次回の更新時に定期借家契約に変更するとのお知らせ

質問

賃貸物件に住んでいます（高層500戸程度）。
次回の更新時に定期借家契約に変更するとのお知らせがポストに投函されました。
定期借家契約の導入と賃料改定（増額）の記載がされており、
更新時期の3ヶ月前に通知するとなっています（再度、正式な通知がある？）

最初の契約は2004年7月ですが（2年契約）、
更新料が不要の物件なので、前回更新の2006年7月には、
特に書面等のやりとりはしていません（つまりは法定更新された？）

期間の定めのある契約であれば、
そもそも更新の3ヶ月前の条件変更はNGだと思いますが、
法定更新であれば上記の通知自体は有効ということなのでしょうか？

また今回のお知らせの内容自体、
賃貸人（自分）には「一切のメリットがない」のですが、
応じない場合追い出されるとか、そういったことになりますでしょうか？

いくつかの条件が重なっているので、どうも自信がありません。
詳しい方お教えいただけませんでしょうか。

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

＃１です。

おそらく大家は立ち退き料を払うつもりがないが、立ち退きをしてほしくてこんな条件を付けて追い出しにかかっています。
住み続けると今後もいろいろしてくると思います。

訂正です。
（誤）また借地借家法では大家が更新を拒絶することを禁止していますし、
（正）また借地借家法では正当な事由がない状態で、大家が更新を拒絶することをできないようにしていますし、

更新を拒絶すること自体は禁止されていませんので、訂正させて頂きます。更新を拒絶することはできるのですが、拒絶しても正当な事由がなければ認められず、更新されてしまうということです。

補足です。
＞自動更新したのであって法定更新ではありません。

どちらかであるかによって、意味合いが異なります。

自動更新はあらかじめ契約の際に合意しておいた内容で更新することを意味します。自動更新の場合は法定更新と異なり、期間も含めて同じ条件で更新されますので、契約期間が２年ですから、自動更新の場合は、２年ごとに更新を迎えます。
大家側は契約期間途中の解除は、期間のある契約については途中解約を原則禁止している民法の原則と比べて借り手に不利なものとなりますので、大家側からの途中解約はできません。
つまり、たとえ正当な事由として十分な理由があっても、更新の時期に合わせて、更新を拒絶する以外に立ち退きをさせることはできないのです（借り手の合意があればできますが）。

これに対して法定更新は、期間の定めのない契約に変更されます。このため法定更新後は更新がありません。
しかし、大家はいつでも解約を申し出ることができるようになります。つまり６ヶ月前に申し出て、かつ正当な事由があれば立ち退きがいつでもさせることができるのです。

正当な事由が完成するのはまずないのですが、もしあった場合、いつもで解約を申し出ることのできる法定更新の方が借り手に不利な契約になります。
一般の契約では更新料がかかるのでどちらも一長一短ですが、更新料がないなら自動更新の方が借り手にとってよい更新なのです。

契約書に自動更新があれば、自動更新していると主張した方が法定更新をしたと考えるよりいいと思います。

なお、法定更新をした場合３ヶ月前の申し出は無効ですが、この申し出から６ヶ月後については、有効な申し出になります。

次に、平成１２（２０００）年３月１日より前のものについては定期借家制度を利用することができないとなっていますので、たとえ合意があっても変更できないことになっています。
しかし、特別措置法の条文を見る限り、それ以降になされた契約の場合、合意により賃貸契約を解約して、定期借家契約で再契約すること自体は禁止されていないと思います。
実際そうしている人もいるようですので。

ただし、禁止事項と明示されていないですが、借地借家法や消費者契約法により、一方的に不利な契約にしてしまうと、無効とされると思われますので、有効にするには一方的に不利にならないような条件付けがなくてはならないと思います。
具体的にいうと、その際には家賃の値下げなど借り手有利な条件が付けられ、合理的に一方的でないことが明らかな理由があれば認められるのではないかと思います。

つまり、定期借家にするのなら家賃は値上げは認められないどころか、大幅に値下げしてもよいはずです。