共有地しか公道に面していないと土地の価値は低くなりますか？

質問

袋小路の土地に３区画ある場合奥2軒の土地が公道からは共有地を通らないと入れないという場合、その奥2軒の土地の価値は低くなるのでしょうか？例えば担保価値がなくなるとか？(意味が分かりますでしょうか？　公道→共有地→家の建っている土地という形です)
共有地を道路のような感覚で3軒が使える事が望ましいので市に寄付したり位置指定道路に出来ればと思ったのですがそれは無理だろうと役所に言われました。
実は遺産相続の際祖父の所有だった３軒のうち奥2軒を一人が相続、手前の1軒を親が相続し入り口となっている5ｍは共有地にするという事で話し合いをし文筆しました。ところが登記が完了したら共有地にしようと言っていた土地が奥2軒の名義(一人の名義)となっていました。
最初の話の通り共有地に戻して欲しいと主張しているのですが、「お宅は公道に面しているか何とでもなるではないか。」「共有地があると奥2軒の土地の価値がなくなる。」と拒否されていて困っています。
確かに親の土地は公道に面しているのですが、問題なのがそこの土地が坂の途中にあり塀がついてあるので工事が大がかりだという事と現時点で水道管が3軒共同となっており、共有地にするはずだった土地の下を通っているという事です。つまり現在他人の土地の下を水道管が通っているという状況です。
工事さえすれば良いじゃないかと言われればそれまでなのですが、相続の話合いの約束を破り勝手に一人の所有にされた上、我が家が一人で工事費を負担するなんて（工事費がどれ位かまだ調べておりませんが）納得できないので頭を痛めております。だから我が家としては共有地にして欲しいのです。
そこで質問なのですが、共有地を通らないと入れない土地は価値が低くなるのでしょうか？役所では共有地であっても建築基準法で2ｍ以上公道に面していれば建物を建てる事が出来るので問題ないと言われたのですが・・。
長くなってしまいましたがよろしくお願いいたします。

回答No.2

sanmarmen · ベストアンサー

結論から申し上げますと、奥の方の言うように、不動産の価値は建築確認上の道路とみなされない共有地に接しているだけでは公道に面した土地よりもかなり低くなります。奥の方が他の方の協力なしに自由に建築できないからです。

建築基準法では、敷地が２メートル以上公道に接していなければ建築できません。No.１の方の、延長１５メートル未満という意味が良くわかりませんが、建築基準法では２メートル以上公道に接していればＯＫです。但し、質問者さんの土地がどの地域にあるのかわかりませんが、東京都の場合は、都の安全条例により、延長２０メートル以内と定められています（２０メートルを超える場合はは３メートル）。その他の地域の条例はわかりませんが。

つまり原則として、現在公道に接している５メートルのうち、最低２メートルが奥の方の敷地でないと建築できないことになります。奥に２棟の建築確認を取得するなら４メートル以上（東京の場合は奥行きによっては５メートルかそれ以上）必要になります。
役所が言うのは、No.１の方がおっしゃるように、共有地であっても共有者から奥の方の建物の敷地として借地するとか、共有地は公道に接する空地とし、将来にわたって建築や工作物を作らない等の約束を交わすことなどを条件として建築を認めるということだと思います。

遺産分割の際の約束を交わした書類でもあれば、奥の方の約束違反を主張し、場合によっては訴訟もできるでしょうが、まず冷静に話し合うことが肝心だと思います。
奥の方は、単独所有と共有とで価値が大きく変わるのですから、話し合いの中で、奥の方が独自で建築確認が取れるようにしてあげる代わりに、５メートルのうち質問者さんの土地に接する間口の長さだけ１メートル分をもらう（返してもらう？）とか、水道管の付け替え工事費を奥の方に負担してもらうとか、どこかで妥協したほうが良いと思います。
奥の方が、将来自分名義の土地を第３者に売却することも考えられますから、そうなってからではなお厄介になります。早いうちに、共有や他人の土地に自分の設備がある等の複雑な関係はきちんと整理しておいた方が良いと思います。

お礼

＞奥の方は、単独所有と共有とで価値が大きく変わるのですから
価値が下がるのですね。ただ、それならそれで文筆の際にそれぞれの所有にする事を前提として文筆をしたり間口を広げる工事をしてから遺産分割に同意したりとその時なら出来る事があったはずだと思うので残念に思います。あとから工事費を負担して欲しいと言っても果たして対応してくれるかも分かりませんし。
＞５メートルのうち質問者さんの土地に接する間口の長さだけ１メートル分をもらう（返してもらう？）とか、水道管の付け替え工事費を奥の方に負担してもらうとか、どこかで妥協したほうが良いと思います。
私もこの辺で妥協してあげるべきかと思ってきています。

回答No.4

dr_suguru

＞基本的に条例による制限は特にない様で2ｍの接道で大丈夫だそうです。

市町村で建築基準条例が無い場合は建築確認申請を都道府県で行っている場合です。
県条例を確認することになります。
でも、市町村の建築担当課でわかるはずですが、
http://www.som.pref.aichi.jp/d1w_reiki/33990101004900000000/41990101000900000000/41990101000900000000_j.html
（路地状部分の敷地と道路との関係）　第六条　
を参考に

お礼

役所の方は市はもちろん県の条例を念頭においた上で「建築基準法上2ｍです。」と言って頂いたのだと思うので間違いはないと思いましたが、念のため県の条例を検索して「建築物又はその敷地と道路との関係等」の部分を見てみましたが大規模建築物についてのみ規定があり、やはり他には特にありませんでした。
参考ＵＲＬを見せていただきましたが愛知県は条例で細かく指定があるのですね。当該土地は愛知県だったら2ｍでは済まなくなりそうなので良かったと思いました。都道府県により大きな違いがあるのですね。参考になりました。ありがとうございました。

回答No.3

bunbun8

奥の土地は、mirtilloさんの叔父さんか叔母さんが相続されたのだと思います。

共有にしようと決めて、共有にされなかった土地は、叔父さんか叔母さんの土地になってしまいましたし、その共有にしようとしていた土地が敷地延長で公道に間口２ｍ以上で接していれば、叔父さんか叔母さんの土地も、mirtilloさんの親が相続した土地も、将来的には再建築が単独でできる権利の状態です。

だけど、相続登記のときに「約束どおり」その共有地としてた部分がmirtilloさんの親の名義もはいった土地になると、そこは「私道」となり、将来的に奥の家が建て替えや建築しようとすれば、mirtillさんの親の承諾（印鑑）が必要になります。

そうなると、奥の敷地の価値は激減します。

いまでこそ、親戚関係での隣接地ですから、例えば共有地の掘削や建て替えのときにはハンコがもらいやすいでしょうが、相続や売買などで将来的な問題を考えると、今回奥の方が「約束を破った」という事実もあるでしょうが、所有権のありかたとしては一番良い形で落ち着いていると思いますよ。

ただ、相続の利害や、仰ってるように埋設管のこともあるでしょうから、そこはよく話し合いで金銭的にでも補填しておくことはできると思います。

お礼

＞そうなると、奥の敷地の価値は激減します。
・・・激減するのですか？！

＞所有権のありかたとしては一番良い形で落ち着いていると思いますよ。
常識的にやはり共有地というのは望ましい形ではないのですね。ただ相続の際、土地の形が袋小路の様なのに入り口が狭いのでどうやって分割するのだろうと悩みながら話し合いに臨んだら「共有地にすれば良い。」とあっさり先方が同意したので話し合いがスムーズに行って良かったと思っていたという経緯もあり、今更ヒドイ事をしてきたなという思いがあります。
親には何の伺いも無く勝手に約束を破ったので訴訟でもしたい位の気持ちなのですが、お察しの通り親戚ですので現実的にはそこまでは出来ないという状況にありますし、当方も出来れば先方も困らない形にしてあげたいという思いもあります。
第三者の方にこの様な意見をいただきとても参考になりました。家族でも相談し、先方との話し合いに臨みたいと思います。

回答No.1

dr_suguru

＞役所では共有地であっても建築基準法で2ｍ以上公道に面していれば建物を建てる事が出来るので問題ないと言われたのですが・・。

2ｍは延長15ｍ未満の路地状部分の幅の最低の接道幅ですので勘違いしないように。
基準法だけであれば市街化の土地は借地でＯＫですから建築に際しては何も問題ありません。

ただし、土地の価値は別話です。
接道の無いあなただけの土地だけであれば評価が低いのは当然です。
処分してもあなたの土地だけで建築は出来ませんから。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
役所に再度行ってみたのですが、基本的に条例による制限は特にない様で2ｍの接道で大丈夫だそうです。
やはり接道がないと奥の土地の価値は低くなるのですか・・・・。