賃貸建物の被災時に於ける貸主責任について

質問

昭和５６年の法改正による新耐震基準の導入以前の建物（鉄骨造３階建て）を賃貸で事務所として貸す場合、
地震等の災害に見舞われ、建物の倒壊等で賃借人の身体または家財に被害が及んだ場合、
貸主に賠償責任は発生するものなのでしょうか。
賃貸契約時には建物の築造時期、耐震補強の未施工等、重要事項として説明、添付するものとします。

私は建設業に従事しておりますが、宅地建物取引については素人です。
今まで、重大な過失（違法建築等）のない限り貸主の責任はないものと認識しておりましたが、
今回、確認しなければならない場面に遇ったため、聞いたり調べたりはしましたが確かな結論に行き着くことができませんでした。
今後の知識として持っておきたく、ご存知の方がいらっしゃいましたらご教示お願いいたします。

回答No.2

noname#65504 · ベストアンサー

＃１です。

>現在相当数残っているであろう改正前賃貸物件に対し、すべてを対象にして規制をするというようなことは難しいかもしれませんね。

実際そうなんですよね。
そのため、結果がよければいいが、悪く出るかもしれない耐震診断をして結果が悪くなると、耐震補強をしなければみんな敬遠するでしょう。そのため、費用を投じて耐震補強をしなくてはならなくなります。
つまり本当は耐震診断をしてもらいたいのですが、耐震診断はしない方が得策と見えてしまうという矛盾が発生しています。

なお、耐震偽装事件の時も、法の整備上の問題で発生した既存不適格へ補助をしないのに（国としては国の責任といわれると困る）、耐震偽造物件は補助するのかということが議論されていました。これも私有財産に対して強制することが難しいことを示しています。

今のところ法律で強制はできないようになっています（もう１度震災と呼ばれるクラスの地震が発生し、再び既存不適格建物の大量被害が発生したりすると変わるかもしれませんが）。

ただ、損害賠償責任の発生については、法的な判断基準は法律だけではないです。
社会一般に流通している情報・常識も考慮されます。

マスコミが一斉にキャンペーンをはって、危険性があると誰もが認識し、多くのものが耐震診断を進んでするような時代になったら法律が強制していなくとも、危険性を認識できたのに放置しておいたとして、責任を問われる可能性もあります。

また、一般に賃貸のオーナーさんは建築の専門家ではありません。
しかし質問者のように建設業に従事しているとか、建築士資格を保有していると、その分野での専門家ですから、一般人よりその危険性が認識できるとして、一般人なら過失はなかったとされるようなケースでも、専門家なら危険性を認識できたとして、過失とされる可能性もあります。

なお、阪神淡路大震災では、倒壊した建物により賃借人が死亡したケースで、建物の構造上欠陥がみつかり（施工上の問題簡易化で当時の規準すら満足していないもの）、大家の損害賠償責任が認められた判例が存在します（この大家は建設当時の所有者ではなく、中古建物として購入した人でした）。

つまり既存不適格建物の損害賠償責任がないというのは、あくまでも設計上の問題で、施行不良などで欠陥が見つかれば、それは既存不適格ではなく違法建築物として扱われ、損害賠償責任が発生します。

阪神淡路大震災の場合あまりに被害が大きすぎたので、個々の建物が適正に施行されていたかどうかまで検討されたものは少なかったと思われますが、世の中には施行欠陥・手抜き建物も少なからずありますので、注意が必要です。
もっともご自身で建てられたものならその点は安心でしょうが。

お礼

度々ありがとうございます。

関連するQ&Aという欄が目に入りまして、内容を読ませていただいたところ、
やはり、同じような心配をされている方がいらっしゃるのですね、
回答者様ならびに、他の方もコメントを残されているように、事はなかなか奥の深い問題のようです。
過去に範例がないからといって、安易にこれからも同じ結果になるとも思えません。

＞ただ、損害賠償責任の発生については、法的な判断基準は法律だけではないです。
　社会一般に流通している情報・常識も考慮されます。

まったくその通りだと思います。
法律より流れの速い社会の風潮も常に意識していなければなりませんね。

今回の質問で、この問題についてとても勉強になりました。
貴重な情報とともに大変わかりやすい回答をありがとうございました。

回答No.1

noname#65504

阪神淡路大震災で倒壊した建物のほとんどは１９８１年の法改正前のいわゆる旧基準で設計された建物です。

しかし、当時の法律を遵守していたため、使用者・所有者に過失責任はなく、責任を問われませんでした。だからその当時は責任はなかったです。

しかし阪神淡路大震災の建物倒壊状況と、耐震偽装事件に絡んでいわゆる旧耐震基準の既存不適格建物に関する問題がクローズアップされ、その種の情報が多く流通していますし、法律もいろいろ整備されています。

現時点では宅建業法で、旧耐震基準で設計されたと思われる建物については、重要事項説明で、耐震診断の実施の有無、実施している場合はその結果と対応状況などを説明することが義務となっています。

つまり、現時点では耐震診断未実施のものについては、していない事を説明すれば（これより耐震性に不安がることがわかる）、貸し出すこと自体は禁止されていませんので、そのような建物を貸し出すことは過失責任は問われないものと思われます。あくまで現時点ですが。
でも、今後はますます情報が多くなれば、法律で規制が入れば、耐震診断をするのが当たり前であるという風潮になり、そのような状況になれば、していないことが過失として扱われるようになります。

また、耐震診断結果があり、耐震補強が必要であることがわかっている場合は、補強をしていないことが過失として扱われる可能性はありますが、まだ判例などないので、結論は出ていないというのが現状だと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞そのような建物を貸し出すことは過失責任は問われないものと思われます。あくまで現時点ですが。
そうですか、安心しました。確認を受けた方には一応そのようにお伝えしてありましたので。

私の調べた範囲でも、自県範囲では、現時点ではこの件でのトラブルの事例は確認されてないということでした。
しかし、回答者さんが仰られている通り、阪神大震災を発端に、地震に対する備えが日常的に意識されるようになった現在、
老朽化した建物の貸し借りに関しても、いずれ何らかの規制が入るかもしれませんね。

　ただ、もし耐震診断の義務化というようになれば、費用の面からしても、この件の非対象物件の大多数は、実質的に存在価値がなくなることにもなりかねないため、
現在相当数残っているであろう改正前賃貸物件に対し、すべてを対象にして規制をするというようなことは難しいかもしれませんね。
対象は民間だけではないですし。

大変参考になるご意見ありがとうございました。