武蔵小杉 マンション賃貸or売却

質問

現在、海外転勤で自宅のマンションを賃貸に出しております。
いつ日本に帰れるか分からず、また帰国しても武蔵小杉近辺に
なるのかも分かりません。

マンションは約３年前に新築を購入したのですが、結構気に入っており
現在の賃貸収入は支出(ローン，管理費，税金）とほぼ同じです。
最近、うちのマンションの一角が売りに出されていて条件を
私の部屋に当てはめた場合、購入時の価格\３２００万が今は
約￥４０００万くらいになっておりました。
(手数料、税金は除外）

このまま賃貸で見守るか、それとも売却したほうが良いのか
皆様の意見をお聞かせ願います。

回答No.3

m_inoue222

大家してます

もう少し詳しい情報が欲しいところですね

＞それとも売却したほうが良いのか

まずは売れますか？
誰が買うのでしょうか？
賃貸中なら「定期借家契約」にでもしていなければなかなか契約の解除は困難では？
普通の契約の契約期間はなんら効力は有りません

＞家賃＝支出(ローン，管理費，税金）とほぼ同じです。

収益（投資）物件としては無理ですね

＞売りに出されていて条件

割り引いて考えないとその価格で売れるとは限りません

・４５００万円で購入
・ローンが払いきれない＋自己資金が無い
・本当の価値が３５００万円
・残債が４０００万円程度

売れないかも知れなくても４０００万円程度で売りに出すしか仕方のない方も増えています

＞このまま賃貸で見守るか

見守って良いことが有るかどうか？

ローンを払い終えた頃には価値も無くなっているのでは？

年々．．．
・ローンは変化無しあるいは利息ＵＰ
・維持管理費はＵＰするでしょう
・税金は低下しますがわずかでしょう
・家賃収入は低下するでしょう

それらを加味すると収益用マンションでは４０００万円程度なら家賃が「新築時４００万円／年間」が損益分岐点

年間家賃／物件価格＝９％以下では収益物件としては誰も買いません
築３－５年なら１０％以上が必要でしょう

今の貴方は他人（入居者）の為にリスクだけを負っている状態でしょう
収入＝支出．．．物件の価値が低下する部分が純粋に損をされています

「買ったときより高く売れる」と言うバブルに期待する時代では有りません

新品のキッチンは１００万円でも１０年経過すれば価値は無くなっています

帰国後そこに住まわれるのが一番かな？
どうせ帰国されれば住宅ローンの制限で賃貸にも出来ないかも？

お礼

さすがに大家さんだけあって詳しいです。
どっちに転んでも難しですね。

回答No.2

Mone-Acnes

私は東京エリアではありませんが、
中古マンションの相場はかなり高騰しています。
三年前売却したマンションと現在売りに出して成約するマンション。
現在の方がやはり高値で売れます。
売りに出してはどうでしょうか？
賃貸は維持費もかかります。
しかし貴方のマンションは賃貸人付きになります。
通常よりリスクを負うことになります。
先に賃貸人を出し契約を解除するか、このまま売却するかで
価格差は相当広がる可能性があります。
いずれにしてもこの先今よりかなり高騰するとは考えにくいです。
築年数も経過し、劣化します。

売却には良い時期だと思います。
銀行の金利も安く借りやすい、買い手が検討しやすい時期でもあります。

お礼

賃貸の契約期間についてですがあと２年ほど残っており、
今すぐは難しいようです。
また今売ってしまい、もし将来小杉に戻ってこれた場合、
今の物件と似た条件で見つかれば良いのですが。

今の物件が気に入っている理由
1.東急武蔵小杉駅徒歩１０分
2.目の前コンビニ
3.無料駐車場付
4.全室南向き(どの部屋も日当り最高)
5.窓の景色、遮蔽建築物無
6.２年後、ＪＲ横須賀線駅が徒歩５～６分

当然、今のタワーマンションみたいな物件は
予算的に無理です。

回答No.1

kirara77

初めまして。
私も今は武蔵小杉近辺に住んで居ますが、昨今の武蔵小杉は再開発で人気が出てきており、利便性も良いことから
資産価値も上がっていますよ。
今の状態が負担にならないのであれば、いま開発中の高層マンション群の建設が一段落して、
街がより一層に華やかになってからが売り時かもしれませんね。
状況を見守りながらまだまだ数年は、持っていて損はないと思いますけど。。。

お礼

確かに再開発人気の噂はちょくちょく聞こえております。
３年前に購入した時は、うちの周りはだだっ広い空き地でしたが、
現在から今後への期待が持てそうな気がしてきました。