マンションを貸す時の契約について

質問

来年、他県に引っ越しすることになり、現在住んでいるマンションを貸そうと思っています。
もちろん不動産屋さんに仲介をお願いしようと考えていますが、
貸した後はなるべく手間がかからないようにしたいと思っています。
（部屋の物が壊れたなどなど、、、）

貸した後に発生した部屋内の故障や修理については全て借主負担にし、
その代わりに礼金敷金を通常より低く設定するという契約ができると知人に聞いたのですが、
本当にそんな契約が可能なのでしょうか？

物件は分譲マンションで、今後私たち家族が帰ってくるという予定はありません。
ずっと借りていただくことが可能です。

よろしくお願いします。

回答No.7

titelist1

私は若い者に貸しているので定期賃貸契約にしています。このやり方は大家の立場を強くするために出来た法律に基づいています。賃貸期間は１年で通告なしに契約解除できます。契約終了が近くなると再度の契約を結びます。その変わり契約更新料はもらえません。不動産屋を使うと手数料が発生するので頼みません。家族持ちですと、居住権が強くて貸せません。

お礼

ありがとうございます。
定期賃貸契約というのがあるんですね。
詳しく調べてみたいと思います。

回答No.6

yumeiroyamaneko

建物を貸す場合には，借地借家法と民法を知っておく必要があります。

とりあえず借地借家法は第26条から第37条を，
民法では第601条から第621条を見ておけば良いでしょう。

そのうち，民法は基本的なことを規定しているのでまだいいのですが，
問題は借地借家法です。

借地借家法第28条（同法第30条により強行規定）があるため，
一度貸してしまうと，簡単には出て行ってもらえなくなるのです。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借
　の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条に
　おいて同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する
　従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の
　明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して
　財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、
　正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
（強行規定）
第三十条　この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効
　とする。

これが最大の注意点でしょうか。
世の大家さんたちはみなこのリスクを負っています。
困った賃借人に貸してしまった場合のこの対処が非常に面倒なので，
売れそうならば良い値で売れるうちに売ってしまうというのも，
選択肢として考えた方がいいのかもしれません。

他には，転貸を認めてしまうと権利関係が複雑になるので，
特段の事情がない限りは認めないようにしたほうがいいでしょうね。

修繕義務の賃借人負担（賃貸人負担の免除）の特約，原状回復については，
他の回答者が書かれているとおりです。

お礼

ありがとうございます。
やはり、困った賃借人のリスクをいかに回避するか、
これが問題ですね。

回答No.5

noname#203300

上のご質問とその回答を見れば部屋の賃貸借契約で如何に貸した方の立場が弱くなるかがお分かりと思います。一室の賃貸でもし滞納されたら弁護士費用や裁判費用は何処から“調達”しますか？借主が出て行くときには部屋はめちゃめちゃになっていることが予想されます。それをまた貸す状態にするには100万近いお金が必要でしょう。その分を家賃に上乗せできますか？『今後私たち家族が帰ってくるという予定はありません。』ならアベノ何たらで世間が浮かれているときに売ってしまって質問者様ご家族が利用できるような物件を買っておいた方が賢明でしょう。

お礼

ありがとうございます。
最悪のシナリオも考えておく必要があるんですね。
質の悪い借り手にあたって、その借り手が家賃を滞納したり想定外に出ていくことになったり、その際に部屋が荒らされてたり、、、
色々とリスクがあることがわかりました。

しかし、現在どんどん開発が進んでいる地域なので、資産としてもっておきたい気持ちがあって、今は売る気はないのです。

回答No.4

titelist1

No.2です。
マンションや戸建ての賃貸をしています。幾つかのお礼文を読んでいると、危なっかしいなあと思います。まずは、みんながやっている普通のことをして、経験してからにされたら良いと思います。

契約の自由を説明しましたが、不動産屋が作る文面を雛形にして私が作成し、直接契約しています。毎月の管理手数料が無駄だからです。また、不具合の時に不動産屋の見積りは高いです。私の場合には借家人に頼んで電器量販店やホームセンターサービスで対応して貰い、その費用を家賃から差し引くようにしています。

不動産屋に頼りながら、自分の手間を省くのは危険です。結局は不動産屋の言いなりになります。また、良い人だからと借家人を信用するのも危険です。すでに説明したように敷金を減らすのは逆効果です。戸建ての賃貸は不具合がたくさん出てくるので、借家人対応は良い方法ですが、マンションの不具合は少ないので特別なことをする必要がないと思います。

もはや帰ることがないと書かれていますが、築年数が短いならば売却を、長いならば賃貸を選択するのが賢明です。

お礼

たびたびありがとうございます。
参考になりました。

不動産屋さんも借家人さんも信用するのは危険なんですね、、、
不動産屋は友人や友人の知り合いなどをあたってみます。

回答No.3

chigaitakanoha

マンションの1室を人に貸すという事は大家さんになるということですよね。
大家稼業というのはそんなに簡単なモノではないと思いますよ。

手間をかけたくないのなら、お金がかかります。
賃貸物件というのは入退去の度に契約・解約の諸手続き、室内の確認、修繕など色々と雑務が発生します。
それらを全て仲介業者、管理業者に任せるという事も可能ですが、人が動く以上お金が発生します。

契約の際に、室内の修理・修繕を借り主負担という形も可能です。
礼金・敷金を低く設定するかどうかも含め、契約条件は大家側が決めてよいものです。ご自分の資産なのですから。
ただ賃貸である以上、需要がなければ借りてもらえません。
賃料にもよるかと思いますが、おっしゃるように駅直結のタワーマンションで人気のある物件ならば、とりあえず希望の条件で募集をかけてみては。

ただ修繕などの業者の選択まで借り主に丸投げは心配ですね。
借り主には色々な人がいます。人によって価値観やモノサシは違いますので、後々トラブルのもとだと思いますよ。
それと、経年劣化による部分は借り主に負担させることは出来ません。

所有している物件が空くので人に貸して賃料を得ようかな？くらいの考えでしたら、高く売れるうちに売却された方がよいと思います。
万が一、事故物件にでもなったらそれこそ大変だと思いますし。可能性はゼロではありません。

お礼

回答ありがとうございます。
ちなみにですが、大家を稼業にするつもりはありません。
稼業にするのであれば自分で管理しちゃいます。

契約は結構自由がきくが、そのような契約であつかってくれる不動産屋さんがあるかどうか？ということを確認する必要がありそうですね、それとやっぱり良い方に借りていただくにはどうすればよいか？ということを考えないと、ですね。

回答No.2

titelist1

契約ですから、大家の意向に借家人が同意すれば可能です。

しかし、借家人はずっと借りると言っていても、他に良い物件があったり、気に入らなければ出て行きます。敷金の重荷が少なくなるほど、身軽になって出て行ってしまいます。礼金は不動産屋に行ってしまうお金ですから、敷金を仮にゼロにしたら、壊れた時点で修理もせずに出て行きますよ。

住宅設備で壊れるものは給湯設備（20万円）、エアコン1台（10万円）、食洗機（10万円）などが壊れて修理する費用を借家人が負担する義務はありません。それらは住宅に付属しているものです。照明を残しておいたら、それも壊れたら大家の負担。

ガラス割れなどは借家人の負担です。畳、襖は通常は敷金で相殺しますが、敷金をゼロにするので出る時に修理をお願いしますと言ってもしてくれる保証はありません。

遠隔地からの管理の煩わしさから解放されたいという思いは理解できますが、それが大家の仕事なのです。それを代行してもらうのに不動産屋に頼むのです。毎月、家賃の5％～10％を支払います。借家人からの問題点を取り次いでくれ、修理が必要ならばその手配をしてくれます。修理費は大家の負担です。固定資産税、修繕積立費、管理費も大家の支払いです。しっかりと家賃を貰わないと、ローンを返済すると赤字になって慈善事業になってしまいます。最後はボロボロのマンションが残ります。

お礼

ありがとうございます。
契約はお互い同意すれば結構自由がきくんですね。
借りていただく方の質が一番問題なようですね。

回答No.1

ゆのじ（@u-jk49）

不動産仲介業者は横並びを求めます。各業者の賃貸料設定がバラバラですと、結局、安い方安い方へと流れ、マンション全体の資産価値も下がります。つまり、賃貸料以外でも、妙に割安な設定にしてしまいますと、区分所有者全員に損をさせることになります。

通常の契約で、原状回復を求める項目は当然ありますが、「故障や修理については全て借主負担」というのは無理でしょうね。「劣化」、「耐用年数」を無視することはできないと思います。

借り手が居ない→リフォームすれば借り手があると不動産屋に言われる→不動産屋の仲間内のリフォーム業者に高額工事の発注→部屋を新しくしたのに誰も借りない→では、売ろうと思っても売れない、という負のスパイラルに嵌らないうちに、売るタイミングを常に考えていた方が良い。

補足

ちなみに、築6年の駅直結のタワーマンションで借りてや買い手にはあまり困らないそうなのですが。