マンション名義について

質問

ここで検索もしたのですが、質問させてもらいます。
父が亡くなり、父名義のマンションについてです。

現在マンションには母1人で住んでます。
まだ先になりますが母が私達の家で一緒に暮らす事が決まっております。
私は結婚して主人と2人暮らし。現在は子供はいません。
そして1人っ子になります。

１．そのマンションは賃貸に出す予定ですが、その際は名義変更をしないといけないですか？
２．また名義は母にするか私にするかで迷っております。
３．マンションは売ると一千万くらいかと思いますが、贈与税などはかかってこないですよね？
４．私と母の共同名義にした場合のメリットはありますか？

すみません。４つ質問がありますが分かる範囲、簡単で結構ですので、よろしく願いいたしますm(__)m

回答No.3

nattin719 · ベストアンサー

はじめまして。

１．賃借人との間で、賃貸借契約を締結するためにはマンションの所有者であることを証明しなければ契約行為はできません。
したがって通常、相続登記を完了させ、登記名義人（賃貸人）と賃借人との間で契約が交わされます。
登記名義人でない者と契約をしても無権者である可能性があり、賃貸借契約は締結できません。
相続の登記をしないと所有者であること証明するのに被相続人の除籍謄本・相続人の戸籍謄本などで法定相続人で
あることを証明して法定相続人全員が賃貸人となるなどの方法が考えられますが一般的でありません
のでこのような形で賃貸借契約がうまく運ぶか保証できません。

２．３．名義は結論から言うと、どちらでもいいです。賃貸に出す場合は家賃収入が不動産所得となりますので、
先の回答者さんが書かれていた通り、お母様に所得が一定以上あると扶養家族に入れない、国民健康保険に
加入しなければならない、等の問題が発生します。また、毎年の確定申告をする必要があります。
相続税については控除額が5000万円×法定相続人数のため1千万円では非課税です。またお父様が亡くなって
いるので贈与税の対象となりません。相続では不動産取得税もかかりません。

４．メリットはあまり無いような気がします。確定申告も面倒になるし。
ただし、親子とはいえ、法定相続分通り
である2分の１ずつ登記するのは、法に適っていいかもしれませんね。

お礼

ご回答ありがとうございました。
名義は共同名義にしておいても、後々私が先に亡くなった場合、母が先に亡くなった場合と、違いはないでしょうか？

私は主人の扶養に入っており、今現在は所得はございません。
母はパートをしております。国民健康保険も加入してます。

はやり今は母のみの名義がよさそうですね。
ありがとうございました。

回答No.2

0621p

１、普通は名義変更しなくても売る時などにすれば特に問題ありませんが、賃貸に出すならばお父さんの名前で契約するわけにもいきませんので、名義変更したほうが良いですね。
２、賃貸に出した場合は所得が発生しますので税金などの問題が出てきます。所得に対して税金を払わねばなりませんし、あなたの場合はご主人の扶養内におさまるかどうか？（パートなどされているならばその収入も含めて）という問題もあると思います。お母さんの場合は、お母さんもご主人の扶養に入るならば同様の問題がありますし、お一人の場合は所得によって健康保険料などに違いが出てくると思います。
３、売った時の税金は利益があった場合にのみ課税されます。つまり買った値段（お父さんが買った値段）より売った値段が安ければ税金はかかりません。
４、２で指摘したような問題を考えると、共有名義にして家賃収入を分散させたほうが良いかもしれません。

お礼

ご回答ありがとうございました。

すみません。。一千万と書いたのは中古の評価額が必要なのかと思い、書かせてもらいました。
名義変更には贈与税はかからないのですね。

今は私は無収入、母はパート収入＋遺族年金という感じです。
母は国保も自分で払っております。
私は主人の扶養です。

一緒に住むにあたって、母も扶養に入れるかどうかという問題もありますね。
難しいですね～。
色々検討してみようと思います。

回答No.1

Lescault

こんにちは。我が家で実父が死んだときの相続の経験からコメントいたします。

１．名義を変更していないということは、いざというときに現在お住まいのお母様の権利が法的には何も保全されないということになりかねません。登記簿の変更は何時でも可能ですから速やかに変更（共有名義でも結構です）なさることをお進めします。
２．考えどころですね。大変に不躾ながら言わせていただくと、例えば共有名義にすると、万が一lalarie410にもしもの事があったとき、共有持ち分をお母様に戻らずlalarie410さんの配偶者（ご主人）の方に行きますので、なかなか微妙な状況が生じてしまう可能性も否定できません。また後述するように税制上特にメリットがあるわけでもないので、ここはお母様の名義に変更するだけにされてはいかがでしょうか？その方が将来相続の問題が発生したとしても節センナ事はないと思います。
３．これは共有名義にした後で売却した場合と言う意味に理解しましたがそれで宜しいでしょうか？お母様のご存命中に売却するのなら、生前贈与では2500万円までは現状非課税となりますので、直ぐに税金を取られることはありませんが、これはあくまで現状なので、お母様にもしもの事があったときにはマンション売却益についても遡って精算課税されます（相続時精算課税制度）。
４．２でお答えしたように現状メリットはないように思えます。

以上、お役に立てば幸いです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
そうですね。万が一私が先に亡くなってしまうと、名義がめんどくさいのですね。

あとすみません。。３の質問はあくまで賃貸予定ですが、家の評価額を書いたほうがよいのかと思い書かせていただきました。中古価格で一千万の価値ということで。
売る予定は母が生きている間、今のところないです。

贈与税は名義の変更だけなら、ないのでしょうか？