地権者の所有が過半数戸（賃貸用）を占めるマンションの購入について

質問

来月の初めに抽選会がある駅徒歩５分の大変利便性の良いマンションの申し込みを検討しています。
　マンションは総戸数が８０戸ほどなのですが、販売戸数が３０戸です。残りは地権者の所有だそうです。１ルームマンションが２０戸、残りが２ＬＤＫから３ＬＤＫです。
　地権者の所有の５０戸は恐らく賃貸用になるだろうとの説明でした。
　ところで、このようなマンションの場合、管理がややこしくならないか不安です。すなわち、管理組合に地権者が入ってきて、その運営に支障を来したり、マンションに対する意識の異なる所有者世帯と賃貸者世帯との間でトラブルが生じたりしないでしょうか。

回答No.4

tk-kubota · ベストアンサー

＞頭数と議決権の関係がよく理解できていないようです。

頭数とは区分所有者の数です。
議決権とは専有部分の床面積の割合です。
可決するためには（普通議決は過半数、特別決議は４分の３又は建て替え決議は５分の４）両方を満たしていなくてはなりません。
例えば、Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄと云う人がそれぞれ床面積１０平方メ－トルのマンションを所有しておりＥが同面積の部屋を３戸持っていたとします。そうしますと合計の床面積は７０平方メ－トルですからＡ、Ｂ、Ｃ、Ｄの議決権は各７分の１でＥの議決権は７分の３です。
そこで、例えば、ペット飼育の可否の決議は５０％以上ですから、Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄが賛成すれば可決です。頭数は４人で過半数ですし、議決権も７分の４ですから過半数に達しています。両方を満たすとはそのようなことです。

お礼

度々のアドバイスありがとうございます。
大変よく理解できました。

回答No.3

tk-kubota

マンションを分譲によって買い受ければ、所有権を取得した日から区分所有者となり組合員です。（区分所有法３条）その点、賃借人は区分所有者ではありませんから組合員ではありません。何故、その区別が重要かと云いますと管理規約の設定（管理規約を作ること）は組合員だけの集会で決めます。管理規約を遵守させるのも組合員です。現実問題では、分譲会社が管理規約を作成しており、その内容に賛同することを条件として販売しているか、又は、「案」として作成しています。
ところで、管理規約の設定も変更も区分所有者の４分の３の賛成で可決します。（同法３１条）４分の３とは「頭数」（この場合は３１人）と「議決権」（この場合、lyxs2002さんを１議席とすれば分譲会社は５０議席です。）の両方を満たしていなければなりません。
簡単に云いますと、lyxs2002さんら２４人が賛成すれば、なにごとも決まってしまうわけです。
そのようなわけで、賃貸人は１人（１社＝分譲会社）で賃借人は所有者世帯の（管理組合員）の管理下にあると云ってよく、その間のトラブルは賃貸者世帯（管理組合員）だけの集会で決まります。
なお「管理組合に地権者が入ってきて」と云っておられますが、その地権者と云うと区分所有者であり管理組合員ですから「入って」などと云う性質のものではないと思います。

お礼

アドバイスありがとうございます。法律関係には疎いもので少し質問させてください。
　所有世帯が３０世帯、賃貸世帯が５０世帯、賃借しているのが地権者１名とすると、頭数は３１人、議決権は８０票となり、議決権の４分の３は地権者１名と所有世帯１０世帯が賛成すれば、決定することになり、所有世帯が３０票投じても、地権者が賛成しなければ、４分の３に満たさないため、やはり地権者の動向がすべてを支配するように思うのです。
　頭数の４分の３は２４世帯で、頭数で、１世帯１票と考えることが出来れば、地権者は賃貸世帯５０世帯を持つものの、票は１票に過ぎないのでその影響力は所有者世帯と変わりませんので、ご説明のとおりなのですが。
　頭数と議決権の関係がよく理解できていないようです。

回答No.2

noname#4772

欠点は　
(1)分譲の方と賃貸の方の意識の違いから、日常的な（音・ゴミ等）のトラブルがあったりする。
(2)それから、資産的価値も下がると聞いたような。
(3)実際に住んでいる方と賃貸にしている方とは、だいぶ意識が違う。
(4)(3)が原因で、修繕計画や管理規則の改定の際、決裂する。

それから、環境はどうなのでしょうか？駅近だと繁華街があって、騒音・治安の点でも検討されたほうが良いと思います。

お礼

アドバイスありがとうございます。
（１）（３）の問題が頻発しそうです。管理人はどの程度関与できるのか不安です。結局は、管理組合の問題になりそうですね。
（２）は駅近とはいえ、同条件のマンションに比べれば、下がるような気がします。
（４）が一番心配です。

回答No.1

maisonflora

当然、そうなるでしょう。
５０対３０ですから。それを覚悟の上で、規約を検討し、最低限守りたい部分は決めておくことです。

お礼

アドバイスありがとうございます。
　このような所有形態では、管理組合の規約が守られるかどうかとても不安です。管理人が昼間は常駐すそうですが、管理人が注意しても守らない場合は大家との交渉になるなど不安要因が多そうです。賃貸人の入れ替わりも多そうですので、煩雑になりそうです。
　最低限守りたい部分を決めておくという、ご意見はそのとおりだと思います。全戸から誓約書のようなものをとりたいですね。