次回の更新時に定期借家契約に変更するとのお知らせ

質問

賃貸物件に住んでいます（高層500戸程度）。
次回の更新時に定期借家契約に変更するとのお知らせがポストに投函されました。
定期借家契約の導入と賃料改定（増額）の記載がされており、
更新時期の3ヶ月前に通知するとなっています（再度、正式な通知がある？）

最初の契約は2004年7月ですが（2年契約）、
更新料が不要の物件なので、前回更新の2006年7月には、
特に書面等のやりとりはしていません（つまりは法定更新された？）

期間の定めのある契約であれば、
そもそも更新の3ヶ月前の条件変更はNGだと思いますが、
法定更新であれば上記の通知自体は有効ということなのでしょうか？

また今回のお知らせの内容自体、
賃貸人（自分）には「一切のメリットがない」のですが、
応じない場合追い出されるとか、そういったことになりますでしょうか？

いくつかの条件が重なっているので、どうも自信がありません。
詳しい方お教えいただけませんでしょうか。

回答No.1

noname#65504

>次回の更新時に定期借家契約に変更するとのお知らせがポストに投函されました。

このような変更は「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」付則第３条により禁止されています。
http://www.rabbithomes.co.jp/houselaw.htm

法律文なのでわかりづらいかもしれませんが、借地借家法第38条とは定期借家契約のことですので、定期借家制度ができる前に契約した一般賃貸契約を合意などにより定期借家契約に切り替えることはできないということです。最初の契約が平成１２（２０００）年３月１日より前になされたものであれば、上記の法律により居住用の建物については定期借家制度を利用することはできないことになっています。
http://www.pref.nara.jp/jutaku/seisaku/teishaku.html

また借地借家法では大家が更新を拒絶することを禁止していますし、更新に対して合意がない場合、借り手が望めば法律が強制的に更新することになっていますので（法定更新といいます）、契約期間を除き（更新後は契約期間のない契約となりますので、今後更新はなくなります）今までと同じ条件で更新することになります。よって、追い出されたりしませんし、質問者が合意しなければ、契約内容を変更して更新することはできません。

また、借地借家法や消費者契約法では一方的に借り手・消費者に不利なものは無効としています。定期借家制度は主に借りて不利の契約でありますし、先に述べた特別措置法の付則第３条にあるような内容が社会一般の基準と考えられることから、これに比べても一方的に不利な契約ですので、もしそのような契約がなされても無効と考えられます。

＞更新時期の3ヶ月前に通知するとなっています（再度、正式な通知がある？

借地借家法では更新を拒絶するには６ヶ月から１年の間にしなければならないことになっていますので、３ヶ月前に賃料の値上げや更新拒絶をしても、法定更新されます。

ただし、賃料の値上げは社会的見て合理的な理由（税金の増加、周辺同程度の物件との格差、地価の上昇など）があれば認められることもあります。

＞特に書面等のやりとりはしていません（つまりは法定更新された？）

一般に最初の契約時に更新の取り決めをするのが普通です。この場合、どちらからも特別な申し出がなければ同じ条件で更新するという特約が入っていることが多いです。この特約があれば契約に従って自動更新したのであって法定更新ではありません。

＞法定更新であれば上記の通知自体は有効ということなのでしょうか？

法定更新した場合、期間については前の契約と変更になり期間の定めのない契約となります。期間の定めのない契約の場合は契約解除についていつでも申し出ることができますが、その効果が出るのは６ヶ月後です。つまり退去希望日の６ヶ月前には通知しなければなりませんので、３ヶ月は法定更新の場合でも無効です。

なお、実際退去を求めるには、法的に有効な申し出の他、大家側に正当な事由があることが条件となっています。この正当な事由はほとんどのケースで認められないので、実際は立ち退き料を提示してそれで正当な事由を補足して立ち退いてもらうことになりますので、大家側によほどの事情がなければ大家側からの希望により退去させられる場合、立ち退き料がもらえます。

＞応じない場合追い出されるとか、そういったことになりますでしょうか？

家賃については変更の可能性もありますし、追い出される可能性も０ではありません。
ただし、どちらにしても社会的に合理的につく事情がなければできず、また定期借家への変更もできませんので、追い出されることはまずないです。もし追い出される場合は、それなりの立退き料が支払われることでしょう（借り手が合意して出ていく分には自由ですが、借り手が居住を希望している場合は）。

つまりほとんどのケースで応じる必要はなく、追い出されたりもしません。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございますm(_ _)m

基本的な考え方は分かりました。どうもありがとうございます。

No.2の方がコメントいただいていますが、
最初の契約が2004年7月の2年契約であったため、
附則3条の禁止措置に該当しないので心配しておりました。

が、禁止ではなくても切り替えはできないということで安心しました。

> 一般に最初の契約時に更新の取り決めをするのが普通です。

ご指摘いただいた更新時の取り決めですが、
契約書を見ると

「契約期間は2004年7月17日から2006年7月16日までとし、
　甲および乙は当事者による合議の上本契約を更新することができる。」

となっています。
特にやりとりをせずそのまま更新となっていますので、
この場合は法定更新なんでしょうかね。

どちらにしても通知自体が無効であるということ確認できました。

自分的にはすっきりしました。どうもありがとうございます