締切済み

立ち退き問題

2007/10/30 01:06

はじめまして、借家の立ち退き問題についてアドバイスお願いいたします。１、２００４年５月に家主と直接、期間を定めぬ賃貸契約を結ぶ２、２００６年、大雨時に雨漏り　　２００７年、頻繁に多量の雨漏り　　共に家主に確認してもらう、修繕はなし３、２００７年６月文書にて建物の老朽化のため、１２月　　までに退去するよう通知があった　　翌日、退去の不可能を説明に行く　　家主の主張　　雨漏りの修繕費用がないので退去しろ！　　６ヶ月前の勧告なので、立ち退き料等一切の保証は　　しない　　退去に応じなければ裁判をする　　私の主張　　国の防音工事で雨漏りの修繕もしてくれるので　　退去はしたくない（来年実施予定）　　室内犬を飼っているので、予算内でペット可の物件は不可能であり、　　仕事の契約上、町外に引っ越すわけにもいかない４、１０月、家賃支払いの際　　来年１月には息子が入ると言われる　　（他の人にはお店をすると言っている）５、本日、配達記録で退去の意思がないことを通知以上がこれまでの流れです。雨漏り後も通常の家賃を払っております。家賃の支払いは一度も遅れたことはありません。アドバイス頂きたいのは、退去しない場合国の防音工事まで簡易的でも雨漏りの修繕を要求できるでしょうか？退去する場合家賃の差額分を何ヶ月分請求するのが妥当でしょうか？長くなりましたが、よろしくお願いいたします。

komori8
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shimaenaga
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2012/10/07 21:01 回答No.3

雨漏りの修繕を要求できるか当然できます。賃貸人には、賃貸物の修理義務があるからです。大家が修繕しない場合には、自分で修理業者を手配して、修理させ、費用を大家に請求することができます。大家が費用を支払わないときは、家賃と相殺するのが最も簡易な費用の回収方法です。相殺は、配達記録つきの内容証明で「雨漏りの修理代債権と～月分の賃料債務を対当額で相殺します」と通知すればそれで足ります。相手方の承諾は必要ありません。退去する場合、家賃の差額分を何か月分請求するのが妥当かこれは一口には言えないです。抽象的には、雨漏りによって受けた損害の分だけ請求できる、ということになります。上に述べたとおり、損害は家賃との相殺で回収できますから、強気に出ればいいのではないでしょうか。なお、質問にはありませんが、期間の定めのない契約の場合、相手に通知した時が期間の到来ということになります。しかし、住居の賃借の場合、借地借家法により賃借人が保護されていて、賃貸人から解約をするには、正当事由のある解約申し入れを６か月前にしなければならない、ということになっています。正当事由の存否は、一概には言えなくて、最終的には裁判所の判断、ということになります。ただ、屋根の修理代ができないから、というのは、到底、正当事由にはなりえないでしょう。だから、６か月前に通知さえすれば追い出せる、という大家の主張は間違いです。息子を入れたい、というのは、事情によっては正当事由が成立することも考えられます。ただ、その場合でも、まったく立退き料なしで正当事由が認められることは少ないのではないかと思われます。よって普通は大家が立退き料を提示するのが普通です。ちなみに、賃借人には立退き料請求権というのはありません。賃借人にあるのは明渡拒絶権だけです。大家は正当事由を補完するために、自分の方から立退き料を提示するのです。立退き料を支払わずに裁判をする、というのはハッタリでしょう。裁判をする前には、通常、簡易裁判所での調停が行われます。ここで和解が勧められます。そうすれば、大家がいくらかの立退き料を支払って出ていく、という結論になるでしょう。裁判になっても、裁判所はまず和解を勧めるものと思われます。判決まで行くのは、時間もお金もかかりますし、敗訴のリスクもありますから、通常はやりません。どうしても出ていきたくなければ、裁判で請求棄却を勝ち取るまで争う、ということになります。この場合は（１）全面勝訴（事情が大きく変わるまでは、大家はどんなに立退き料をたくさん払っても、追い出すことができなくなってしまう、（２）全面敗訴（立退き料なしで正当事由が認められ、すぐに出ていかなければならなくなる、（３）立退き料を支払うことを条件とした請求認容、の３つが考えられます。判決までいくのは、あなたにとってもリスクがありますから、交渉によって、何らかの立退き料を得て、明渡に協力する、というのがいいのではないでしょうか。立退き料の金額については、引越し費用の他に、周辺で同様の物件を求める場合の差額の２、３年分を目安にすればいいでしょう。

bouhan_kun
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2007/10/30 16:18 回答No.2

まあ、退去したくないなら、向こうの申し出を断る限り、居住権は失効しませんので、居住継続は可能です。で、申し出6月は、あくまで法的な確定要件ではありません。退去確定には、借主の同意が必須条件です。それを導き出すために、ぶっちゃげ金銭を提示するしかありません。まあ、大家が無知ということなので、出るとこ出ても勝てます。ただ、そんな物件にいつまでも住むのもどうかと思いますが。お金貰って退去するほうがいいですよ。

noname#65504

2007/10/30 09:40 回答No.1

期間の定めのない契約の場合、いつでも契約解除の申し出ができることになっています。但しその効力が発揮出来るのは申し出から６ヶ月後です。借地借家法では、大家からの解除に対して、２つの条件を両方満足することとしています。その１つが申し出の時期で、６ヶ月前という申し出は借地借家法で定められた期間を守った申し出です。つまり申し出は有効です。しかし、もう１つの条件として、大家側に正当な事由があることを用件としています。申し出が有効であっても、両方の条件を満たすか、契約当事者の合意がなければ、解約は成立しません。正当な事由というのは、きっちりした定義はなく、建物の状況や今までの契約の経緯や、借り手が借り続ける必要性と大家側が退去を求める必要性を総合的に考慮して判断されます。一般に自分や親族が使用するというのは正当な事由とは認められていません。老朽化についても、公的機関より倒壊などの危険性が指摘されて指示があるような場合をのぞき、一般には正当な事由としては認められていません。ただし、修理など維持に関するコストや建物の状況などを考慮して正当な事由と判断されることもあります。これは現物の状況やアパートなら入居者数などの状況などを見てみないとわからないですね。ただし、「国の防音工事で雨漏りの修繕もしてくれるので」と書いてあることから修理による対応が可能な物件と思われます。なお、正当な事由が不十分な場合、財産の給付により事由を補充することができます（これが立ち退き料の根拠です）一般には家賃の６ヶ月相当というのが言われていますが、状況によって変化しますので、この点は話し合いによる解決または裁判などによる判断が必要です。とこで、防音工事はわかりますが、なぜ国が雨漏りまでしてくれるのでしょうか？　国が雨漏り修理を行うということは、建設工事や道路などの振動などにより雨漏りが発生したために補償すると言うことではないのでしょうか？一般には修繕義務は大家にあるのですが、第３者の過失などにより発生した損害は、その加害者が責任を負うことになりますので、この場合、国の過失によるものなら損害賠償責任は国にあり、大家が負担する必要はないのではないかと思います。つまり、大家ではなく国対して早急に修理をするように要求するか、金銭による損害賠償を請求することになるのではないかと思います。立ち退きについては、金銭合意が得られないのなら、裁判を受けて立ってもよいと思いますが、弁護士費用はそれぞれの負担となることが多いことと、建物の状況などがわからないので、一度弁護士会の法律相談（３０分５０００円程度）や消費者生活センター、役所の主催する法律相談などを利用して確認しておく方が無難です。まとめますと＞国の防音工事まで簡易的でも雨漏りの修繕を要求できるでしょうか？先に述べたように、国の過失によるものなら大家に請求するのは難しいように思います。無視と大家と協力して国に対して請求すべきでしょう。＞退去する場合家賃の差額分を何ヶ月分請求するのが妥当でしょうか？借地借家法では、大家側から正当な事由を補完する意味で立ち退き料を提示することが有効であることが認められています。しかし、借り手に立ち退き料を請求する権利があるとは規定されていません。代わりに住み続ける権利が認められています。つまり、合意または判決などがなければ、住み続けてかまいません。また、通常交渉は差額ではなく家賃をベースにすることが多いようです。一般的には６ヶ月程度を目処に状況を考慮して増減させていくのが普通のようです。

質問者