賃貸物件の地震による損害の賠償責任について

質問

昨年、親戚から築３０年の２階建倉庫を譲り受けました。
現在は地元の企業に賃貸しております。

築３０年ということもあって耐震性に不安を覚えますが
仮に地震で建物が倒壊または破損して、
その賃借人が所有する建物内部の事業用資産に損害が生じた場合には
大家として賠償責任が発生するものでしょうか。

通行人等第三者に損害があった場合には工作物責任が生じる場合があるというのは見つけましたが
賃貸の関係では法律的にどのような関係になるのかがどうもわかりませんでしたので質問させていただきます。

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

＃２さんいうとおりですが、建築的観点から補足させて頂きます。

築３０年ということは、１９７８年頃の物件ですね。
実は１９８１年に建築基準法が大改正され、耐震基準が大きく変わりました。
兵庫県南部地震では多くの建物が倒壊しましたが、そのほとんどはこの建築基準法改正以前に設計された建物です。
つまり当時の建築物は今の建築物と比べると耐震性がないことが多く、倒壊の危険性はあります。

しかし、あれほど被害が出ても家主が損害賠償責任を負ったというのはほとんどありません。少数ならありますが。
http://www.shizuoka-takken.or.jp/hanreikenkyuu/hanreikenkyuu-61.html
そのほか同様の質問
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3752503.html?ans_count_asc=20

これは、建築がなされた当時の基準法を守っていたけど、基準自体がゆるかったためであり（このように法律が変わったため適法でなくなったものは違法建築ではなく既存不適格建築といいます）、当時の法律・技術水準と比較して、違法性や過失はないために、責任を問われなかったのです。

先に紹介した事例は、当時の基準を守っていない欠陥建物であることが判明したため、建物所有者として死者の遺族に対して億単位の損害賠償が認められています（このときは仲介業者の責任は否定されています）。

ところで、この事例では、実際は大家が何回も変わっており、建築当時の詳細が不明であり、おそらく大家は欠陥建物であることを知らなかったと思われます。つまり善意（知らなかった）場合でも、過失があれば、損害賠償責任を負いました。

なお、耐震診断は通常１次～３時診断に段階的に行われます。費用はその分上がります。
１次診断は設計図書などから耐震性を求めて、安全であるかどうかを判断します。
しかし、欠陥住宅というのは、図面に書かれていないことが原因であることがほとんどですので、耐震診断をしてもわかないことがほとんどです（このほか、耐震偽装事件のように確認検査で構造性のチェック漏れというのも可能性はありますね）。
つまり先の事例のような場合は、運が悪かったとあきらめるしかないのです。

なお、現時点で耐震診断は義務化されておりません。これは個人の財産に対して国が耐震基準以前の建物の耐震診断・補強を国家で行うことは費用的に無理であり、また特定の個人資産に国費を投じることはそのほかの建物所有者に対して不公平が生じますので、そのような施策はとれないようです。
そこで、いろいろな法律や補助制度を整備して、各所有者が進んで耐震診断・補強を行うようにしています。

その１つの宅建業法による説明義務があります。
不動産取引をさせる場合に、仲介業者は、耐震診断の実施の有無、診断結果について説明をすることになっています。
この説明を怠れば、宅建業法違反であり、告知義務違反により仲介業者は損害賠償責任を負うものと思われます。

耐震診断をすれば、結果について説明義務が生じます。
また消費者契約法でも重要事項説明を課しており、賃貸契約においては大家側に説明義務があります（相手が倉庫御者なので質問者のケースには消費者契約法は適用になりませんが）。

現時点では、耐震診断は行うことは義務でなく、行えば説明義務が発生します。つまり診断結果が悪ければ、知っていて対策をとらなかったという過失となるので、補強をしなければなりません。

以上まとめますと、まずは耐震性があり、その他管理上に過失がなければ責任は負いません。また耐震性がなかったとしても、建築当時の基準を遵守していれば、原則として責任は負いません。
しかし、建築当時の基準を遵守していても、耐震診断を実施して、結果耐震性が不足していれば、補強などをしなければ、責任を負わされるでしょう。

こうなると耐震診断をしない方がよいように思えます。実はそこが現時点での問題です。
耐震診断の必要性を認識していながら（既にこの回答を読んだ時点で認識していると思いますが）、それを行わなかった場合というのは、判例などないので、現時点では判断できません（多分現時点では責任は問われないと個人的には考えています）。

ただし、社会の動向はこのような既存不適格をどうにかしようという方向にあり、いろいろな形で公表しています。宅建業法の重要事項説明についての改正もつい最近行われたばかりです。
だから、そのような危険性があることは常識とされ、耐震診断をしていないことが、管理上の過失になると判断される日が来るのではないかと推定できます。

最後に、通常建築の耐震性というのは主要構造上の耐震性というものを意味しますが、天井などはこの主要構造には含まれていません（地震でプールやパチンコ屋の天井が落下した事例があります）。
基本的にこのようなものに対しても過失などの有無による判断されますが、プールの天井落下についてはその後強制的に点検・補強するような指示が出ていたと記憶しています。このような情報を見逃して対応をとっていないと、過失責任を問われます。

お礼

大変ご丁寧にありがとうございました！
かゆいところの隅から隅まで手が届くような
とてもスッキリさせていただきました。
ほんとうにありがとうございます！

回答No.2

takumaF

こんにちは。
故意又は過失によって、他人に損害を与えた者は、その責任を負います。
耐震性等に問題がなかった場合には、故意や過失がないので、責任はありません。
しかし、耐震性等に問題があるのを知っていて又は不注意で気づかなくて放置して、ちょっとした地震で借家人の財産が減少したというような場合には、責任をとる必要があります。

不安があるのであれば、耐震チェックをすべきかと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました！

回答No.1

adobe_san

それって店子と取り交わした契約書の中に記載されてませんか？
もう一度ご確認下さい。

補足

回答ありがとうございます。
倉庫を譲り受けた際に、それまで使用していた契約書の様式をいただきましたが、
これに関する条項はありませんでした。
契約を更新するときに、この点について改めたいと思っておりますが
ネットで見つかる一般的な様式にも見当たりませんでしたので
まず法律関係を確認したいと思い質問させていただきました。