10年固定か 35年固定か

質問

住宅ローンの借り方で相談です。（長文すみません）

＜相談点＞
　１０年固定と３５年固定の選択で悩んでいます。
　どちらの住宅ローンがメリットが大きいでしょうか。
　そもそも、どんな観点で選択すべきでしょうか。
　皆さんはどういうお考えなのでしょうか。
　・とにかく総支払額
　・金利上昇／収入減へのリスク対策
　・それ以外の観点
　　（何があるのでしょうか？）

　繰り上げ返済は、５年ごとに１００～２００万円ずつ出来れば
　上等だと考えています。

　私の場合、シミュレーションの結果から以下のことが言えました。
　　・総支払額は１０年後の基準金利が現在より１％程度上昇し、
　　　４．７％を超えた場合に３５年固定が有利。

　自分の気持ちとしては３５年固定に傾いています。

＜属性＞
　融資実行　０７年１２月予定
　借入額　　２９００万円
　借入期間　３５年
　年収　　　７００万台前半
　年齢　　　４０才台前半
　家族　　　妻（専業）　子３人（小学生）
　ローン　　２つの銀行より、おのおの２９００万円で
　　　　　　フラット３５（Ａ銀行とする）と固定１０年
　　　　　（Ｂ銀行とする）の本審査承認済み。

　　　　　　Ａ銀行：２．８３％（１１月金利）、１２月はまだ不明。
　　　　　　Ｂ銀行：２．０５％で決定済み。
　　　　　　　　　　１１年目以降は基準金利－０．７％優遇。
　　　　　　　　　　現時点の基準金利は３．７５％。

　　　　　　Ａ銀行融資手数料とＢ銀行保証料はほぼ同額。
　　　　　　Ｂ銀行は団信込み。
　　　　　　繰り上げ返済手数料　Ａ銀行無料、Ｂ銀行２．１万円
　　　　　　※両者のミックスは考えていません。

＜Ａ銀行とＢ銀行の支払い総額シミュレーション結果＞
（前提：繰上げ返済なし）
　Ｂ銀行の１０年後の基準金利を４％から順に試算。
　結果は基準金利が４．３％を超えた（優遇後３．６％）
　ところで団信除く支払い総額がＢ銀行＞Ａ銀行になる。
　団信金額を１７０万円と想定すると、基準金利が４．７％
　を超えたところでＢ銀行＞Ａ銀行になる。

回答No.2

mifu33

0.78%の利差はかなり大きいです。フラット35にした場合、毎年20万円以上余分に利息を払う事になります。10年後にはＢ銀行よりも多くのローンを支払ったのに、元金の残額が多く残るという結果になります。
なお、給料以外の要因を考慮する必要があります。遺産・退職金等々。また、お子様が大きくなられたら奥様がパートに出る予定はありませんか。お子様も働き出してから家に残っていれば、少しは家計を助けてくれるでしょう。
ほとんど繰り上げ返済をせず、70歳過ぎまで払う覚悟であれば、ローンの支払いが確定しているフラット３５の方が資金計画は立て易いですが・・・

私ならＡ銀行を選びます。以前公庫で借りた際、利率は2.75％でしたが、内訳を見ると利息が元金の倍以上になっており、あわてて２００万円繰上返済しました。

お礼

確かに当初１０年だけを見ると、毎月の支払額はかなり違います。
（８０００円くらい）
１０年後、子供たちの教育費がピークになる頃のことを考え、今から３５年固定とする決心をしました。ありがとうございました。

回答No.1

tarotaro001

結局、この答えは誰にも明言できないと思います。
要は１０年後、２０年後、３０年後の金利がどうなるのかわかりませんから。

ドラえもんのようにタイムマシンでもなければ・・・

数年前の金利が底として、毎年のように金利は上がる、金利が上がるといっていながら、それほど金利はアップしていません。
・・・・が、確実にアップし続けています。

この辺をどう捉えるか、です。

極端な話、バブル時期の金利を調べてみてください。
１０年後にそのレベルまで上がらないとは誰もいえません。
ただ別の見方をすれば、金利が一気に上がったら日本の経済は・・・という見方からそれほど一気には上がらないのでは？という楽観的な説もあります。

今後、もし年収が下がって、金利がアップしたらどうしようと思っているなら全期間固定ですし、ガンガン繰り上げ返済をするというなら１０年固定が無難かと思います。このため全期間固定がお勧めかな？と思いますが・・・

でも、先のことは誰にもわからないんですから、結局のところ、あなた自身が決めるしかないと思います。

お礼

１０年後なら基準金利１％くらいは上昇しているように思えるのと、直近の長期金利低下もあり、３５年固定で行く決心がつきました。
ありがとうございました。