日照権や資産価値の低下について

質問

私は地方で、平屋の一戸建てに住んでいます（第１種住居地域）。
現在、隣に大きな老人施設が計画されています。
それは高さ１５m、総面積１１００坪以上の大きなもので、私の住居の境界より南側３m・東側２mの至近距離に、私の住居をL字型に囲むように計画されています。
先方（個人）は強圧的で、建築基準法に入っていれば問題はない、との態度です
問題はたくさんありますが、以下の３点についてアドバイスお願いします。

１． 日照
予定通り建設されますと、私の居間の場合、冬至の日照時間が３時間（午後）程度になります。さらに先方の南側が空いているので、南側部分の建物をもっと離して建てるように要望していますが、聞き入れられません。

２，圧迫感
私の居間から４mの距離に、高さ１５mの壁が東と南にL字型にできることになり、強い圧迫感を受けます。風通しの悪化やプライバシーの影響も心配です。

３， 産価値の低下
予定通り建設されますと、日照が大きく阻害され、不動産業者の見積もりでは私の土地は３割以上資産価値が下がるといいます。損害賠償請求は可能でしょうか？

先方は、私から見て小額の迷惑料を提示していますが、拒否しています。
裁判すべきか、またその時の注意事項など、教えてください。

回答No.3

teinen

既に回答されておりますが，裁判に持ち込んでも勝てる可能性は低いでしょう。
　冬至でも日照時間が３時間ある。
　建物は４メートル離れている。
　建築基準法に何ら抵触しない。
　近隣に十分配慮された設計と思われます。

　質問者の邸宅が平屋建てということですので，４メートルも離れているのであれば，施設の３階以上からは屋根しか見えないわけです。ですので，プライバシーに関しては，目隠しを設置してもらうとか，境界に塀を設けるとか，植栽することにより侵害を回避できるでしょう。これは交渉次第です。

　資産価値は常に変動するものであり，そのリスクは常にあります。

お礼

ストレートなご意見、ありがとうございました。

法律関係の専門家からのご意見は、私の耳には痛いですが、重みを感じます。

なんとか冷静に解決する努力をしてみます。
どうもありがとうございました。

回答No.2

noname#65504

日照権というのは生活圏の１つとして概念上ありますが、それを規定する法律はありません。

似たような法律で建築基準法による日影規制というのがあります。これについては確認申請という手続きにおいて事前に特定行政庁または指定検査機関がチェックしています。
第１種住居地域ですと、１階面での日影は考慮せず、２階での日影の発生具合で評価していることになります。

裁判などでは判断する法律がないので、この建築基準法の日影規制を満足しているかどうかをわりと判断基準に用いるようです。そのため、この日影規制を満足していると日照権の侵害は許容範囲であると判断されることが多いようです。
だから日照権を争った事例では建築基準法を満足していると勝てないことが多いようです。もっとも日影規制を満足していても日照権を侵害していると判断された判例もありますが、その事例は少数のようです。

プライバシーについては、民法に規定がありますが、４ｍ離れていると、それは満足しているので、かなり難しいでしょう。

資産価値の低下も日照権の侵害が認められないなら認められづらくなると思います。

これらは都市計画法により定められた用途地域によって判断基準が変わります。高さ１5mの建物というと４～５階建てになると思われますが、このような建物が建てられる地域となると第１種低層住居専用地域、第２種低層住居専用地域以外の地域ですので、高い建物が建てられることが前提となっていますので、その点からいっても質問者が不利な状況にあると思います（実際は第１種住居地域のようですし）。

また日照権が認められた事例の多くは営業物件（マンションなど）ですが、老人ホームは建築基準法上福祉施設に当たりますので、そのあたりも質問者側に不利かと思われます。

なお、質問者と隣の敷地に大きな高低差があり、質問者の敷地の方が低く、建築基準法上の日影規制の計算結果と大きく状況が異なる等、建築基準法を当てはめるのには無理があるような状況なら別ですが。

建築基準法さえ守っていればよしという態度は権利の乱用に当たるかもしれませんが、勝つための根拠が乏しいので、裁判しても難しいように思います。
お力になれずごめんなさい。

お礼

丁寧なご意見、感謝します。

今弁護士と対応を協議しておりますが、一般の方の率直な意見は参考になります。

お互い社会の中で迷惑をかけ合いながら生きていますので、がまんすべきはがまんしますが、相手の対応に誠意を感じられないのは、自分のエゴでしょうか？先方は南側に大きな駐車用スペースを用意していますが、建物を北側に寄せようとしています。

私にとっては生涯の大問題ですので、悔いのない対応をしていきたいと考えています。ありがとうございました。

回答No.1

-phantom2-

まず基本的に建築基準法に準拠して建築され、用途地域や斜線規制にも違反していない建物を訴えてそれに勝つことは困難です。
現在の日本では質問者さんのような主張を皆がしはじめると、何も建築できなくなってしまいます。なので法令に添ってる場合は行政も建築を許可せざるを得ません。

＞３割以上資産価値が下がるといいます。損害賠償請求は可能でしょうか？

損害賠償を請求する訴訟をおこすことはできます。
質問者さんはその下がった三割を請求されるつもりと思いますが、もし認められたとしてもわずかな金額と思いますよ。
それは現在先方の提示している迷惑料以下かも知れません。

また不動産価値の上下についてですが、今回のような理由で価値が下がる場合もあるでしょうし、バブルがはじけて下がる場合もあります、それらは基本的に自己責任であり、どこかに責任をとって貰うことでは基本的にありません。
質問者さんがいつからそこに住まわれてるのか判りませんが、もし購入されたのならば、購入前に南側の土地の規制を調べて、最悪の場合はどのような建物が建つ可能性があるのかを調べてから買うのがセオリーです。
購入ではなくご実家として永年住まわれてるなら、不運としか言いようがありませんけど・・・。

お礼

回答ありがとうございました。

私の家は、５２年前に私の両親が建てたもので、当時は田んぼの中の一軒家で、南側３００m、家はありませんでした。弁護士からも「交通事故にあったようなものだな」と言われました。

資産価値の低下については、不動産鑑定士の証明があれば対応は可能と聞きましたので、現在検討中です。

むつかしいものですね。お互い相手の立場で、誠意を持って交渉できればいいのですが-----。
ありがとうございました