宅建法違反ですか？

質問

中古マンションを購入予定です。
新聞広告でみた物件で気に入ったものがあり、
購入申込書を書きました（購入契約ではないです）

その後売主側から
「抵当権抹消ができないかもしれない」と言われ、
現在は売主さんが金策に走っている状態です。

この間の不動産会社の対応に不信感を持っています。
今回の物件は売主さんの希望で、
「一ヶ月間は依頼した不動産会社でのみ広告を行う。」
となっていたようです。
ところが一ヶ月以内に別の不動産会社の広告に物件が
載っていたことがわかり、売主さんが怒ってしまいました。

不動産会社の言い分としては法律で情報開示の義務があるから、とのことでした。
この一件でその後は「今後一切他不動産に広告を載せない」と
約束を再度交わしていたらしいのですが、
今度は私たちがインターネットで別会社で今物件の広告が掲載されているのを発見しました。しかも２件も。
明らかにおとり広告ですし、
そのうち一件は「売主の理解を得て載せています」と
堂々と明記しています。（売主さんは広告掲載を知りません）
すぐに不動産会社に言い、撤去してもらいましたが、
不動産会社の対応があまり悪気はなさそうです。

上記の件に合わせて、
本契約の日程も決まっていたところを、「抵当権抹消できない」との理由で延期され、
その後いつ契約できるのかも随時連絡をしてくれるわけでもなく、
売主のローン申し込みの結果がわかる日が定休日だからと、連絡用携帯の電源はオフ。
こちらから電話をすれば、かけなおすこともなく長々と説明（言い訳？）をして電話代はこちら持ち。等々・・
誠意が感じられません。

以上長々となりましたが、教えていただきたいのは
・広告の件は宅建法違反なのではないでしょうか？
・上記のような不動産の対応は普通なのでしょうか？

回答No.2

kanenashi · ベストアンサー

広告の件は宅建業法（宅地建物取引業法）には違反していません。
信義則に照らしてどうかという問題はありますが、それは不動産業者と売主の間で話し合いがなされるべき問題ですね。

もっとも不動産業者によっては、承諾を取り付けずに広告を打つケースがよくあります。売主から依頼を受けた不動産業者がどんなに気をつけていても、「広告を禁止する」と断りをいれておいても、勝手にチラシやネットに掲載する業者は腐るほどいます。

というわけで、広告の件で不動産業者を責めるのもちょっと酷なような気がします。

ちなみにこれ、おとり広告にはあたりません。売買契約を済ませているのであればおとり広告ですが、現状では購入申込書を出しているにすぎないわけですので、先に回答なさった方のおっしゃるとおりです。

さて問題は「抵当権抹消」の件ですが・・。

これは明らかに仲介業者のミスです。

文面から察するに、売主は買いかえですかね？（売主のローン云々の記載があるゆえ）買いかえの際には資金計画を綿密に組んでおく必要があります。いま現在売りに出しているマンションのローンが終わっていない（＝抵当権が付いている）のであれば、これをはずす算段はあらかじめ行っておくのが常識です。
もし、抵当権が外れるのか否か、わからないというのであれば、初めからその旨を買い客に説明しておくべきでしょう。買い客の立場で考えれば、自分が気に入って、ローンにしろ現金にしろ、お金を用意できればすぐにその物件を購入できると考えるのが普通です。抵当権抹消の段取りを待たされている間に、他の物件を見に行くことができたかもしれません。

私だったら仲介手数料を値引きしろ！と迫りますね。もっとも待たされたこと以外に実害がないのですから、それほど極端に値引きを要求するのは難しいでしょうけれど。

なお、売買契約が「停止条件付売買契約」もしくは「買いかえ特約付売買契約」になっていた場合には、とことん担当者を問い詰めてください。どちらも売主の都合で、一方的に契約を解除できる内容になってるケースが多いです。買主がそれを飲まされる契約ということですので、注意してください。

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。
そうなんですね、「広告の件」は違法じゃないのですね。。。

「抵当権抹消」については、こちらの掲示板や他で調べても、
契約前に売主が売らないという事に関しては何の責任も無く、
その理由として、「抵当権の抹消ができなかったから」という事は
よくあることだと読んでいて、自分でも
「そんなもんなんだ、運が悪かったと思おう・・」と思っていました。

売主は海外転勤でマンションを売却とのことです。
おそらく次に購入は考えておられないと思います。

素人の私でも、普通は、
「物件が抵当から外れるのを確実に確認してから売りに出すのが
当たり前じゃないか？」と思いますが、
「不動産会社は謄本でいくら抵当に入ってるか
確認することはできるが、それが今残金いくらでというのは
売主の口頭での話を信じるしかない。
例え売値でローン残高が補填できなくても、資金策はありますと
言われたら、それも信じるしかないんです。
（だからある意味うちも被害者ですと言わんばかり・・）」
と不動産から説明をうけました。

実際はどうなんでしょう？上記の説明は本当なんですか？
今回の「抵当権抹消」に関して明らかに不動産の落ち度が
法的にあるのであれば、そこを追求したいくらいです。
マンションが無事購入された場合は仲介手数料値引きを言って
みてもいいかもしれません。
もしも、最悪、売主の金策の都合がつかず、購入できなかった場合
私たちは泣き寝入りすることしかできないのでしょうか？

回答No.4

katyan1234

気になるなら都道府県の役所に住宅相談する部署があります
そちらに相談です
一ヶ月間は依頼した不動産会社でのみ広告を行う。」
これも口約束ならなんとも言えないです

抵当権抹消ができないかもしれない
と言う物件を紹介したなら違法になるかも・・・
購入申込書の際入金あるなら
損害賠償も可能かも？申込書に書いているように処理してください

回答No.3

kanenashi

すいません。補足の意味で回答を追加します。

まず、「買いかえ」ではなく「単純売却」なのですね。
で、住宅ローンがまだ残っているから、売買代金で返しきれない分は何とかしなければいけない状況であると・・。

この段階ではまだ法的手段にでることはできないでしょうね。
相手方が売買契約の条項を守らないために損害を蒙ったとか、売買契約後に抵当権が抹消できないことがわかった、とかいうのであれば、話は違うのですけれど。

仲介業者のいわんとしていることも理解できます。事情のある売主は、結構嘘をついたりするケースもあるんですね。たとえば「海外転勤」とかいってたのに、本当は借金からの夜逃げだったりとか。そんなときは業者も「うちも被害者だ。」くらいのことをいいたくもなるでしょう。なんせ仲介手数料は契約してくれなきゃもらえないわけですから。

しかし、それはあくまで業者の理屈ですな。

（ところで、仲介業者は１社だけですか？
もし、売主側に別な業者がいると、上記の理屈はある意味仕方ないといえなくもない、ということになります。）

契約できれば仲介手数料の値引きを言ってみるのもいいでしょうが、契約すらできない状況であれば、業者が大手ならお客様相談室みたいなところに「お宅は売主の事情も把握できないまま仲介をやってんのか！」などと文句をいうだけはいっておく、というところですね。
この手の話は質問者のあなたにしてみればいい迷惑なのですけれど、業者は「よくある話」としてかたづけてしまうことが良くあるのです。

でも、仲介業者としては非常にみっともない話です。

回答No.1

better-life

不動産業者の対応には少々問題はあるかも知れませんが
宅建業法違反ということではありません。

売主から売却依頼を受けると、「専属専任媒介契約」を結びます。
その中に、同業他社に広く物件情報を提供して早期に売却出来る様
努力する旨の記述があります。「レインズ」や「マイソク」といわれる
業者間の情報交換システムです。
その際に「広告厳禁」と明記しても、勝手に自社の広告に掲載してしまう
業者は後を絶ちません。
広告の目的が「集客」だからです。広告を見たお客様が電話で問い合わせを
したくなる物件を掲載するのが今の広告なのです。
これは他業者のモラルの問題ですから、質問者様の相手業者には
防ぎ様のない部分もあります。
また「予約」とのことですから、おそらく「買い付け依頼書」にて
申込をされている状況だと思います。
この時点では広告物件として掲載する事は何ら問題はありません。
今回の場合、売主様に残債の整理に困難な状況があるようですが
購入する側のローン申込の結果次第では流れる場合もありますので、
「売却済み」とは言えないのです。

質問者様の売却代金を充てても残債が整理できないのですね。
抵当権を抹消出来なければ所有権を移転出来ませんので、
どうする事も出来ませんね。
「売主様のローンの結果・・・・・」との記述がありますが
残債の不足分を整理するために、借り入れをするということでしょうから
売主様の状況はかなり逼迫しているのでしょうね。
質問者様が待てるのであれば、お待ちになったら宜しいと思います。
他業者が無断で広告に掲載するという事は、それほど魅力のある物件
だということです。
無事に決済が済んで、晴れて自分のものとなった時には、現在の状況も
良い思い出になるかも知れません。

お礼

早々のご返答ありがとうございます。
少し気持ちが落ち着きました。

こちらとしては、勿論、売りに出ている物件が買えないかもしれない。
なんて納得し難い状況なのですが、
不動産側も「自分たちも被害者（抵当権が抹消できないなんて・・）」
と思っているかのごとく、我々夫婦への対応が「？」なんです。
メール１文書くにしても謝罪の文章が入っていれば、
こちらも落ち着くのですが、もしかしたら私たちじゃなくても
他ですぐに買主が見つかると思っているのかもしれませんね。