購入後の不具合（瑕疵担保・記載違い）

質問

築年月４６年の物件で、「瑕疵担保なし」となっていたのですが、ネットで調べたところ、「宅建事業者なら２年以上、事業者なら担保なしという定めは無効」となっていました。
売主は事業者なんですが、なしっていう場合もあるんでしょうか？

そして、今回隠された瑕疵になるかは微妙なんですが、専有部分の排水管の老朽化が浮上してきました。

速攻で不動産屋さんに問い合わせをしたら、「水漏れしてないので、したら保障の対象でまかなえる」といわれました。
でも、保障は二年らしいし、その後の保障は自分の保険。
それ以上の金額が出たらと思うと、ぞっとします。

結局、リフォーム済みと記載されていたけれど、下の階の天井裏を通っている排水管まではされていなかったという事でした。
下の階の人と連絡が取れなかった為、やらなかったと最初は言ったのに、後になって排水管は見たけど大丈夫だった。と言われました。
同じマンション内で、排水管の工事をしている家も何件かあるそうで、
築３０年以上のマンションで、直接見た上で排水管が大丈夫ってどういう判断をしたのか疑問でした。

しかも、売買契約書の「物件情報報告書」（漏水無し）と「重要事項調査依頼書」（キッチン・浴室等の漏水は裁件有りました）の内容が違ったんですが、その場合どうなるのでしょう？

回答No.2

noname#65504

＃１です。
＞下の階の天井裏を通っている排水管まではされていなかったという事でした。

一般には下の階の天井裏まで調べる義務はないと思います。
だから以下の要求は難しいと思います。

＞その調査も本当にやったかどうかが怪しいので、再度調査を依頼する事は可能でしょうか？

問題は、以下の発言ですが、それが文書に残っていないので難しいですね。
＞後になって排水管は見たけど大丈夫だった。と言われました。

＞以前住んでいた方が出た理由が、下の階の損害賠償額が多額になる恐れがあり、それが怖くて家を出た。と本人から聞きました。しかもそれを売主である人に言ったとのことなのに、

以前済んでいた人とは誰でしょう。
他の部屋の住民でしょうか？
売り主にその部屋を売った前の所有者でしょうか？（例えば、前の住民から事業者が買ってリフォームして転売した）。
それとも売り主からその部屋を賃貸していた人でしょうか？

他の住民の話だとその部屋に漏水があったかどうかはわかりませんね。
売り主が漏水を知っていたことを証明するには不十分です。

賃貸していた人なら証人になれますね。

転売の件なら、以前の売買の時に造られた重要事項説明や現状の報告書などにそのようなことは記載していると思われます。うまく重要事項などを以前の住民やその際に利用した仲介業者から入手できれば重要な証拠となり、瑕疵担保請求は出来ますね。

こちらの方が虚偽については証明しやすいでしょう。

ただし引き渡し時には漏水していなかったものが、劣化が進んで漏水した場合は、瑕疵担保にはなりません。

現時点で漏水事故が起きていないのなら、将来に発生した漏水は瑕疵担保は利用できないと言うことです。
築３０年以上なら、そのような劣化は当然予測され、また漏水があれば引き渡しから半年以上立っていますので、階下に影響が出ているものと思われます。現時点で階下に漏水が見られないなら、引き渡し時には漏水は発生していないと考えられます。

つまり調査について虚偽があったところで、引き渡し時に瑕疵はなかったので、今漏水が確認できないなら、瑕疵担保にはならないと考えられます。

なお、一般に共有部分の配管漏水の責任はマンション管理組合にあり、専有部分は所有者に責任になります。おおざっぱに言うと縦管は共有部分、そこから横にひかれた配管は専有部分と考えられます。

ただし、質問者のマンションのような構造の場合、自分の専有部分から配管確認はできない様子ですので、配管の管理も困難でしょう。
このような場合は専有部分ではなく、専有部分にあるものでも共有部分として扱った判例が存在しますので、管理責任は管理組合の責任になるかもしれません。

劣化が進んだマンションの様子ですので、管理組合総会で配管のメンテナンスを協議するよう提案した方がよいと思います。

お礼

やはり、義務はないのですね。

以前住んでいた人というのは、前（私が買った業者）の前の所有者（＞売り主にその部屋を売った前の所有者）です。今は同じマンション内に引越ています。

＞ただし引き渡し時には漏水していなかったものが、劣化が進んで漏水した場合は、瑕疵担保にはなりません。

ですよね。しかし、仲介に入っている不動産屋さんは、もし漏水などで下に被害が出たときには、2年間の契約があるので保障する。との事でした。でも、その保障の件も最初は全部と言っていたのに、今では範囲内でと言葉を変えています。

＞築３０年以上なら、そのような劣化は当然予測され、また漏水があれば引き渡しから半年以上立っていますので、階下に影響が出ているものと思われます。現時点で階下に漏水が見られないなら、引き渡し時には漏水は発生していないと考えられます。

それは、分かります。しかし、私が買う一年前にすでに給排水管の工事費用の見積もりが出ていたらしいのです。
私に売った業者の人も、瑕疵担保と言うリスクを負ってこちらに売っていると説明されました。
結局、破裂・破損するかもしれないと言う『リスク』をしっていて以前の所有者から買ったのに、売るときには言わないって言うのが納得いかなかったのです。（業者はその以前の所有者が売った理由は聞いていないと言っていますが、以前の所有者からは言ったと聞いています）ここらへん、証拠が無いのでどうにもなりませんが……。

その、「リスク」がどのようなものかは分かりませんが、今話しをしている状況で、「リスク」と説明されれば、「破裂・破損」のことだと思うのはおかしいでしょうか？

こういう説明の報告義務はないと不動産屋さんも言っていたのですが、これって買う時の重要ポイントになります。しかも交換していれば販売価格が上がっていたらしいのです。
交換なしで、今後200万前後のお金がかかる。もしくは、交換済みで値段が上がれば、買わなかった可能性の方が高いのです。

買う為のポイントとして、かなりの重要性があると私は思うのですが
それを言わなかった売主に、不信感を抱かずにはいられません。

semi-zzzさんの回答、とても勉強になりました。
ありがとうございました！

回答No.1

noname#65504

＞宅建事業者なら２年以上、事業者なら担保なしという定めは無効」となっていました。

これは正しいです。

＞売買契約書の「物件情報報告書」（漏水無し）と「重要事項調査依頼書」（キッチン・浴室等の漏水は裁件有りました）の内容が違ったんですが、その場合どうなるのでしょう？

瑕疵担保というのは引き渡し時に存在した隠れた瑕疵を対象にしています。記載事項と違った場合は、隠れた瑕疵となり瑕疵担保の対象になります。

とこで、瑕疵担保は民法に規定があり、引き渡しから１０年で時効になるので、１０年間が瑕疵担保期間と考えられています。

しかし民法の規定は任意規定なので、契約で短くすることが許されています。

つまり契約で定めがあればそれに従って処理されますので、瑕疵担保なし特約があると、瑕疵担保請求をすることが出来ません。

しかし、民法でも強行規定があり、特約より優先するものもあります。
その１つが知っていて隠していた事項については、契約の特約は無効というものです。

つまり知らないで事実と異なったことを記載した場合は契約は有効であり、知っていたのに隠したことは契約は無効です。

ただし屋根裏のことなので、一般的な調査範囲では、わからなかったかもしれません（売り主が建築業者などの場合を除く）。
つまり隠していたのか知らなかったのか判断するのは困難です。そして隠していたことの証明が出来なければ、瑕疵担保特約は有効となり請求することが出来ません。

また瑕疵担保は引き渡し時点にあった瑕疵のみを対象にしており、引き渡し後に発生した瑕疵は対象ではありません。
引き渡しから年数が経っていると一般の劣化によるものとして瑕疵担保の対象外になることもあります。
このあたり劣化の問題は判断がしにくく、引き渡し時点で漏水していたことが証明できなければ請求することが出来ません。

非常に難しいですね。

＞売主は事業者なんですが、なしっていう場合もあるんでしょうか？

話を戻します。
宅建業法では売り主が宅地建物取引業者である場合、民法の規定より買い主に不利になる瑕疵担保特約をつける場合、２年以上の期間を設けなければならないことになっています。

また、消費者契約法では事業者と消費者の契約については労働契約を除き全ての契約に対して適用になります。消費者契約法では事業者の瑕疵担保を全部免責するような特約は無効としていますので、消費者契約法により宅建業者以外の事業者については瑕疵担保特約なしにすることは出来ないことになっています。

契約時期が書かれていないので、契約時期がよくわかりませんが、法律は過去にさかのぼっては適用されないのが原則ですので、消費者契約法が出来る前にされた契約については適用になりません。
だから瑕疵担保なしというのも過去においてはなかったわけではありませんが、最近のものなら、無効となる契約です（瑕疵担保なしはだめだがどのくらいの期間ならよいという規定はないので、宅建業法の２年よりは短くてもよい、１年程度つければよいという風潮があります）。

なお、中古住宅の場合、売り主が個人であることが多く売り主が個人の場合、特約なしはありです。

比較的消費者契約法は新しい法律なので、宅建業者の中には消費者契約法に対して知識がないものも存在します（最近敷金返金について消費者契約法により無効となる判例が出ているのはそのためでしょう）。

本来は宅建業者が法律に則って契約できるようにリードして契約を進めるべきですが、無知な宅建業者なら、売り主が宅建業者でないとして宅建業法の規制がかからないから、売り主が事業者でも瑕疵担保なしの特約をしてしまうケースもあるようです。

さて、質問のケースでは、売り主が事業者というですので、消費者契約法により瑕疵担保なしという特約は無効になります。
この場合、民法の規定が適用になり、引き渡しから１０年は事項を迎えませんので、まだ請求できる期間になっていると思われます。
なお、請求できる期間は発見から１年以内となっています。

以上まとめますと、売り主が漏水を知らなくても（民法上は有効だが消費者契約法により無効）、知っていても（民法・消費者契約法両方で無効）、瑕疵担保特約は無効となりますので、瑕疵担保請求は出来る期間にありますが、引き渡しから年数が経っていると、引き渡し後に発生した瑕疵の可能性もあり、請求が認められない場合もあります。

お礼

とても分かりやすい回答ありがとうございました。

投稿に誤りがあったので、訂正させていただきます。（調べていただいたのに、申し訳ございません）

＞「瑕疵担保なし」となっていたのですが
ですが、瑕疵担保なしではなく、瑕疵担保責任の履行に関する措置でした。まったく意味が違っていてすいません。こちらの勉強不足でした。

＞売買契約書の「物件情報報告書」（漏水無し）と「重要事項調査依頼書」（キッチン・浴室等の漏水は数件有りました）の内容が違った
ですが、購入した家のことではなく、マンション内の話でした。

以前住んでいた方が出た理由が、下の階の損害賠償額が多額になる恐れがあり、それが怖くて家を出た。と本人から聞きました。しかもそれを売主である人に言ったとのことなのに、結局売主は聞いていないと言われました。言った言わないは、どうしようもないので仕方ないと思いました。

＞ただし屋根裏のことなので、一般的な調査範囲では、わからなかったかもしれません（売り主が建築業者などの場合を除く）。
つまり隠していたのか知らなかったのか判断するのは困難です。そして隠していたことの証明が出来なければ、瑕疵担保特約は有効となり請求することが出来ません。

この事なんですが、その調査も本当にやったかどうかが怪しいので、再度調査を依頼する事は可能でしょうか？
結局、3階の人と連絡が取れず、交換しなかった。では、入れたら交換する意思があったのですか？の質問に、いや、排水管は見たって言ってました。と。3階に入れなかったのに、排水管は見れたってどういう調査をしたのか疑問です。

ちなみに購入時期は、昨年の6月末（契約日）です。