売却損発生時の買い替えについて

質問

現在、関西地方に約2900万円の住宅ローンが残った築4年目の戸建てを所有しています。
転勤がきっかけとなり、首都圏での生活に慣れ戻る予定がなくなってきたので売却を考えているのですが、どなたかアドバイスを下さい。
☆ポイント☆
・2900万円の35年ローンがある
・査定をしてもらったところ、2500万ほどの価格がつく
・売却したとしても売却損となり、600万前後のローンが残る
・ローン解除には600万を揃えて返却の必要があるが、当然そんなお金はない
・4000万前後のマンションであれば買い替えを検討してもよい
・理想はローンをなくしてしばらく賃貸で暮らし、買い時が来たタイミングでマンションを買いたい（売却損額をどうやって払う？？）
・賃貸で貸し出しをしても年間の収支はトントン（気持ちマイナス？）

(1)できるだけこのタイミングでは買い替えは控えたかったのですが、条件的には厳しそうです。このようなパターンで行くと理想的な住宅買い替えローン商品はありますでしょうか？

(2)売却損の600万を分割で返していく手段はないのでしょうか…？

どなたかご存知でしたらお知恵を下さい。よろしくお願い致します。

回答No.3

nonbay39

ローンの事は金融機関に相談するとして、それだけの物件ですと不動産屋に支払う抵当権抹消の登記費用少々と仲介手数料会わせて１００万円弱になりますけど、その手持ちも必要でしょう。

　賃貸は収支トントンなどと考えるよりは、少しでもローン負担額を減らすためと思った方が良いと思います、売却ありきならば、まずは定期賃貸借でしょう、家賃を下げても１年ごとぐらいにしておかないと、いざ売却しようとしても難しいと思います。賃貸すると売却時期を逸する可能性はあるでしょう。当然賃借り人がいると内覧させるわけにもいかないでしょうし。

お礼

ありがとうございました。
難しい問題ですね…改めて感じました。

回答No.2

kita52326

(1) 理想的な住宅買い替えローン商品はありますでしょうか？
買い替えローンをやっている金融機関はありますが、
購入物件と残債をあわせれば、購入価格を上回ることになるので、
勤務先や年収など、審査はたいへん厳しいと思います。
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/replacement/

(2) 売却損の600万を分割で返していく手段はないのでしょうか…？
抵当権抹消ローンというものが一応ありますが、
買い替えを前提とした短期ものが殆どだと思います。
無担保・長期返済で600万は厳しいかと・・・・。
勤務先から退職金の前借りなどができるか、というあたりが、
現実的な選択肢だろうと思います。

オーバーローンに対応できる年収水準なのでしたら買い替えもありですが、
希望価格で売れない場合は、値下げ（＝持ち越し債務額増加）になるので、
慎重・万全な資金繰り、返済計画をたてるべきだと思います。
これが難しいのでしたら、当面は賃貸にだして手持ち資金の貯蓄とあわせて、
売却時の負債持ち越し額の圧縮に集中した方が良いでしょう。

お礼

非常に参考になりました。
ありがとうございました！

参考にして検討いたします。

回答No.1

-phantom2-

1）各銀行で扱ってる買い替えローンに相談するしかないと思います。
2）買い替えローンが通れば新規の住宅ローンにまぜて分割払いになります。

文面からは一旦、賃貸にするしかないように感じます。

転勤の為やむを得ず賃貸する旨、を銀行に了解してもらう必要がありますが、これは認められると思います。
転勤の為の賃貸で収支が、イコールや若干のマイナスで済めば御の字とと思います。

参考URL：

http://www.mizuhobank.co.jp/loan/replacement/

お礼

ありがとうございました！

参考にさせていただきます。