私の場合どこの住宅ローンがいいですか？

質問

下記条件で最も良い住宅ローンをアドバイス願います。

今月住宅購入＆ローン契約

戸建価格４０００万円

頭金　３００万円

借入額　４０００万円

１１月に株売却（１４００万円）により１１００万円を繰り上げ返済予定

昨年度年収　税込み　１０５０万円

一部上場企業に勤める４０歳（妻と２人暮らしで子供はなし。おそらく今後もできなさそう。妻は住宅購入後はパートなどで働く）

返済期間３５年　ボーナス払いなし

リスク分散のために、固定、変動を半分づつくらいでいいかなと思っています。

あまり検討する時間がないため、よろしくお願いします。

回答No.6

hkttm · ベストアンサー

お礼ありがとうございます。
ここでの回答がhidekeikoさんの役に立ててうれしく思います。

＞繰上返済手数料が変動は５千円だが、固定は５万円
固定は結構高いですね。自分もhidekeikoさんの考えと同じことしてたと思います。ちなみにその銀行はネット取引はないのですか？もしあるようならネットでの繰上げ返済なら多少の値引きがあるかもしれませんね（なければすみません）。

これから「金利とにらめっこ」大変ですが頑張ってください。もしかしたら借入先のローン担当者と仲良くなれば月末（２８日以降と思いますが）に来月の金利をこっそり聞けるかもしれません。またソニー銀行さんならネットで下旬（２０日以降だったと思います）になれば来月の基準金利を掲載していますので参考にして見てはどうかと。

それではまた。。。

お礼

hkttm様　おはようございます。最終的に下記条件で銀行と契約しました。私の取引銀行は大手ですが、担当者も繰り上げ返済のシステムは遅れていてネット取引もないとのことでした。

・借入額　４１００万円　期間３５年（全期間１．４%金利優遇）
・内　１３００万円　固定１０年　
・内　２８００万円　変動　
・変動に株売却により１５００万円を繰り上げ返済予定（１２月）

今後の金利については、誰も確たる予想ができませんが、hkttm様の詳しいアドバイスによって、自分としては現時点でできるベストなローンを組めたと思っています。また、最後に、基準金利の早めの情報収集方法も教えていただきありがとうございました。

それでは、また。。。

回答No.5

hkttm

おはようございます。お礼ありがとうございます。
回答遅くなってすみません。

さて本題に入りましょう！
借入先の銀行さんの金利優遇や繰上げ返済方法が選べたりするのはいいことだなぁと思いました。hidekeikoさんの質問やお礼を読んだときの率直な意見は「ん～自分やったとしてもどうしたらいいかすごく悩むなぁ～」といった感じです。全ていいとこ取り出来たらいいですけど出来ないかとも思うので「マイナスにならなかったらいいかなぁ」と割り切るしかないかと。。。

自分ならどうするかと考えた場合
毎月の返済の１３万が生活に影響を与えない（生活水準を今より下げなくていい）なら繰上げ返済は期間短縮型で行います（総額低減効果が返済額低減型と比べて１００万は変わるためと現在の年齢を考え出来るだけ残高を低く抑えたいため）。また退職金でのローン返済はあまり考えません（子供がいないと言うこともあり老後の資金に多額の費用が必要となる可能性があるため（そういう我が家も同じ状況になるかもしれないためと思っているためです））。繰上げ返済の変動と固定の比率は７：３かなぁと思います。

変動金利を状況を見て短期固定に変更するのは３月か９月のどちらかにした方がいいと思います。なぜかといいますと変動金利の見直しが一般的には４月と１０月だからです。と言っても短期固定は変動金利と全く同じ時期にしか見直さないと言うわけではないので（短期プライムレートを見て毎月見直しているはずです）短期金利の動向に注意して変更（変動→固定）が必要かと思います。また短期金利にする際は金利の上昇感が強いとか自分の勘（あてになるかどうかは別にして）をベースにし、その後の生活状況が苦しくないのなら２年と言わず５年にしてもいいのかなぁと思います。

P.S自分のローンは残り３０年あるのですが最近変動から超長期固定に変えております。その分毎月の返済は１万位上がりましたが今後金利とにらめっこして頭を悩ますより「安心を買ったと思ったらいい」と思ったためです。悩ますようなこと書いてすみません（謝）。

それではまた。

お礼

hkttm様、詳しいご説明ありがとうございます。御礼が遅くなってすみません。

hkttm様のアドバイスを参考にさせていただきながら、担当銀行員とも２回話をし、

・繰上返済手数料が変動は５千円だが、固定は５万円
・変動から固定への切替は１万円
ということも考慮に入れ、

・借入額　４０００万円　期間３５年（全期間１．４%金利優遇）
・内　１５００万円　固定１０年　
・内　２５００万円　変動　
・変動に株売却により１１００万円を繰り上げ返済予定（１２月）
（変動金利を状況を見て短期固定（２年か５年）に変更するのは３月か９月のどちらかにする。）

というパターンでいこうと７０％くらいは決めています。

２５００－１１００万円＝１４００万円については、月々の支払いが、２年固定と変動では１０００円しか違わないため、２年固定にするかどうかも悩みましたが、繰上げ返済手数料が、固定と変動で大きく違うため、とりあえず変動でいこうと思っています。

私の場合は、しばらくは、社会勉強をしながら、金利とにらめっこして頭を悩ますことになりそうです。

この質問は、近々にローンのパターンどうするかを決める必要があるため、最終的にどうなったかをhkttm様にご報告してから締め切りたいと思います。

回答No.4

hkttm

＃３です。補足およびお礼ありがとうございます。

補足事項を元におさらいをさせて下さい。
固定金利（2.3％、10年固定）について
1500万の借入ですと毎月52,000円ですね。10年以降の金利が仮に3.8％（1.5％上昇）したとして9,200円の返済増になります。5.3％（3.0％上昇）なら倍の18,400円返済増になります。

変動金利（1.475％）について
2500万の借入ですと毎月76,200円ですね。1年後に金利が仮に2.475％（1.0％上昇）すると89,600円（12,400円増）になります。

hidekeikoさんで確認して欲しいことがあります。
(1)変動金利から固定金利に変更したときは金利優遇幅がどうなるか。変動→固定→変動ところころ変えても金利優遇幅は同じなのか？それとも違うのか？
(2)繰上げ返済方法は期間短縮型・返済額低減型どちらでもその時によって選択が可能なのか？

自分個人的な感想としてはhidekeikoさんの考える借入比率・繰上げ返済（変動にまとめてする）もありかと。ただ10年固定は優遇幅にもよりますが確実に金利が上がると思うので（10年後も1.4％の金利優遇はないと思いますし、基準金利も多少は上がっていると思うので）返済額が増えるのが嫌なら10年固定にも多少繰上げ返済してもどうかと。

繰上げ返済の時期に関しては今現在の金利が変動・固定ともに低いので今すぐの繰上げ返済はせずとりあえず1,000万を超短期定期（3ヶ月、半年）に預けて金利が上がるときにしてみてはどうかとも思いました。ただ金利上昇前後で繰上げ返済効果が違うので注意が必要です。金利上昇後に期間短縮型してしまうと毎月の返済額は多くなる反面期間短縮効果が大、上昇前なら毎月の返済額の上昇は抑えられるが期間短縮効果は多少薄くなるといった理由があるからです。もし金利上昇時期にするなら詳しくシュミレーションすることにして下さい。

なんか話がそれてしまった感があってすみません。
まとめとして自分の意見はこれからも繰上げ返済用に貯蓄できるなら1,000万は金利上昇直前に繰上げ返済をし、その後の貯蓄はその時の金利情勢にあわせて変動・固定どちらにするか悩むかなぁと思います。

いい回答が出来なくてすみません（汗）
それではまた。。。

お礼

hkttm様、親身になっての丁寧なご回答ありがとうございます。hkttm様の質問など、再度、銀行員に確認し下記コメントを得ました。
(1)繰上げ返済を、固定と変動の両方に当てることは可能か？
→可能（手数料は固定金利の場合の３万円かかる）
(2)変動→固定→変動ところころ変えても金利優遇幅は同じなのか？→"全期間優遇プラン”というタイプですので、何度変えても優遇幅は同じ。
(3)繰上げ返済方法は期間短縮型・返済額低減型どちらでも選択が可能なのか？→選択可能。
(4)優遇後変動金利1.475に対し、2年固定金利優遇後1.6であり、１年度の残高を比較すると１万円ぐらいしか変わらないため、変動ではなく短期固定という手もある。
(5)１１００万円上げ返済の場合、繰上げ手数料は変動5250円、固定5万円
(6)短期プライムレートが２００７．３に1.625→1.875に上がり、それと連動して（？）変動金利が今回あがった。変動金利に連動するのに半年かかるが、今のところ短期プライムレートは上がっていない。（→あと半年は変動金利はあがらない？）
(7)3ヶ月定期の金利は0.25で、今はローンの金利の方が高いので、手元に資金がある場合は繰り上げ返済をしたほうが得
(8)年齢（４０）を考えると退職金をローン残金で返済することを考えると固定１０年をベースとすることは賢明である

以上の現行員からの情報などから、いまのところ
借入額　４０００万円　期間３５年
内　変動　２０００万円　１０年固定２０００万円
１１月に株売却（１４００万円）により１１００万円を変動に充当後（返済額低減型）、変動の残金を２年固定への切替を検討（短期プライムレートがあがっていなければ、変動を継続。短期プライムレートが上がって４ヵ月後くらいに２年固定に切替）
と考えました。いかがでしょうか？

また、下記についてもhkttm様の個人的なご意見をお聞かせいただけませんでしょうか？
１．１１月の１１００万円の繰上げ返済を固定と変動の半分づつにわけてもいいかなと考えている。その際は残金が変動・固定　１４５０万づつとなるが、もう少し変動の残金を減らすべきか（変動・固定　１０００・２０００）どうか。
２．変動の残金については、短期プライムレートが上がってから、４ヵ月後くらいに２年固定に切替という考えはあるていど正しい考え方なのか。
長文失礼しましたが、よろしくお願い致します。

回答No.3

hkttm

＃２です。お礼ありがとうございます。

変動、固定ともに基準金利・優遇後の金利・固定特約期間終了後の優遇幅などの金利情報が分からないので何とも言えないのが現状です。

繰上げ返済も最大限に効果を出すなら金利の高い方にしたほうがいいです。しかし変動の２５００万に対して一切しないというのも怖いので変動と固定６：４などでしてみてはどうかとも私見では思います。＃２でも書かさせてもらいましたが今回借りる銀行はミックス返済の繰上げは同時に両方出来ると言っていますか？もし出来ないようなら借入比率を再考しなければならないかもしれません。

＞会社と提携している都市銀行担当者から話をきき、下記条件で検討
少し気になりましたので書かさせてもらいます。今回の借入先は「会社」ではなく提携先の「銀行」なのですね。銀行なら問題ないと思うのですが「会社」の場合は定年退職時や将来転職時に残高を一括返済しないといけないというのがあるかどうかを確認されてみてはどうかと思いました。

それではまた。。。

お礼

htkkm様、昨日に引き続き詳細かつご親切なアドバイスありがとうございました。以下は検討中のローンの中身です。（公開はしていないもので、審査は必要ですが、たぶんOKでしょうとのことでした。）

・借入額　４０００万円　期間３５年
・内　１５００万円　
　固定１０年　店頭金利３．７％　優遇後金利　２．３％
　固定期間後は、再度固定が選択できるととのことですが、固定特約期
　間終了後の優遇というのは特に記載してありませんでしたが明日聞い
　てみます。
・内　２５００万円
　変動　店頭金利　２．８７５％　優遇後金利　１．４７５％
・固定／変動を１５００万／２５００万としたのは、１０００万円の繰　上げ返済は変動にあてた後に、固定／変動の残金を同じになるように　したからです。（特に意味はありませんが、変動の低金利の恩恵を半　分はうけたいと思ったからですが、固定、変動の残金が同じというの
　は一般的に行ってリスクが高いのでしょうか？当然、その人の考えに　よるというのはわかっていますが、hkttm様の個人的なご意見をお伺
　いできればと思います。）

銀行員はたしか繰上げ返済は変動にあてたほうがいいとコメントしていたような気がしますが（変動はリスクが高いのでなるべく少ないほうが、いいということだったかもしれません）、仮に、固定・変動も今の金利が続くと仮定した場合は、おっしゃるように、より金利の高い固定に繰り上げ返済をあてたほうがいいですね。

固定に１０００万円の繰上げ返済をあたるとしたら、固定／変動は、２５００万／１５００万になるかと思います。

今回の借入先は、銀行（会社と提携している銀行）です。

ミックス返済の繰上げは同時に両方出来るかは明日確認します。

ずうずうしいお願いですが、上記条件で他にアドバイスがありましたらお願いします。

回答No.2

hkttm

リスク分散でミックス返済の予定なら銀行によって繰り上げ返済はまずどちらか片方を先にしないといけないところもあると聞きました。（金利状況を見て今回は変動、次回は固定と均等に繰り上げ返済が出来ないと）

金利上昇に対して不安があるのなら全固定にするか７：３位の割合にしてみてはどうかと。

当初２０年固定特約で２％後半の金利がありますので検討してみてはどうかと。（ソニー、東京三菱、地銀などでありますので）

貯蓄があるのなら東京スターさんの「預金連動切替型住宅ローン」というのもありますよ。

hidekeikoさんの家計が分からないので何とも言えないですが自分なら繰上げ返済ガンガンするなら１０年固定、程々なら２０年固定で１本で借りるかもしれません。

参考になれば。。。

お礼

hkttmさん。回答ありがとうございます。時間がなかったので、急遽、本日、会社と提携している都市銀行担当者から話をきき、下記条件で検討してみようということになりました。

・借入額　４０００万円（３５年）
・変動　２５００万円
　１１月の株売却による１１００万円を繰り上げ返済予定
・固定（１０年）１５００万円

いかがでしょうか？

回答No.1

yamada009

まずはネチケットを勉強しましょう。

つい先日
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3390882.html
で同じような質問をしたばかりではないですか。
同じ質問をされるなら、前の質問に対して、お礼なり書き込んで締め切った上で新たな質問をすべきです。

リスク分散を考えているようですが、何のリスク分散でしょうか？
変動を選んだ借り入れ部分の金利が将来急に上昇したら・・・・ということでしたら、単純に長期固定（フラット３５など）１本でいいのではないでしょうか？
単に、半分は固定で半分は変動にして（なんとなく）安心を得たいならそうすればいいだけです。

要は、借りる人の考え方ひとつです。

この辺を自分で考えるのが嫌なら

２０００万固定
２０００万変動

としておけばいいと思います。
１１００万の繰り上げも、将来の金利に不安があるなら、変動側を返済すればいいですし、できるだけ返済を得にしたいなら金利の高い固定を返済すればいいと思いますよ。

お礼

yamada009さん　ご回答ありがとうございました。

ご指摘のように、先日同様の質問をしたのですが、全く恥ずかしい話ですが、自分のした質問が発見できず、掲示板に何らかの原因で自分の質問が登録されていないと思い再度、質問をしたしだいです。すいませんでした。