件・破産不動産の場合、通常は破産財団から放棄をするのだか、ちょっと変わった事件ですねと言う話をして、何らかの事情があるのではとのことでありました。
その後、同書記官は、破産管財人からの申立なので執行裁判所としては競売に付するしかなく、ただ、売却しても担保権を抹消しない競売に付する場合もある。との私には理解できないことを言っておりました。
その後、同書記官は他に移動となり話ができなくなり、物件明細書が作成され、担保権を抹消しないと売れないとの判断で、あとは売却のための通知・公示の秒読み段階にあります。
また、最終評価については、前述の管理費滞納額5500万円を控除すると、66万円とのことであります。

以上の件について、その辺りの民事執行法関係をご存知の方、教えて頂けないかと、書き込みさせて頂きました。
一応、他人事ではなく、私はその破産会社の代表清算人をしています。
[目的]
破産しているので、直接の利害はないのですが、第１順位抵当権者との間で、賃貸に付することができた場合、個人保証を免除してもらえると言う条件提示があり、できれば、その様にしたいためです。
また、管理者の代表者は自己の利益のため競落する目的で、破産管財人に５０万円を提供して、競売申立を依頼した模様です。(管財人解任の申立をしたが、破産抗告の期間が過ぎているため、却下されました。)
以上、よろしくお願いします。

回答No.2

tk-kubota

破産法184条3項で、確かに、無剰余取消から除外しています。
だからと云って、抵当権を抹消しなくていいとはどこにもないです。
民事執行法59条で「抵当権は売却によって消滅する。」とあり同法82条で「・・・抹消登記を嘱託する。」と保証しています。
例外は見あたりません。(もともと、民事執行法は消去主義の採用ですから。)
しかし、無剰余でも取消がないと云うことですから、何年でも、そのままと云うことはあり得ます。
そのような場合は、申立債権者に、予納金の追加命令があり、それを支払わないと取消となります。(その結果は「抵当権は抹消しない。」と云うことになりますが)
予納金を納めると、再び評価し、最終的には、先にもお話しした、ただの、1万円と云うことになるでしよう。
それを買えば、管理費未納の支払義務を免れることはできないので、結局は「売れない」と云うことになります。
でも実務では、管理組合(区分所有者)が買うことで解決しています。
そうすれば代金納付の必要はありません(他の条件で変わりますが)し、債権放棄の協議(これは全員の承諾が必要)の必要もないのです。

補足

執行裁判所の書記官が言っていた、言葉で・・・・
1、破産管財人の申立であること
2、通常は破産財団から放棄する筈である
3、変わった事件ですね
4、担保権を抹消しないで競売に付する場合もある

以上のことを念頭に　・・・・
1、配当を受けることが出来る第１順位の担保権者(根抵当１億円)が何らかの申立をすれば、末梢しないで競売することになるのではと模索しているところです。
2、私の理解力では、民事執行法の　５９条　６０条　６２条　各項の理解に乏しく、困惑しているところです。
3、また、この様な民事執行事件について、相談に乗れる様な詳しい弁護士などいるとも思えないので、この相談箱に書き込みしました。

よろしくお願いします。

「tk-kubota」様、お久し振りでございます。・・・HP→執行抗告のページの「kanx2」です。

回答No.1

tk-kubota

全文拝読しましたが、それで何処がわからないのですか ?
その、Aと云う法人が所有していたマンションで管理費の滞納が5500万円ほどあったので、マンションの管理者(区分所有者)から、支払を求める裁判があり、支払わなければならなくなったが、まだ、支払わないので、今度は破産宣告したきたわけでしよう。
それでも、支払わないので管理者(区分所有者)が、ヌ事件として競売したのでしよう。
以上のようなことは実務上幾らでもあります。
今回は、裁判所書記官が「抵当権は抹消しないことがある。」と云うことですが、それは無剰余取消を云うのだろうと思います。
しかし、現在では、評価も終わっているようですし、未納管理費を控除しても残りがあるようです。
それならば、売却の断行は間違いないです。
ただ、買い受ける者が居るかどうかは別問題ですが、今までに、何らの間違いもなく、これからも淡々と手続きが進むだけです。
なお、管理者は、ヌ事件として競売はできますが、「担保不動産収益執行」はできないです。これができるのは抵当権者だけです。
従って、今後の予想として、無剰余取消となった場合は、抵当権者で、その執行申立がありそうです。
そうすれば、抵当権者として、未払管理費を考慮することなく債権回収を行うことができます。
余計ですが、数千万円のマンションの競売価格が、たったの1万円と云うので、私の知る限り、日本中で3件あります。

補足

平成１８年ころに管理者から管理費滞納の判決に基づき、ヌの事件として競売の申立がありましたが、その時は無剰余により競売は取消となりました。

しかし、今回は破産管財人からの破産法に基づく競売申立で、無剰余に関する規定は破産法で適用されないみたいです。

そこで、売却実施後に担保権を抹消しないなんてあるのでしょうか？