地代を値下げしろといわれた

質問

30年契約で土地を貸しています。先日借主から不動産鑑定書を渡され地代を30％値下げしろと言われました。契約書を見ると5年ごとに地代の見直しと書いてありますが、契約時と同じ金額で25年経っています。今、土地評価額は下がっていますが、評価が上がっているときも地代は上げてありません。不動産鑑定書の言うなりにしないといけないのでしょうか？またどこに相談するのがよいでしょう？訴訟を起こす気持ちはありません。

回答No.3

kita52326 · ベストアンサー

鑑定書には30％値下げの合理的根拠が示されているのでしょうか。

土地の賃貸は、収入は地代、費用は固定資産税と都市計画税という非常にシンプルな収支構造で、
貸主の改善努力の余地がありません。

土地の固定資産税評価額(Ａ)は、平成６年に公示地価(Ｂ)の７０％の水準に引き上げられ、
それまでの２０～３０％程度の評価から全国平均で一挙に４倍弱に引き上げられています。
固定資産税や都市計画税の税率は引き下げられなかったので、
税額も一挙に４倍弱になるべきところ、納税者の強硬な反発が予想されることから、
毎年％～１５％ずつ徐々に課税標準額を引き上げて、(Ａ)の水準に近付けていく負担調整措置が導入されました。
そのため、(Ａ)３年毎、(Ｂ)は毎年改定されて、バブル崩壊以降の地価下落も反映していても、
固定資産税だけは上がりつづけている、という状況になっている地域が多いはずです。

30年前と現在の地価相場や純賃料（年額地代－公租公課）は確認可能できますか？。
それらと対比して対抗されたら良いでしょう。
長期にわたる賃貸の地代の場合なら。地価相場と比較するよりも、
純賃料を物価指数とあわせてスライドさせ、それに公租公課を加えるという考え方の方が良いでしょう。

当初の地代水準がべらぼうに高かったなら別ですが、
30％の値下げは、よほどの過疎地でもなければありえないと思います。
おそらく、５年後の更新料を視野に入れた前哨戦なのでは・・・・。
こちらから訴訟をする必要はないでしょうが、お人よしすぎても損をします。

お礼

丁寧なご返答ありがとうございます。鑑定書には30％減の計算が出されていますが、ど素人の私にはわかりません。評価額が下がっているので、多少の下げ幅は仕方ないとは思っています。私も５年後のことを考えて相手は言ってきたのではないかと思うので、直接交渉し、それから宅建協会か弁護士さんに相談してみます。ありがとうございました。

回答No.4

noname#203300

地代も家賃も上げるのが大変なように、下げることもないでしょう。
　地価が上がったからといってすんなり地代の値上げを受け入れる借主なんておりません。大変な作業です。
　下げないなら出て行くといわれれば“勿怪の幸い”と思いましょう。絶対にそうはならないでしょうが。そんな借主は上げるのは絶対に拒絶します。
　ただ、拒絶すればよいのではないでしょうか。
　契約どおりの地代しか受け取らないことです。自分で勝手に地代を下げてそれを供託しても契約不履行を証明しているだけですのでそんな馬鹿な真似はしません。契約どおりの地代を持ってこなければ滞納となりますので、相手はそうするしかないのです。
　強い気持ちで対応してください。
　裁判になることなどないでしょうし、（費用を考えれば余程の額の値下げでないとマイナスです)　質問者様が優位です。

お礼

ありがとうございます。なんだか勇気が出てきました。強い気持ちで交渉してみます。でも、いやなものですね。３０年契約で今２５年、後５年経つとまたこういう話をしなくてはいけないのですね。土地を貸すというのも大変なことだとよく分かりました。

回答No.2

TOGO123

一般人が答えると契約だから上げ下げは必要ありませんとなるでしょうね。
不動産賃貸契約は特殊で、借地借家法第11条によれば以下のようになりますので、契約書に下げないと書いてあってもいつでも下げを求めることが出来ます。ですので不動産鑑定書が正しければ裁判によっても値下げを求めることが出来ます。相談は弁護士でしょうね。
今回は今の相場より地代が高ければいくらかは下げざるをえません。
あとは宅建協会 無料相談窓口があります。

http://www.zentaku.or.jp/009/soudanmadoguchi.html

借地借家法
第11条（地代等増減請求権）
地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

お礼

回答ありがとうございます。私は鑑定書を見てもさっぱりわかりません。地代の多少の下げは仕方ないと思いますが、３０%の下げ幅はちょっと多すぎるような気がしますので、相談する前に電話して交渉してみます。その後宅建境界か弁護士さんに相談してみます。ありがとうございました。

回答No.1

newbranch

基本的には、貸主と借主の間で契約した賃借料なので、不動産鑑定書は、まったく関係ありません。その評価がいくらであっても、その評価に連動して賃借料を変動するという条項を入れて居れば別ですが、関係ありません。要は、需給関係であり、土地を必要とする賃借人が、土地を貸してもいいという地主との間で取り決めた賃借料です（現実には、地主の意向を賃借人が了承したことと思われる）
今回の場合は、賃借人から、賃借料の値下げを要求され、その根拠として不動産鑑定書を持ってきただけですから、貸主である貴方の意向と借主である人との折衝ということになります。相談するといっても、個別の契約ごとですから何が妥当かは難しいと思われますので、あえて言えば、近くの不動産業者に賃借料の相場を確認し、値下げ交渉を有利にする以外ないでしょうね。

お礼

不動産鑑定書なんてそんな物なんですね。その通りにしなくてはいけないのかと不安になってしまいました。
不動産業者の方には相談してみたのですが、「こんなに下げちゃ困る」とでも言ったらと言われてしまいました。