築２０年の戸建てを解体工事

質問

近所に、ひとつの敷地内に古屋の戸建てが二棟ある中古物件購入を検討中でして、その手前の物件に居住し、後ろのもう一棟は解体工事しようとする場合（つまり、最終的には土地に建物１つの状態にしたい）の、銀行融資のタイミングのことについて教えてください。

不動産屋との関係で契約が先になってしまい（只今、冬時期ということもありどうしても先に融資契約→数ヶ月後の解体→引渡し）となってしまうため、そうなると銀行のローン（保証会社）の融資条件としては、
「建物両方に抵当権設定し、解体が終わったら抵当権を抹消する」という条件付なら融資可能と言われました。

この場合、解体工事が終わったら本当に抵当権抹消（抹消費用は１３０００円）だけですんなり済むものでしょうか？
後からなんらかの問題や揉め事が出てくることなどなか心配です。

できれば一棟を解体し更地になってからのローンを組むのだったら気が楽なんですが、どうしてもこういう状況になってしまったため複雑になってしまいました。
　詳しい方のアドバイスよろしくお願いします！

回答No.3

coffeecan · ベストアンサー

>　先に融資契約→数ヶ月後の解体→引渡し

どういう事情かよくわかりません。

普通不動産売買の流れは

１．【ほぼ同時】不動産売買契約＋手付金支払い＆銀行の金銭消費貸借契約
↓
２．【同時】引渡し＆銀行の融資実行＆融資金による残金支払＆所有権移転登記＆銀行の抵当権設定登記

となります。

引渡しを受けないのに銀行融資を受け抵当権を設定することはできません。引渡し前はあくまでも売主さんの不動産です。

銀行としては融資実行＆抵当権設定の際は「共同担保」といって一団の土地建物（今回土地＆建物2件）すべてに抵当権を設定するのは大前提です。そうしないと土地に銀行の抵当権があるのに、解体予定の建物に別の権利が設定されて銀行が損害を受ける可能性があるからです。

２．の時点までに不要な建物を解体してもらい、その後引渡しを受けるのが良いのでは？
解体費用含め、契約条件を見直すのが良いと思います。

お礼

ややこしい説明ですみませんでした。
他の方のアドバイスなどを参考に慎重に考えてみます、ありがとうございました。

補足

説明が至らずすみません、それと間違ってました。
先に融資契約・引渡し→数ヶ月後の解体、、となるのでしたね。

＞２の時点までに不要な建物を解体してもらい、その後引渡しを受けるのが良いのでは？
解体費用含め、契約条件を見直すのが良いと思います。

、、とありますが、それが不動産屋の都合（決済月等の関係で）２の時点までに不要な建物を解体してもらうのが無理（引渡し後に解体となってしまう為）ややこしくなっているのです。

回答No.4

0621p

特殊なケースですが、そういう状態なら銀行がそのような条件を出すのは当然です。抹消については、すでにあなたの所有権で銀行が抹消すると言ってるならば、何ら問題はないと思います。費用がかかるだけです。

お礼

アドバイス通り、銀行なので問題はないとのことで安心もしましたが、
詳しく聞いてみます、いろいろとありがとうございました。

回答No.2

noname#50009

＞不動産屋との関係で契約が先になってしまい（只今、冬時期ということもありどうしても先に融資契約→数ヶ月後の解体→引渡し）となってしまうため、そうなると銀行のローン（保証会社）の融資条件としては、「建物両方に抵当権設定し、解体が終わったら抵当権を抹消する」という条件付なら融資可能と言われました。

ちょっと意味がわかりません。
先に融資契約？→解体→引渡し？？
通常は引渡時に融資実行＆抵当権設定という流れになると思いますので、解体が先に来るのに解体予定建物にまで抵当権を設定するというのがよくわかりません。

上記の点が不可解ではありますが、

＞この場合、解体工事が終わったら本当に抵当権抹消（抹消費用は１３０００円）だけですんなり済むものでしょうか？

この点は金融機関が承諾している限りは問題ないと思います。
一応、抹消費用の他に手数料等が発生しないか聞いておいたほうが良いでしょう。
それと通常は解体完了時に建物滅失登記も行います。

お礼

金融機関が承諾している限りは問題ないと思います、、

に少しほっとしましたが、念のため銀行で手数料等、聞いてみますね。

いろいろとアドバイスありがとうございました、
参考になりました！

補足

わたしの説明不足ですみません、
＞通常は引渡時に融資実行＆抵当権設定という流れになると思いますので、解体が先に来るのに解体予定建物にまで抵当権を設定するというのがよくわかりません。

ここ、解体が”融資の数ヶ月後”になってしまうんです。なので、そうであれば抵当権つけさせてください、と銀行に条件付けられた次第です。

その他仰るように
抹消費用の他に手数料等が発生しないか聞くと、
解体完了時に建物滅失登記も行うことを忘れずにしたいよ思います。

回答No.1

tarotaro001

解体する建物に抵当権を設定するには、別途登記費用がかかります。
勿論解体する物件の価格ではなく抵当権の価格で設定するので、かなり割高になります。しかも司法書士への報酬額もバカになりません。

解体時に抵当権を同時に抹消できるかは法務局に聞いてください。
抵当権抹消の免許税は１０００円くらいなので、残りの１２０００円は多分司法書士への報酬だと思います。

お礼

良く分かりました、司法書士への報酬、費用と結構かかってしまうものなんですね。
もう少し慎重に考えたいと思います、アドバイスありがとうございました。