専用庭付き1階マンション（日照と市場価値）

質問

予算内で条件（都心・新築・駅徒歩4分・2LDK）に合う1階の物件を見つけました。2階以上を望んでいましたが、1階も検討してみて「1階であること」自体は納得しました。
しかし心配な点が若干あり、時間はないのに買うか止めるかの決心がつかず困っています。経験者の方や専門家の方にご意見を伺えればありがたいです。

＜1：斜め向かいの建物の存在（特に日照への影響）＞
「部屋は南南東向き」「庭の奥行きは住居から3ｍ～5ｍ（台形）」「庭と外部は高さ1.8ｍの壁で仕切られる」「部屋の真正面には建物等の障害物無し」という物件ですが、「斜め向かい（部屋の真東。隣の部屋の真正面）に一戸建てが1件ある」ことが気になります。
向きを考えると日当りはＡＭ～お昼頃かと思うのですが、この1戸建ての影響でＡＭは日が入らずお昼の少しの時間しか日が刺さないことになるのでしょうか？また、見た目の圧迫感も心配です。不動産屋は、庭の奥行が3～5ｍと広いので、一戸建ての影響は（日照的にも、圧迫感の面でも）心配ない、と言いますが実際はどうなのでしょう？また、庭の一部が常に日陰だったりする場合、衛生面や虫の発生などはどうなのでしょうか？
＜2：転売や人に貸す場合、1階というのはどうか？＞
もちろん自分達が快適に住まうことを重視しましたが、将来的には「状況によっては転売や賃貸も可能なように」という事も考慮して今回のマンションに目をつけました。
ただ、自分自身もはじめは「1階は嫌だ」と思っていたこともありますので、1階部分というのは、人に貸したり売ったりという場合は不利になるのでは？と心配です。（ちなみに、このマンションは同タイプの部屋だと1階のほうが高額の設定です）不動産屋の方によると、「1階限定で探すファミリーも多い」とのことですが、それは本当でしょうか？

回答No.1

jun0617 · ベストアンサー

＜1：斜め向かいの建物の存在（特に日照への影響）＞
まず、一戸建てとありますがこれって２階建てですよね。だとしたら、基本的には問題ないと思います。ただ、冬場などは８：００ＡＭぐらいまでは期待できないかもしれません。ただ、その一戸建ての２階がセットバックしてたりすればほとんど問題ないでしょう。日陰じゃなくても虫は湧くし、これはどちらかというと手入れの問題ですかね？
＜2：転売や人に貸す場合、1階というのはどうか？＞
１階がダメな場合は基本的には１ルームの時です。これ以外にも価格が下がる理由は防犯上の理由が大半ですけどこれは新築時から余り条件が変わらないので影響はないでしょう。不動産屋の方の言っていることは本当です。だって、小さな子供がいれば小さな庭があった方がいいし、流行のガーデニングだってちょっとでも庭がある方がいいですよね。

ただ、私が一番気になるのはまず正面に何もないという点です。何もないって例えば『公園』とかですか？単なる『空き地』ならそこに将来、何が建つのか分からないのでそこの部分の所有者を調べてください。
そして、斜め前の一戸建てですがそれは築何年ぐらいの建物ですか？１５年以上なら５年～１０年以内に立て替えがあると思ってください。用途地域が分かりませんが３階建て以上の建物ができたらあなたの購入しようと思っている部屋の価値は下がるはずです。

お礼

どうもありがとうございます。早速調べてみましたら、前の空き地の所有者は地元の大地主で（このマンションもその方が売った土地）、多くの土地を売ったりしている方らしいです。あまりに心配で、地元の方にいろいろ聞き込みをしてみましたら、売る予定が具体的になっているとか、近々にビル等を立てるという噂は全くないらしいのですが、空き地の条件の良さや地主さんの人柄を考えると「何も建てないわけがない」というのが街の皆さん共通の意見のようです。ということで今回の物件は見送ろうかと思っています。
しかし、連れ（婚約者）は「限られた価格（5000万）で、こんなによい立地（渋谷から10分、駅徒歩3分）と新築65m2以上を前提条件とする限り、前に障害物のない十分な日照の物件を求めるなど不可能」という意見です。
私は田舎育ちですし子供のことも考えると、つい日照を重視してしまうのですが、それではいつになってもマンションなど手に入らないですね。
彼の意見は本当なのでしょうか？？