債権者と保証人と代表清算人

質問

破産した会社の不動産物件があります。
その不動産に抵当権が付いていて、抵当権者は１金融機関ですが、すでに破産後は延滞もなく保証人が引き続き返済しています。
金融機関と保証人の間では、完済する旨の念書も再度入れてあります。
その後、この物件を処分するために清算人を登記しました。
（破産管財人から放れた物件のため、清算人をたてました）

この場合、債権者である金融機関と保証人と清算人の間の物件の売買に関する優先順位はどのようになりますか。
この物件の売買交渉での金額・売買等の決定権に関してです。

回答No.2

buttonhole

>こう書くとおかしく思われるでしょうが、ちょっと珍しいケースで裁判所でも清算人の書類を作成するときに管財が放棄するという事もあまり聞いたことのないパターンだからと頭を悩まされていらっしゃいました。

　被担保債権の額より物件の時価が上回っているのでしたら、抵当権者と交渉する必要がないので(全額弁済ならば、当然に抵当権は消滅する。)、破産管財人による任意売却が容易なケースです。それができないような何か特殊な事情があったのでしょうか。
　抵当権者に弁済してなお余剰が残る場合、その余剰金は破産手続の中で破産債権者などに配当すべきものです。もし、不動産を放棄して破産会社の自由財産とすることは、その余剰金も自由財産となりますので管財人の支配下から外れまてしまいます。ですから、特殊な事情がなければ、裁判所は放棄の許可を下ろさないはずです。

>何の問題もなく返済中の場合、返済中である現在の債務者というべき保証人とその物件の清算を任された清算人を飛び越して抵当権者と第三者である買い取り希望者が話をつけると言う事はあるでしょうか。

　保証人の一部弁済による代位で、その抵当権の一部が保証人に移転しているかどうかが問題になると思います。(民法第５０２条第１項)債権者が銀行などの金融機関の場合、保証人との保証契約において特約として、民法第５０２条第１項の規定を排除していることが多いので、その場合、債権者に全額弁済さえすれば、保証人に弁済をしなくても抵当権が消滅しますから、保証人の意向を無視することもできると思われるからです。
以上は、私見ですので弁護士に相談された方がよいと思います。特殊ケースのようですので、正確な回答をするには、詳細な事実関係を調べる必要がありますし、判例や文献も調べる必要もあるからです。

回答No.1

buttonhole

>この物件の売買交渉での金額・売買等の決定権に関してです。

　売買契約なのですから、当たり前ですが売主と買主が金額を決めます。しかし、通常、抵当権がついたまま不動産を買う人はいませんので、売買代金の中から被担保債権の弁済に充てて抵当権を抹消します。
　もちろん、被担保債権の全額弁済できれば問題はありませんが、おそらく全額弁済にならないケースなのでしょう。
　そうしますと、売買代金から、仲介手数料、抵当権抹消登記費用などの必要経費を引いた残額を被担保債権の弁済に充てることになるでしょうから、その残額がいくらならば、抵当権者は抹消に応じてくれるかという問題に帰着します。抵当権者は別除権者として抵当権を実行することができるのですから、少なくても、抵当権を実行した場合に受けられる配当の見込み額よりは多くなければ抹消には応じないでしょう。
　そう言う意味で言えば、売買代金の事実上の決定権は抵当権者にあると言えなくもありません。

補足

ご回答ありがとうございます。

＞もちろん、被担保債権の全額弁済できれば問題はありませんが、おそらく全額弁済にならないケースなのでしょう。

実は、今回は残債以上での売買なので抵当権者にはリスクはありません。
こう書くとおかしく思われるでしょうが、ちょっと珍しいケースで裁判所でも清算人の書類を作成するときに管財が放棄するという事もあまり聞いたことのないパターンだからと頭を悩まされていらっしゃいました。

もちろんこの物件に対する債務は、すでに保証人（会社経営のため、資産・信用とも問題なし）によって返済中です。
一括返済も考えたのですが、これ以外に合計で億単位の保証のため、今年はこの物件の返済はさしずめそのまま引き継ぎの形にしています。

何の問題もなく返済中の場合、返済中である現在の債務者というべき保証人とその物件の清算を任された清算人を飛び越して抵当権者と第三者である買い取り希望者が話をつけると言う事はあるでしょうか。
そう言う意味で、順位付けを知りたかったのです。