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相続する一番よい方法は？
数年前に義父が自己破産をしました。 その時に殆どの借金はなくなったのですが保証人が入っているのが 残り、保証人が全部払うか抵当に入れてある土地を差し押さえて残りを 保証人が払って欲しいと言われ私も何年か前に追加保証人で入っていたので実家で管理してもらっていた預金ですべて弁済しました。 破産した義父の名義で戻ると問題があるのではと実父から言われ お金を出した私名義に変えようと考えたのですが税金や手数料がだいぶかかるということでした。役場の税金や相続に詳しい人の話では 主人が（次男ですが）同一住所であれば後継者ということで相続税が免除となるようなことを言っていたのですが（後々私でも同一住所なら税金がかからないかもと聞かされたのですが確実かどうかはわかりません）弁済したことで（もともと仲はよくなかったのですが）近くに 住宅を借りて別居したばかりなのでしばらくは戻る気はありません。 抵当権が抹消されて父名義のまま残してまた同居したときに相続して 名義変更するのがよいか、お金がかかっても名義変更しておくべきか 抵当権を譲り受けて私名義もしくは実父の名義を借りて抵当権を 入れておいて後で改めて抹消、名義変更するのがよいか、 他によい相続の方法があるかどうか教えてください。
- tamagonyan
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正確に書けば、義父様名義のまま、代位弁済分の債権（求償権）の抵当権を土地に設定しておけば （債務者は相談者さま、抵当権設定者＝所有権者 は義父さま） 土地が第三者に勝手に売却される懼れはないというです。 そこで相続が起こっても、元破産者の義父さんにはおそらく遺産はこの土地しかないわけで 相続人の中でその土地を相続する人が、カネをはらってくれるか この土地を売って、相談者さまが、代位弁済分を受け取り、残りがあればそれを 相続人間で分ける。 空き家の間は、抵当権者の相談者さまが家賃を受け取る権利（これを物上代位といいます） があります。その分、求償権の額は減っていきますが・・・。 ＞主人が（次男ですが）同一住所であれば後継者ということで相続税が免除となるようなことを言っていた 相続時に土地を売ると（義父さんが取得時から遡って譲渡益が出る場合）２０％の課税がでます。 自分で住んでいたら、住宅の長期譲渡で譲渡益の３０００万控除があります。 相続税はおそらくかからない。なにしろ破産者の相続で相続税がでるなんてバカな話はないですから。 貸家建てつけ地の控除、いろいろあります。５０００万基礎控除に相続人３人なら相続税評価額で ８０００万円まで無税。相続税はまず心配ない。 譲渡益課税についても、売却する直近で３ヶ月でも住民票移して住んでいれば、３０００万控除が使えます。 そんなの死んでから考えても間に合います。
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相談者さまが、保証人になった債務について代位弁済した負債は 義父様が設定した根抵当を解除できる額だという理解でよろしいですね。 もし、代位弁済してもなお、その不動産を抵当にした債務があるならば 他の債権者が抵当権行使をして土地を競売に付す可能性があります。 さて、代位弁済した場合、質問者さまに求償権が発生します。つまり 保証人のあなたが本来の債務者から払った金を返せと求めることができます。 義父様の免責が決定済みなら、代位弁済した分を土地の所有権で贖う旨の 契約書（売買契約書）を作ればよろしいのではないでしょうか。 それを元に所有権移転登記をします。
相続と書かれていますが、義父さんは亡くなられたのか 亡くなられるあとの相続（税）対策ですか？ 贈与・承継のお話しですか？
- kuri_kurio
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失礼ながら、ご質問内容の詳細がよくわかりません。 １，養父様が数年前に自己破産された。 ２，養父の所有する不動産があり養父がそれを担保にして 銀行などからお金を借りており、抵当権が付いていた。 ３，その抵当権を抹消するために、貴方の預貯金を使って 銀行等に返済し、抹消をしてもらう（もらった） ４，その後、不動産を養父名義にしておくのは不安だ ５，貴方やご主人に名義変更をすると贈与税の心配があるため 良い方法がないのか探している。 ということでよろしいのでしょうか？ このような場合、２の時点で養父様の借金を貴方が立て替えて 返済したのですから、貴方は養父に対して立替えたお金を返して もらう権利があります。 しかし、おそらく養父にはそれを返すだけの資力はありませんので 貴方の立て替えた金額にもよるのですが・・・ その不動産の価値（路線価）と、立替えて返済した分の金額が 同じくらいであれば、その金額で当該不動産を売買したことにし 養父から貴方に所有権移転登記を行うことができるかと思います。 立て替えた金額よりも不動産の価値のほうが高い場合 その金額で売買したことにすると、その差額分について贈与とみなされることも ありますのでご注意ください。 このような場合は、抵当権設定を行っておかれるか、所有権移転の仮登記を行う。 または共有持分とし、養父１／３、貴方２／３とすることも可能だと思います。 なお、実際の手続き前に司法書士さんや税務署の担当者等に 相談されることをお忘れ無く。 税務署＝税金を搾り取るところではありませんので 状況を説明されれば贈与税のかからない（少なく済む）方法について 相談に応じてくれると思いますよ。
お礼
質問がわかりにくくて申し訳ありません。 kuri_kurioさんの言われる通りです。 義父は私に立て替えたお金を返す力もないし、返す気もないと 思います。 税務署へ相談に行って話を聞いて決めるのが一番良い方法 みたいですね。 私自身の税務署の印象があまりよくないので相談に行く のを躊躇していました。 意見が聞けて勉強になりました。ありがとうございました。
- nonbay39
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＞役場の税金や相続に詳しい人の話 役人で税務署職員以外に相続税に詳しい人はいませんし、勝手に相談に乗るのは恐らく法に触れるでしょう。役人が言ったことでも大嘘な可能性もありますし、何の責任も取ってくれません。首長あてに苦情でも言っておいて下さい。 税務署に相談したのであれば問題はないでしょうし、その通りでしょう。言われたことに従っておけば良いと思います。 とにかく、他に相続人がいるのであれば、相続するほうが面倒なことになると思います。どうせここまで来たのですから費用云々をけちらずに司法書士に相談して最善の道を探るのが良いでしょう。 もし、あなたの質問の中で相続税と登録免許税がごちゃごちゃになっているのでしたら、補足して下さい。役人といっても法務局職員であれば登録免許税については詳しいでしょう。でも相続税については税務署だけです。 ついでに役場ってどういう役所のことですか？ 村役場、町役場、市役所であれば、通常の役人は相続税の相談にのってよい権限は無いはずです。
お礼
すみません。説明不足というか私が整理せずに思ったことを 書いたのでわかりにくく申し訳ありませんでした。 村役場の税務課にいる方で少し前にその方の親から土地を相続した らしく私の事情を詳しく話したわけでもなくどんな税金が発生するか 農地を相続する場合にしなくてはいけないことなどを少し話を聞いてもらった程度です。もちろん税務署で詳しく相談してくださいと言われました。
お礼
義父はまだ生きています。 私も相続は死んでからでもいいと思っていましたが 抵当権を抹消した後にそのまま残して（他に抵当を入れているところは ありませんが）せっかく残した土地を勝手に売却（もちろん破産した 義父には出来ないと思うのですが）されたり、他に債務者が出てこないかどうかも不安だったので質問しました。 義父は免責されていて現在抵当に入れていた土地に住んでいます。 他に農地があります。 相続する権利のある人たちがいるのですが弁済するときに 家族会議を開き戻ってきた遺産は全て私達夫婦で相続していいと 承諾してもらっています。 わかりにくい質問を丁寧に回答いただきありがとうございました。 とても勉強になりました。 すぐに名義変更とか考えずに一度税務署に行って相談したほうが よいみたいですね。ありがとうございました。