土地契約と請負契約を同時に結ばせる業者への対抗策

質問

建築条件付土地を購入予定の者です。

数十区画の分譲地で、地元大手の業者なのですが「土地契約と請負契約をうちは同時にお願いしています」と言われました。

注文住宅ではなくいわゆる売建住宅で、間取りは数十種類のプランの中から選ぶようになっています。(金額も載っています)
屋根・外壁・内装・建具・キッチン・風呂・トイレ等全ての設備が標準プランとして(追加料金なし)選べるようになっており、そのカタログもあります。

オプションの追加や標準設備のグレードを上げない限り金額が上がっていくという不安は無いので、当然のように他の買主も同時に契約をしているようです。

希望の地域でようやく出た土地であり、その業者で建築する事に対しての不安はありますが、自己防衛をする事で解消しようと思っております。

こちらで勉強させて頂いて、土地契約と建物請負契約を同時に結んではいけない事は理解しました。
同時に結ぶ事は法律違反との回答を見ましたが、その法律の内容を書いた書類をコピーして、交渉しようと考えております。

その場合、どの文章を提示すればよいのか分かりません。
民法、独占禁止法、宅地建物取引業法、建設業法ありますが、どれの何条に書いてあるのですか？

コピーの提示以外にも、同時契約を勧める業者に対してどのように対応すれば、請負契約をずらせられるのかもアドバイスいただければ幸いです。

どなたかよろしくお願い致します。

回答No.2

mahopie

業者側は法律・業界規制は熟知した上で、そういう手法での販売を進めている訳であり、「土地契約と請負契約をうちは同時にお願いしています」ということなら、現実には、契約者の理解と自由意思の下で、土地購入契約及び建物建築請負契約を同時に締結する、という構成を取ります。（各契約書面では後日の突っ込みに対する自衛の為の予防措置は取っている筈です）

法律・業界規制よりも、質問者側が法律通りの要求をするなら、業者方は「当社の営業方針をご理解頂ける方とのみ契約致します」という契約自由の原則の元で、当該物件に人気があればある程、業者は質問者以外の第三者と契約すれば良い話になりそうです。

最終判断のポイントとしては、（現実主義者ですが決して業者擁護論者ではありません）
(1) 当該土地に拘る以上はその業者で建築するしかなく、これがスタートライン（業者がイヤなら当該土地は購入できない・しない）で、業者の建築事例の情報は取れる状態
(2) １ケ月程度の打合せプランをベースにした建築請負契約を結んだ後にも、詳細設計への発注者の意向反映・計画修正は十分可能、仮に、更に３ケ月かけても格段にすばらしい設計にはならない
(3) 土地手付だけで引っ張られて設計修正を繰り返して３ケ月後に建築条件が固まらず、「契約解除・手付金返還」ではやっていられない、という業者側の本音の部分は一応理解するべき
(4) 数十区画の分譲であれば、建売・注文建築を交えて２～３年間での販売計画に沿った建築スケジュールがあり、数件の建築を同時進行させることで、材料発注・工事人手配といった面で結果的には建築コスト＝販売価格が圧縮できる、という業者と発注者のメリットの一致点もある
(5) 又、恐らくは当該物件は人気土地であり購入希望者の見込みが立つから業者側が強気にでているのだろう、とも推測される
(6) 業者側・発注者側で気持ちよく建築案件を進める意味では、「御社のやり方が法的には問題があることを当方は十分理解しています」程度の牽制球を投げておく事で、後日の交渉展開は有利に働くかもしれない
(7) そもそも、本当の意味での注文住宅を建てたいなら、土地を先行確保した上で建築業者の合い見積り・設計コンペで進めるしかないが、「土地から探す」状況であればどこかで何かに妥協するしかない

お礼

ご丁寧にアドバイス有難うございます。

業者側の意図が理解でき、参考になりました。
確かに、こちらの要求を通すと契約白紙になる可能性はありますね。
どうしてもその土地が欲しい、とこだわるのであればやはり同時契約を妥協する考えも持たないといけないのですね。

無事契約から引渡しまで進む事を祈るしかないです。