退去時のトラブルについて

質問

建物賃貸借契約書に書いてあることについては、必ず払わないといけないのでしょうか？

現在、仮契約？しています。
（当月家賃・翌月家賃・敷金・礼金・仲介手数料・消毒・エアコン洗浄・鍵交換代を支払済み）
建物賃貸借契約書が届くのが遅かった為、既に住んでいます。

すぐに、建物賃貸借契約書にサインをしようと思ったのですが、下記のような事が記載されています。（必ず請求するとは記載されていません）
　　退去時工事等の精算内容
　　(1)エアコン洗浄　８４００円
　　(2)カーペット張替　３８８５円
　　(3)クロス張替　１０５０円
　　(4)クッションフロアー張替　３６７５円
　　(5)畳交換　１５７５０円
　　(6)粗大ゴミ撤去　別途見積り
　　(7)基本洗浄　３１５００円（～３０m2）
　　(8)鍵・シリンダー　１５７５０円
　　(9)その他　見積り

入居時にエアコン洗浄・消毒・鍵交換をして、退去時にもしなくてはならないのでしょうか？
ちなみに部屋（２００４年築）は「毛」が落ちていたり、埃、水垢（拭いたら簡単に落ちました）が酷かったです。
契約書を読めば読むほど、こちらに不利な事が記載されている気分になります。。。

皆様の意見を聞かせて下さい。
宜しくお願い致します。

回答No.3

he12345678 · ベストアンサー

大家してます。新米ですが。

一度、重要事項説明書を再読して下さい。
話はそれからだと思います。

>既に住んでいます

既に敷金、家賃を収められてうえ、生活しているなら、
契約は有効に結ばれたと解するべきです。
（つまり、仮契約ではありません。）
しかも、契約に当って重要事項説明書にサインしているでしょう。
そうなれば「合理的に契約した」という判断が出来るのです。
（後になって契約内容に不満があっても、それが明確に不合理なのか
　感情的な問題なのかで判断が分かれるのです）

>（入居前の）消毒・エアコン洗浄・鍵交換
　これを契約条件としているなら相当珍しい物件では。
　本当に契約時に必要な費用と、
　借主さんの意思による追加作業による費用を
　よく見極めたほうが良いでしょう。
　※一度に払ったとしても、意味づけが違うなら解釈が変わります。

>退去後の清算内容
　重要事項説明書を再読してください。
　明記して有る上、貴方が認める署名をしてしまえば、
　基本的に「有効」です。

ここまでが前説です。

　さて、色々な観点から内容を考えてみようと思います。

　まず、金額が妥当か、について。

　クロス、カーペット、クッションフロアーについては、
　m2単価ですか？それとも総額ですか？
　総額ならありえないほど安いです。
　m2単価でも割安です。
　エアコン清掃、畳、ルームクリーニング費も妥当だと思います。
　（先ずは単位単価を確認しましょう）

　次に、退去時絶対に実施するのかどうか、について。
　これは契約書と重要説明事項の内容が先ず大切で、
　争いごとになれば、何らかのルールに則って実施することに
　なります。（ガイドライン等）

　ワタシの解釈では、
　クロス、カーペット、クッションフロアの張替えは、
　(1)張替えや修理が必要な場所及び原因があるか判断
　(2)張替えや修理が必要なら、その作業費総額を算出
　(3)入居期間における負担割合を算出。
　(4)大家と借主さんの負担額の算出

　つまり、
　(1)修理の必要の無いところまでは請求しません。
　　具体的には、
　　壁の一面だけ借主さんが傷をつけて張替えが必要
　　でも、一面だけ貼りかえると色がおかしくなるので
　　ワタシの意向で残り3面張替え実施

　　としても、
　　借主さんにご負担いただくのは1面分のみ、
　　しかも入居年数を勘案して割引ます。

　(2)エアコン洗浄について
　　これも必ずしなければならないわけではなく、
　　汚れの程度に応じてです。

　　細かく言えば、必ず実施する大家もいます。
　　でも、その費用負担を借主さんに請求するか否かは
　　別問題なんです。

　　貴方が一度も清掃しなかったり、タバコを吸っていたりすると
　　ワタシなら当然とります。
　　※入居時にやったから必要とか不要とか、そういう判断ではないはずです。

　(3)ルームクリーニング（基本清掃）
　　これは特約で「借主全額負担」となっていれば、
　　それは契約を結んでしまった以上、貴方の負担です。
　　それ以外なら、割合負担となるでしょう。

　　細かいことをいうこと、この特約が合理性があるか否かは
　　判断によります。

　(4)鍵・シリンダー交換
　　これは、貴方が壊したり鍵を紛失したりで交換が必要な時に
　　限ると思います。
　　何も問題なければ請求する性質のものではないと思います。
　　次の借主さんが望めば、その人に実費請求しますから。
　　※これも入居時にやったから必要とか不要とか、そういう判断ではないはずです。

最後に、退去清算については
　貴方が雑に扱って壊してしまえば「弁償」
　貴方が普通に生活されていて汚してしまえば「負担割合」
　貴方のまったく係わり合いの無い項目は「大家負担」
　これが大前提だと思います。

　あわてず騒がず、冷静になってよく判断して下さい。
　明らかに不利なのか、止むを得ないのか、
　よく見極める事をお勧めいたします。　　　

それから、
　お部屋のルームクリーニングが充分でなかったようですが、
　自分の手で掃除できたなら、それはそれとして胸に収めたほうが
　良いかと思います。

　もちろん、大家が悪いんです。
　でも、騒ぎ立てるなら、もっと重要な事態で騒いだほうが
　借主さんに有利に働くと思います。

お礼

貸主とゆっくり話す時間があれば良かったのですが・・・
エイブルさんが仲介で、貸主は会った事がない会社な為、
不安になり過ぎているのかも知れません・・・

ちなみにわずかな間に下記のような事があったのも不安になった原因です。（エイブルさんも悪いと思いますが・・・）
　・契約し、敷金など振込後に何も説明がなかった駐車場の敷金も必要だったと要求されました。
　・連絡すると言っていたのに入居審査の結果連絡なし。
　・２、３日で契約書を送ると言っていたのに、最速して２週間後に届いた。
　・ガスの連絡先を入居日当日に教えられ、結局入居から１週間後にガスが使えるようになります。

＞一度、重要事項説明書を再読して下さい。
よく読み直しました。
この重要事項説明書、契約書に書いてある事が一般的なのかどうなのか分からない為、
「建物賃貸借契約書について」という題で再度質問しますので、アドバイスして頂けると有難いです。

he12345678さんのようにちゃんと説明して頂ければ、安心出来るのですが・・・
勉強になりました。ありがとうございます。

回答No.2

woodpark

東京都都市整備局より「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」という指針が出されています。
これに基づき大家さんと契約内容が妥当なのか確認されてみては如何でしょうか？
何もないところからの話よりは妥協点を探しやすいと思います。

契約書に書かれてあることでも、客観性がなく、著しく非合理的なことは無効とされる場合もあります。

「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」
​http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-4-j...​

お礼

ありがとうございました。
「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」見てみました。

まず、私の手元にある契約書が一般的なのかどうなのか分からない為、
「建物賃貸借契約書について」という題で別に質問をしますので
お時間がありましたら、またアドバイスして下さい。

回答No.1

6dou_rinne

借り手に著しく不利な内容の契約であれば無効です。
入居時にクリーニング費用をとって、退去時にもとるというような契約は常識的にも不当でしょう。
退去時に不当だと思われるような請求については拒否して消費者センター等に相談してみるとよいでしょう。

お礼

ありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

「建物賃貸借契約書について」という題で別に質問をしますので
お時間がありましたら、またアドバイスして下さい。