部屋を人に貸すときの条件

質問

自己所有のマンションを知人に貸そうと思います。
知人とは言っても他人なので、契約書などはきちんと作ろうと思いますが、わざわざ不動産業者に間に入ってもらうのも手数料がかかってしまうので、直接当事者で契約を結ぼうと思っています。

賃貸借契約書のひな形はネットで見つけたのでだいたいわかりましたが、何点か細かい条件をどうするのが普通なのかわからないので教えて下さい。

１）契約書以外に、例えば原状回復の際に原状の建物の傷などを示す書類や、渡す鍵の本数などを書いた書類も交わす必要がありますか？
２）照明器具は付けた状態で貸しますが、故障した場合はどちらが負担して修理または交換するのが通常ですか？
３）電球は、賃貸中は借主負担で交換してもらいますが、賃貸する際には新品の電球で引き渡すのが通常なのでしょうか？
４）エアコンや換気扇など、部屋に備え付けられている器具が故障した場合の修理費の負担は通常、貸主になるのでしょうか？

いずれも、一般的なマンションの賃貸の条件にそろえようと思うので、一般的にはどのような取扱がされているのか教えて下さい。

回答No.2

mu128 · ベストアンサー

（１）契約前から把握している点についてはそのような対応で良いかと思いますが、その人が入居してから気になる点がでてくるかもしれませんので、入居後１ヵ月経過するまでにキズなどの気になる点を書面で提出し、できれば、写真を残しておくことが良いでしょう。鍵は、番号と本数を書いて、紛失した場合は交換代金を支払うという書面でいいです。
（２）普通は、照明器具が壊れれば貸主負担となります。
（３）電球等はそのままでも良いと思います。退去する時もそのままで結構かと。
（４）エアコンは設備としてなっていれば貸主負担ですが、照明器具なども同じことが言えますが、どちらが負担するかは自由に決めることができます。期間でわけるか、修理した場合の金額でわけるかは、決めておいた方がいいと思います。ただ、入居して１ヵ月で壊れた場合にも借主に負担させるのは酷ですので、最初の２・３年の故障は貸主負担というように決めておいた方がいいものと思います。また、修理でなく、新品に交換する場合はどうするか？も決めておいて下さい。

あと、気になる点としては、もし、質問者さんがその部屋に将来戻ってくる確率があるのであれば、定期借家契約というタイプの契約にしておいた方がいいでしょう。２年間なら２年の期間で契約して、２年が過ぎたら契約終了で退去してもらうのが原則ですが、再契約もできるので引き続き契約が可能となります。
というのも、経験上、知人に部屋を貸したのはいいが、勝手にペットを飼っていて困っているとか、自分や自分の家族がその部屋に住みたいのだけども退去してくれない、といった相談が結構多いからです。最初は、お互い仲が良いので問題なかったが、人間関係が悪くなってしまう原因にもなりかねません。
また、あと、賃借人専用の火災保険にも加入しておいた方がいいでしょう。入居者の失火によって多額の損害を負担しなくてはなりませんし、水漏れを起こしてしまって下の人に弁償しなくてはならないという場合にもきくような保険がありますので、それは強制的に義務化しておいた方がいいでしょう。２年間で１２，０００円から２０，０００円くらいです。

本当は、不動産業者に入ってもらった方がいいのですが。

お礼

詳細なアドバイスありがとうございます。
エアコンや照明器具は、どちらも設置してからすでに数年経っており、知人の使用中に故障する可能性も高いと思っています。
でも、賃料にこれらが故障した場合の修理費も上乗せすることは困難なので、とりあえずエアコン・照明器具付きで貸すけれど、故障した場合は借主に負担してほしいと考えています。
こんな条件で契約するケースもあるのでしょうか？

回答No.4

pont-nufu

＃１です。
細かい規定については、ペット同居可にしたいとか、メゾネットタイプとか、高気密高断熱とか、古いアパートとか、貸主によって千差万別ですので、部屋や賃貸条件、今までのトラブル事例から決めていきます。管理会社が独自に細かい規定を決めている場合もあります。

よって、細かい部分まで規定したサンプルはありません。自分で作りこむものです。

また、入居者が入る時点で備え付けてある設備については貸主の物であり、その管理も貸主となりますので、貸主負担が原則です。
借主が入居後に購入したものについては借主負担です。

そうしておかないと、いくら契約といってもまったくお金を払っていない借主に修理代を出させるのは誰が見てもおかしいので、トラブルの原因となります。また、修理できずに交換になった場合、修理代が新品より高くなった場合どうするのか細かく規定する必要があります。
もちろん借主と貸主の話がつけば問題ないと思います。

管理会社はその辺の細かい内容やトラブルの知識を持っています。
5％の管理会社手数料が安いか高いかは、実際にトラブルを経験するとわかると思います。

お礼

補足をありがとうございます。
規定は自分で作りこまなくてはならないのですね。

どんなトラブルを想定して作りこむかとなると、未経験者では難しいので、知人であっても業者を介した方が良さそうですね。

回答No.3

mu128

契約は自由ですから、エアコンや照明器具の修理代は借主負担で・・ということは可能です。その場合は、修理すると費用が高額になるので、新品に交換した方がいいとなった場合、どうするのかも決めておいた方がいいでしょう。
今、一流メーカーのエアコンが付いているのに、修理代が高いので三流メーカーのエアコンを取り付けた後、退去したのだが、質問者さんが戻ったらすぐに壊れてしまった・・・ということもあるかもしれません。
長期間貸すつもりでしたら、取り外し料金だけ貸主である質問者さんが負担して、あとは、その入居者が退去する時は、外した状態で退去するという約束をするのも方法です。
細かいことは、双方で確認しながら決めていって、書面にしておけば問題はないものと思います。

お礼

補足をありがとうございます。
賃貸借契約書は少し前までは文具屋で簡単な書式を売っていたので、決まりきった文言で差し支えないと思っていましたが、今は細かい点を双方で確認する必要があるのですね。

回答No.1

pont-nufu

＞１）契約書以外に、例えば原状回復の際に原状の建物の傷などを示す書類や、渡す鍵の本数などを書いた書類も交わす必要がありますか？
賃貸時に鍵や部屋の様子を写真を取って印刷し、入居者と一緒に確認しておいたほうがよいと思います。

＞２）照明器具は付けた状態で貸しますが、故障した場合はどちらが負担して修理または交換するのが通常ですか？
故障の原因によりますが、電球が切れたら貸主が交換です。入居者が電球を割ったら借負担

３）電球は、賃貸中は借主負担で交換してもらいますが、賃貸する際には新品の電球で引き渡すのが通常なのでしょうか？
そのままで大丈夫ですが、予備の電球は買っておいたほうがよいでしょう。

４）エアコンや換気扇など、部屋に備え付けられている器具が故障した場合の修理費の負担は通常、貸主になるのでしょうか？
貸主負担です。

あと、機器が故障したときにはすぐには交換できない事を明記、（結露の原因となる）開放式暖房機の使用禁止、室内干し禁止等入れておいてもよいと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
かなり細かいところまで決めておく必要があるのですね。
ネットで見た契約書のひな形では、通り一遍の条項しか書いていないので、上記のような細かい部分まで規定したサンプルがあれば助かりますが、どこかにサンプルありますか？