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共有名義のマンションは相続を放棄できる？？
dripdropの回答
- dripdrop
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１．ご質問の中で、最も重要なポイントは、 「住宅ローンの全残高と、マンションを今売りに出した価格は、同じくらい」 という点です。 このことが事実だとしますと、 （１）相続を放棄してマンションが競売された場合、たとえマンションの名義が共有であっても、ご友人の手元には一銭も入りません。それどころか、ローン清算後になお少なくとも数百万円の借金が残り、銀行から支払いを迫られることになるでしょう。この借金の支払いは、相続放棄をしても逃れることはできません。 （２）最も有利なのは、＃１の回答者が言われるように、父の亡くなる前にマンションを任意売却してローンを返済し、その上で父が亡くなったときには相続放棄をすることです。 （３）それが不可能な場合は (a) 相続放棄はせず、生命保険金でカードローン等を支払い、住宅ローンについては、マンションを任意売却して清算するか、あるいはローンを払い続けるか、銀行と相談して決める。 (b) 相続放棄をしてカードローン等の支払いを免れる。この場合、マンションは競売されることになるが、（１）に書いたように、銀行に対しては債務が残る。その支払い方法について銀行と交渉する。 のいずれかの方法を選択することになります。 (a)と(b)のどちらが有利になるかは、もっと詳しい情報を知らなければ何とも言えません。ただし、ご質問に書かれている以外に隠れた借金がなければ、(a)のほうが有利である可能性が高いと思います。 ２．なぜ相続放棄をしても債務が残ることになるのかを説明するために、次のような条件でシミュレーションしてみます。 マンションの現在の推定売却価格：２０００万円 ローンの残高： 父―１０００万円 子―１０００万円 父の死亡後に相続放棄をする場合、父の分のローンは、子が支払うわけには行かないので延滞になります。おそらく父と子は、互いに住宅ローンの連帯保証人になっているでしょうし、契約書には、どちらか１人が延滞すれば、ローン全額の一括返済を求めることができるという条項があるでしょう。 したがって、ローンの全額一括返済の要求→支払い不能→抵当権の行使→競売の開始と進むことになります。相続放棄を銀行が知れば、直ちに抵当権の行使に踏み切るでしょう。父親の死後の任意売却は、父親の財産の相続人（この場合は相続財産管理人）の同意がなければできませんし、任意売却をした場合、銀行は債権確保の優先権を失うので、それを許容することはありえません。 この場合、銀行が友人に請求する金額は次のA、B、C の合計額になります。 A．ローンの残高：２０００万円 B．遅延損害金：仮に年率１５パーセント、競売実行まで１年かかるとして計算すれば３００万円 C．競売費用：不確定だが、仮に１００万円と見ておく。 合計金額を概算すると、 A＋B＋C＝ ２０００万＋３００万＋１００万＝２４００万円 一方、競売による落札金額は、通常の売却価格の７割か８割程度です。 つまり、マンションの通常の売却価格を２０００万円とすると、競売による収入は１５００万円程度にしかなりません。 したがって、銀行の請求額－競売によって補填される額＝２４００万円－１５００万円＝９００万円 となり、あくまでもシミュレーションですが、友人は、マンションを失った上に、さらに９００万円の債務を負うことになります。この債務は、自分の住宅ローンの契約と、父のローンの連帯保証契約によるものなので、相続放棄をしても免れることはできません。せいぜい、遅延損害金の減額の交渉ができる程度です。
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