共有地の境界について

質問

隣の空き地が売れ、近々工事が始まりそうです。隣の工事をする建設会社の人がうちが設置したブロック塀から測っていたので聞いてみると「お宅の塀(境界)から幅１ｍは不動産屋の土地だけど、自由に使ってくださいと言われてるから、新しく塀は作らずそのまま土地を使う事になっている」と言う答えが・・・。うちから幅１ｍ、長さ28ｍの土地は共有地になっていて、うちの持分は6分の1です。(当時の登記簿謄本にも記載されてます)この部分の地中にはうちの溝、裏の田んぼの用水路、他3区画の溝がつながっている土管が埋められてます。ここにすんで数年、この土管の入り口に草やゴミが溜まる度に、この共有地に入って土管の入り口(土地より1ｍほど下)まで降りて、ゴミの撤去をしてきました。この部分を新しく建てる人が使い自由に入る事ができないと、うちの土地から溝までの高さが３ｍほどあるため、溝の掃除等が出来なくなり大変困ります。正式な挨拶があった時に主人がその事を伝えるといっています。うちとしては共有地はあけたまま、隣のうちの境界にブロック等で仕切ってほしいと考えていますが、すんなり話が決まるかどうか心配です。何か良い解決方法はないでしょうか？不動産やですが、うちが買う時も「何も問題ないですよ」と言っておいて、契約後に地元の話し合い等に呼ばれ大変な思いをしました。

回答No.3

kazamatsuri · ベストアンサー

♯2です。
ひとつずつ整理していきますね？

まず、共有地の地番が分かれば、最寄の法務局に行き現在の登記簿謄本（登記事項証明書）を請求します。（一通1,000円になります。）この登記事項証明書の甲区（権利者その他の事項）にご主人のお名前があるかどうかご確認ください。これで公的に現在の所有者であるかどうかが分かります。

次に、「隣の方が表にブロックで塀をしてしまうと、私たちは掃除をする為に毎回断りを入れて共有地に入らなければ、無断で隣の土地に入っているように見えてしまうと思われます。」とありますが、これは、隣の方が共有地にブロック塀を築造するという意味でしょうか？もし、そうであれば、隣の方には、そんな権利はありませんのでご心配には及ばないと思いますが、もし、ブロックを築造するのであれば、工事を始めた段階ですぐに指摘すればよいでしょうね。（そのためにも、どこまでが境界なのか、事前に調査しておいたほうが無難でしょうね。）

それから、「他人の土地でも10年以上使っているとその使用者の土地になってしまうと言う事も聞きました。」おそらく、取得時効の事を言っておられるのだと推測しますが、正しくは、20年間、所有の意思をもって平穏かつ公然に他人の物を占有することによって所有権を時効により取得できます。これには特則があり、占有を始めたときに、その物が自己の物であると信じ、かつ、信じたことについて善意・無過失の場合には占有を継続する期間が10年に短縮されるとされています。
参考までに書いてみましたが、本件では、あまり気にされる必要はないかも知れませんね。

最後に、「不動産会社は身内に司法書士・行政書士がいる為、素人は上手く丸め込まれているのかもしれません。」これについては、全ての有資格者にあてはまるかどうかは疑問が残りますが、個人的には、丸め込む様な行為はしないと思います。いくら身内といえど、その不動産会社からの仕事だけでは士業というのはなりたちませんし、そのような行為に携わっていると資格の停止処分等も受けてしまいます。（行政書士なんかは、特に不動産会社と組んで仕事をすることも少ないですしね。）
（最後にの項は、私的考えによるものですので、ご参考程度に）

追加・・・土地の境界についての専門家は土地家屋調査士になります。

補足

回答ありがとうございます。
まずは隣の方か建設会社の方と話をしてみて、共有地の説明を受けていなかったら法務局で調べてみようと思います。

<隣の方が共有地にブロック塀を築造するという意味でしょうか？>
実は建設会社の方がその様に言っていました。裏の溝は1ｍほど低く表の用水路は人や車が落ち込むと大事故になる為、うちも塀で囲っています。道路から自分の土地に入る為には橋を架けないといけません。共有地の説明を受けていなくて、勝手に使っても良いと思われて、囲いをされてしまうと表側から共有地に入れず、うちの庭から塀を越えて入り込むか、表に回って隣の家の門から入れてもらうかと言う事になってしまいます。
共有地と言う事を理解して頂ければ、ある程度話し合う事が出来るかと思いますが、不動産屋からその方も説明を受けていないと理解し難いかもしれません。
境界はうちのブロック塀の所から１ｍほどの所にプレートがありましたので、これで大丈夫だと思います。

<取得時効>って言うんですね。これは心配しなくても良いと聞いて安心しました。

<不動産会社は身内に司法書士・行政書士がいる為>と言うのは、夫婦でやっているので【私たちを共有者からはずす手続きが出来るかも】と心配してしまいました。

もしもですが、法務局で共有地の現在の登記簿謄本を確認して、共有者からはずされていたとしたら、弁護士さんに相談すれば良いのでしょうか？素人質問ばかりで申し訳ありませんが、また教えてください。

回答No.5

echo-sun

やはり、今の現実の所有者がわかるもの
・・・土地の登記簿謄本・登記事項証明と公図をとってきて
話し合いすべきと感じます。
推測に過ぎませんが、共有地・・当時６区画のそれぞれで持つように
と分譲したのではなかったかと思います（持分1/6）。
で今回区画が売れた・・・共有地の持分も売ったのかと。
残り売れていない区画分の共有持分は不動産屋さん名義なのかと。
それでその発想があるのかと・・・今回購入された方は
何も知らず・・・ただ言われたことだけ・・・鵜呑み状態なのかと。
・・・攻めるようなことせず、この土地の経緯、必要性を語れば
理解してくれるのではないかと感じますが。
・・・これから住み続けるなら、真っ向から否定、けんか腰
なことはないと感じます。
権利云々は理解に難色否定された場合でよいかと
（・・・新住人が否定し・トラブルにいたりそうなら不動産やさん
専門家を交えて話し合う・・・・・・）

お礼

回答ありがとうございます。
隣の土地を買った方とまだ直接話をしたわけではありませんので
(よっぽど変わった方でない限り)こちらの説明を聞いて頂ければ
共有地部分は空けてくれるのではないかと思ってます。
今住んでいる土地は　私たちが購入する数年前から売り地になっていました。
あまり悪い噂も聞かなかったのと、不動産会社の「何も問題はない・隣の人も良い人ですよ」の言葉を信用して契約したんですが、契約後に隣の人と不動産会社が前々から争っている事を知ったり、近所の人(一部)が「ここは家を建てたらダメな土地」と言いに来たりして、地元の方との話し合い(不動産会社は抜きで)があったりしましたので、不動産会社に不信感があります。
今回買われた方も同じ思いをされたら上手く話が進まなくなるかもと思い、そういう話が出る前に色々聞いておこうと思って質問しました。
まずは話をしないと良い方向に進むか悪い方向に進むかわかりませんので、話す機会が出来たらきちんと説明しようと思ってます。

回答No.4

kazamatsuri

結論からいいますと、共有者から勝手に外すということは、絶対にできませんね。

端的にいうと、共有者から外す手続きについては、現在の所有者の委任状（実印を押印する必要あり）・印鑑証明書・登記済証（権利書）等が必要になります。

印鑑証明書というものは、制度的に本人にしか交付されないものですから、ご心配には及ばないと思いますよ。

お礼

回答ありがとうございます。
<共有者から勝手に外すということは、絶対にできませんね>の言葉にちょっと安心しました。
まだ隣の土地を購入された方と話をしていませんので、この先どういう風に話が進んでいくかわかりませんが、これから長く付き合っていかなければいけないので、お互いしこりが残らないように話が出来たら良いなと思ってます。
話が進んで困った事が出てきましたら、またお知恵をお借りしたいと思ってます。
その時は宜しくお願いします。

回答No.2

kazamatsuri

質問者様が売買契約等した覚えがなければ、必要ないとは思いますが、当時の登記簿謄本は現在有効なものではないので、参考までに。。。

ご質問の通り、共有地だと仮定しますと、ブロック等の有無に関わらず、共有地を使用するのに弊害は生じません。（溝の掃除等が出来なくなる事はありません）

ブロック等で仕切るというのは、先方あっての事ですから、強要はできませんね。。。質問者様がご自分の所有する土地を、自由に使用できるように、新築物件の所有者も、その所有する土地を自由に使用できるわけです。

境界について、不安があるのでしたら、一度、関係者を交え境界立会を現地で行うことをお勧めします。

補足

<質問者様が売買契約等した覚えがなければ、必要ないとは思いますが、当時の登記簿謄本は現在有効なものではないので、参考までに。。。>
素人なのでこの部分がわかりませんので、もう少し詳しく教えて頂けるでしょうか？今現在住んでいる土地は売買契約をしてます。共有地は売買契約はかわしていません。私たちが購入した土地は当初5区画の販売でうちが購入する前に両端の区画は売れていて、家が建っていました。うちはその端から2番目の区画を購入して工事を始めましたが、先に建っている家の方が「田んぼの水や他の区画の雨水が自分の土地の溝を通って流れていくのが気に入らない」と言い出し、うちとの境界で溝を埋めてしまいました。(これはうちが買う前から問題になっていたと後から聞きました)そのため急遽不動産会社が空き地に土管をうめて共有地にしたそうです。その時に何も文書では残していませんでしたが、共有地の測量図と登記簿謄本に所有権一部移転・共有者に住所と主人の名前が載っていたので、後々こういう問題が起きた時に有効かと思っていました。
この5区画は表には用水路、裏には低い位置にに田んぼがあります。私たちは共有地に立ち入らないと裏の溝には行けません。共有なので共有者は自由に使って良いのもわかります。しかし隣の方が表にブロックで塀をしてしまうと、私たちは掃除をする為に毎回断りを入れて共有地に入らなければ、無断で隣の土地に入っているように見えてしまうと思われます。
詳しくは調べていませんが、他人の土地でも10年以上使っているとその使用者の土地になってしまうと言う事も聞きました。(この場合が当てはまるかはわかりませんが・・・）
・・・と考えれば考えるほど心配している所です。
不動産会社は身内に司法書士・行政書士がいる為、素人は上手く丸め込まれているのかもしれません。本格的に工事が始まってからだと遅いと思いますので、色々と教えて下さい。

回答No.1

bibi8916

昨年、私の家隣にアパート建設があり、その際、同じような問題がありました。
その際の私のとった対応ですが、アパート建設の設計者、依頼した不動産会社、工事会社の監督、3名を家に招き、登記簿を見せて、話をして、一筆書いてもらいました。それで、問題なく、アパートは建ち、私の家に被害があることはありませんでした。
この手の問題は、工事が始まって、すでに家などが建ってから問題化すると、ほとんど泣き寝入りする形が多いようです。もしくは、採番沙汰になり費用も・・・
早い段階で、関係者としっかりした認識あわせをして、証拠を残すことをしたほうが良いと思います。
その際、お住まいの地域の役場の土木課などに相談窓口などもあると思いますので、相談されても良いと思います。

あまりに悪質でしたら、弁護士に相談もありだと思いますが、その際は相談料などの費用面も考慮しした方が良いと思いますよ。

お礼

やはり最初が肝心のようですね。うちも今回は一筆書いてもらい、後々困る事がないようにしようと思っていますが、不動産会社が曲者です。bibi8916さんのように問題なく進めば良いんですが・・・。まだ何も話をしていない状態なので、その時までに色々な所に相談してみようと思います。回答ありがとうございました。