２２年前建てた家屋の登記について

質問

主人の実家の家屋の登記の件で質問いたします。

主人の実家の土地・家屋は義母の名義です。
そこへ２２年前、主人が増築しました。
増築部分の登記はしていません。
７年半前に主人が他界し、登記していないことがわかったのですが
私と子どもたちはその家を出されましたので、登記はしていないままです。
その増築部分の固定資産税は、誰かが払ってくれればいいと町の税務課の人に言われましたので
今現在も私が払っています。
つまり、この家の土地のすべてと家屋の大半は義母のもので登記済み。
増築部分のみ、相続で私？ですが、登記はしていない状態です。

今後、この家を売却する等の事態が起きた場合
登記していない部分はどうなるのでしょうか？
主人は一人っ子でした。
私も子どもたちもこの家に戻る予定はありません。
義母はこの家を売って、養護施設の資金にしようかと思っているようです。
登記していなくても、売却できるのでしょうか？
義母に登記するよう伝えたほうがいいのでしょうか？
また、２２年前のものを今頃登記できるのでしょうか？

無知なため、意味不明な部分があるかと思いますが
どうぞよろしくお願いします。

回答No.4

golf42 · ベストアンサー

No.3です。質問の趣旨を取り違えて失礼致しました。

売却にあたって義母さんが司法書士・土地家屋調査士・税理士などに相談して何かをしなければならないということは全く必要ございませんのでご安心ください。

唯一問題が生じうるとすれば、その土地・建物を売買したときの買主がローンを組むときです。そのときにローンを組む金融機関から増築の登記をするように言われることがあります。それは、売主に対してではなく、あくまでも、ローンを組む買主に対してですが、売買にあたって、その増築の登記の費用分を売買代金から値引きするように言われる可能性はあります。その費用は概ね10万円前後です。ただ、このケースでは建物もその増築部分も古いので担保価値がありませんから、金融機関も増築の登記を買主に要求する可能性は低いです。

言うまでもなく、買主が現金で買い取る場合には、増築の登記の必要性は全くありません。

※これはあくまでも現実論です。法律的には増築の登記が必要ですが、実務的には金融機関の要求がない限り、増築の登記は不要という趣旨です。実務をご存じない方から無用な回答を防ぐために蛇足ながら注記させていただきました。

お礼

こちらこそ、説明不足で申し訳ありません。

私と子どもたちは７年半前に家を出された身です。
何の権利を主張するつもりもありません。
住む予定もない増築部分の固定資産税を払ってきたのは
主人が払っていた分をそのまま引き継いだだけでした。

今後、土地家屋について、
義母のしたいようにしたらいいと思ったのですが
増築部分の登記をしていないことを思い出しました。
何か問題が発生するのでは？と気になったものの
家を出された身である私たちが義母にあれこれ言うのは気が引け
ここに投稿した次第です。

丁寧で敏速な回答、ありがとうございました。
安心いたしました。

回答No.3

golf42

質問に不明な部分がありますが、恐らく、増築部分は既存の部分と一体となっているものと思われます。その場合は、増築の登記（建物表示変更登記）がなされていなくても、一体のものとして、全体が義母のものになります。

増築のときにその費用をご主人が出されたとのことですが、その費用は義母からそのときに返還してもらうべきものでした。22年前に返還してもらわなかったので、たとえ裁判になっても、費用を返還してもらう権利は時効にかかっていますから、費用は返還されません。ただ、義母にそのときの費用を返してもらうように頼んだら、ひょっとしたら、返してくれるかも知れません。しかし、それは法律上の義務ではなく、あくまでも義母の好意でしかありません。

いずれにしても、建物は増築の登記の有無にかかわらず、全体が義母のものですので、それをそのまま売却することは可能です。また、現時点で、増築の登記を義母の意思ですることも可能です。その場合、全体として、所有者は義母になることは前述のとおりです。

違法建築かどうかということと、登記ができるかどうかということは原則としては無関係です。

なお、増築した部分が完全に独立している（玄関が別にあり、かつ、既存部分と全く行き来ができないような場合）は話が別になりますが、質問者はこのようなケースには該当しないものとしてお答え致しました。

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。
増築部分は木造のもとの家に８畳の各階１フロアーの２階建てをつけただけのもので
勝手口や窓から出入りは出来るものの玄関等はありません。
また、主人が建てたものですが、費用は私が出しています。

今回質問した意図は
義母がその土地家屋を売却できるかどうかということのみで
私はその家屋に対して、一切金銭を要求するつもりはありません。

私にとっての財産は子どもたちだけであり
その子どもたちがきちんと成長してくれることだけが望みです。

義母が売却できるとのことで安心いたしました。
ありがとうございました。

回答No.2

ben0514

既に回答があるとおりだと、私も思います。
ただ、このまま長い期間放置すると、問題が複雑になる可能性もあります。相続の相続の相続・・・などで実情をまったく知らない人が手続きをしなければならなくなる可能性もあります。

先の回答では司法書士という資格者の名がありますが、出来れば土地家屋調査士との兼業や共同事務所が良いと思います。

不動産の登記のうち、表題（表示）登記と呼ばれる構造や面積などの部分は司法書士ではなく土地家屋調査士の分野で、司法書士ではその業務が出来ないからです。

私は素人ながらに相続登記の経験があり、今度は表題登記も自分で行うことを検討しています。ただ自分でやるにも結構勉強などが必要で困っています。出来るだけ専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。

評価額が小さいようなものであれば、義母へ有償譲渡（売却）や無償譲渡（贈与）を考えましょう。ただこの場合には税金も関係するかもしれませんので、必要に応じて税理士への相談も必要かもしれません。

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。

増築部分が小さいので、年間の固定資産税は今年は８千円程度でした。
評価額も小さいものです。

私はこの家に関して、何も欲しいと望んではいません。
義母が売却したいと思い、それがスムーズに行われるのなら
それで構わないと、心から思っています。

上記のお礼にも書きましたが
私の財産は子どもたちのみで
子どもたちもこの家屋に関して、何も望んでいません。

ただ・・・何もしなくてこのまま済むならと思ったのですが
一度きちんと確認したほうが良さそうですね。

ありがとうございました。

回答No.1

ojisan-man

専門家ではないので一般論として申し上げますが・・

まず所有の権利関係では、登記の有無にかかわらず「モノの価値」はある訳ですから、亡くなったご主人が残した相続財産ということになるでしょう。
亡くなった時にどのように相続手続きしたか解りませんが、もし増築部分を相続財産に入れてなかったのなら、まだ相続財産の一部がそのまま残っている状態になります。

また当該建物の構造によっても異なりますが、鉄筋などの場合は「区分登記、区分所有」が可能ですが、木造では明確に区分出来ないので「持分登記、持分所有」の形になるでしょうから、売却時のお金の分け方が違ってきます。

これまであなたがずっと固定資産税を払ってきたのですから、増築部分の実質的な所有権が義母にないことは説明出来ると思います。
登記手続きは今からでも可能と思います。司法書士さんに相談してみてください。

ただし問題なのは増築部分が「違法建築」でないかどうかです。
つまり増築時にきちんと建築確認をとっていないと、登記手続きに支障が出ることも考えられます。

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。

実は、相続に関して、どうなっているのか
私にはよくわかりません。
主人が生前に、この増築部分の固定資産税を払っていたので
主人が他界した７年半前に、この建物の固定資産税は誰が払うのか？
それだけしか役所に確認しませんでした。

主人の相続財産自体、ほとんどなかったので気にもしていませんでした・・・
（他は貯金２百万、借金５０万程度のみです）
私にとっての財産は子どもたちだけで、他は何も必要ないと思っていました。

この増築部分（木造）に関しても、設計士さんにお願いしたものの
その後は主人と義両親が行い、私は費用を出しただけなので
違法なものなのかどうなのかもよくわかりません。
その点は義母に確認してみます。

いづれにしろ、義母が自由にできることを願っています。

ありがとうございました。