共有地の利用

質問

共有名義で相続した土地があります　一名は近くのため自家用車の駐車場に利用しています
他の２名は遠隔地のため今のままでは利用価値はありません
共有の土地を全員の同意を得ずに使用しています　共有と言えども個人のものではないので勝手に使用する事は出来ないと思いますが、
権利があるから一部分の使用は問題は無いと言います。　何か良い解決方法はないものでしょうか　
駐車場代を請求できないのでしょうか？土地はおおよそ５０坪です
また、他者がこの土地を購入したという話もありましたが持分は残して欲しいと言う事で話が進みません　
売却するのも貸すのも広い土地が有利なので　お互い平等な立場で考えて共有の形で売却する、あるいは貸す等の方法をとるようにするべきではないものでしょうか？
近くにあるからと自分中心な考えを当然の権利だと言うのがおかしいと思いますが　まとまる話もまとまらないので困っています。

回答No.2

misae0627 · ベストアンサー

不当利得の問題は有りますが、共有であれば、他の共有者の許可なしに全部を勝手に使用出来ます。

　駐車場代の請求は近隣の１台の駐車料金を参考にして決める事になります。かりに１台３万円だとすると占有している人は三分の一の持分が有りますから他の共有者は１万円ずつ請求出来ます。５０坪だから数十万とはなりません。（不当利得の問題）

　法的には貸す事（管理）は持分の価格による過半数で決する事ができますが、きっちりと納得してくれないと問題が起きそうですね。

　その人がどのように考えているかわかりませんが、売る事に反対しているなら全部を駐車場にして１区画をその人の為に貸せばよいと思います。駐車場代は等分に分ける事になります。

　遺産分割は遅くなると二次相続人など権利者が増えて紛糾する事が予想されるので早く分割した方が良いと思います。協議や調停でまとまらなければ裁判でという事になります。

お礼

ありがとうございます

補足

ありがとうございます
駐車場としてはあまり需要が無い場所です、今の所更地のままの状態ですが　大体、一台6000円ほどの駐車場代金と思うのででその3分の1づつ請求できるのですね　自分の持分だけの使用だから自由に使えるものでは無いのですね

分割となると自由に使用できるようになりますから、その人の思う所だと思います　他の人は遠隔地で分割されても利用価値とかが限られて困るのです

平等に全部売却してしまいたいとの意向を受け入れられないようですが
裁判でそれを認めてはもらえないのでしょうか？

回答No.10

misae0627

共有物の使用は、面積に換算されるものではなく、全体について持分に応じた使用が出来るという事ですから共有物の一部についても持分割合に対する侵害が有ると解します。
　ただ、広大な土地で１台分だけの駐車料金相当の不法利得返還請求の事例を知りません。判例で面積に換算し持分権侵害がないと判断されたのかもしれません。（すいません、ある程度の民法の知識、不当利得返還請求の訴訟での勝訴経験はありますが、弁護士ではありませんから自分が正しいと言い切れません）

お礼

ありがとうございました

親戚が一台車を止めているからとそこまでしなくてもいいですよね
実は、私の意見としては中立的？だったのですが、遠方に住んでる兄弟と同じ条件だと言う事と諸事情でそちら側に付かなければならず、はたして世間ではどうなのか？知りたくて　あえてその兄弟の言葉を借りて質問をさせて頂いていました　回答者の言葉の中にも『身勝手な』という言葉がありやはりそうなのか？と思っていました

回答頂いた事とか自分で調べた事などで、『共有で相続したからいつまでも共有にこだわらなくてはならない』と言う事は何処にも見つからず、むしろ『分割』は法的にも認められる事が多いのではと思いました

まだまだ問題は解決できそうにありませんが　今後の方向（自分の）が決まってきたように思います

長々とありがとうございました
他の回答者の皆様にも感謝しています

回答No.9

misae0627

世間一般で相続による共有の場合に共有が正当かどうかは分かりませんが、早めに遺産分割する事が多いですし私もその方が良いと思います。

　理由として

１）あなたの場合の様に先に利用した人に使用を止めろという事が出来ない。（前記のように不当利得または損害賠償は可能では有る）

２）処分（売買）する場合全員が合意しないと出来ない。

３）分筆なども同意が必要となる。

４）二次相続人（誰かが無くなった場合の、その配偶者や子供）が出てきた場合遺産分割がもっと複雑になる。

５）なんらかの理由で誰かの持分について差押された場合の売買の難しさ

お礼

お世話になります　色々とお答えくださってありがとうございます

1）の場合ですが
色々、調べていると　『教えてｇｏｏ』内の同じような質問の回答に
持分権侵害を理由とする損害賠償請求はいつでも出来ます（７０９条）。とありますが　
『共有者は、共有地についてその持分に応じた使用権を持ちます（２４９条）。従って、駐車を行っているものが共有地の持分に応じた面積を専有しているだけの場合、そもそも持分権侵害がありません。』とありました

相手方は自分の持分程度しか使用していないのですが損害賠償は請求できるのでしょうか？

現在でも本人以外の意見も混じって収拾がつきにくくなってるようです
遺産分割＝分筆　が良い方法とも言えるのですね

回答No.8

misae0627

NO7です。訂正です。平米単価で安く→平米単価で高くです。平米単価だと３０坪のほうが５０坪より高くなる場合があります。一般住宅街ではよくある事です。

お礼

この場をお借りしまして再度質問させていただきたいのですが

皆様の御回答をもう一度読みかえして考えたのですが
「兄弟仲良くと相続した共有地であるのに一軒の意見で話がまとまらない」と同じ遠距離に住んでいる者に言われ『身勝手』な行為と思い込んでいましたが
私としては一人の単独地（残す）と二人の共有地（売却）に分ける事も一策だと思いました。
もう一名は土地が狭くなる事で売却するのも難しく、不利な事　今現在も良い様に使用していてその上そういう結果になるのが気に入らないようです

このまま、何が何でも共有の形でと言うのも無理があるのでは？と思いました
世間一般的にこういう場合、共有の形を守る事が正当な事なのでしょうか？

回答No.7

misae0627

残念ながら売りたくない人に売らす方法はしりません。すいません。

　ただ、住宅地であれば分割して三分の二で３０坪を超えますから、その三分の二（３４坪）を売却した場合、５０坪と比べて損になるとは限りません。平米単価で考えると安くなる事もあります。近くの不動産屋で調べてみて下さい。

　額も少ないので、その必要があるか疑問ですが、裁判にすれば賃料はもらえます。

お礼

ありがとうございます

こちらこそ　すみません　多くの御意見ほんとに助かりました

相手に皆様の回答を参考にさせて、身勝手さを認識してもらいたいです

回答No.6

63ma

６３maです。
　遠方にお住まいのお二人（含む・質問者さん）のご意見は一致しているのでしょうか。
　もし、土地に関しての意見が一致してるのでしたら、次の方法が考えられます。
　（１）問題の土地５０坪を共有名義で、１/３相当面積（約１６坪）と２/３相当面積（約３４坪）に分筆します。
　（２）１/３相当面積の土地の所有権は、遠方地二人の持分（１/３づつ）を近隣者に贈与する。結果的にこの土地の持分は３/３となり、所有権は近隣者単独になります。
　（３）次に、２/３相当面積の土地の所有権は、近隣者の持分１/３を遠方地二人に１/２づつ贈与します。結果的にこの土地の持分は３/６づつ・つまり１/２を持分とした遠方者二人の共有名義の土地になります。
　（４）従いまして、近隣者個人名義の土地と遠方者二人の共有名義の土地になります。　
　ただし、分筆登記や贈与（双方贈与の相殺ですが、贈与税の心配もあります。）の問題もありますので、一度司法書士に相談された方が良いと思います。
　ただ一つ言える事は、近隣者の身勝手な為に、払わなくても良い贈与税が掛かる可能性がありますので、喜ぶのは税務署だけです。

お礼

ありがとうございます

むしろ相手方がその方法を希望していると思います
贈与税は話しに出ていませんが分筆登記の費用は持つとも言ってるようですから

私ともう一名としては、近隣者だけが分けて欲しいとか、その土地（持分）を利用するのはどうも納得いきません。売却、もしくは賃貸の場合でも共有地のままで解決する事が2軒の意見でそれが正等だと思います。　
身勝手に振り回されて困ります

駐車場代も払わないとのことなので、柵で囲む等して　勝手な使用だけはさせないようにして　同意するようにしてみます。

回答No.5

misae0627

分割請求で競売になるというのは、裁判官が命令する事が出来るという事で（民法２５８条２項）、実際されたというのは知りません。

　差押で競売されるときは公示価格を基準として求めた価額（正常価格）の６０％ぐらいの価額を入札最低価額となります。土地自体需要があれば、正常価格より高くなる事もあるし、低くなる事もあるので不利かどうかは一概にいえません。たぶん差押の時と同じ流れだとは思いますが、実際どうなのかは知りません。

　正常価格というのは分かり易くいうと一般に市場で売買される価格に近いものです。

お礼

たびたび回答ありがとうございます

所有するために買い取るお金も無いと思われます、分割と言う考え方が優先される可能性が強いのですね
そうなれば、近隣に住むものが有利で遠隔地の者は不利になります、結局相手方の思い通りになると言う事ですね

いくらか等分より少なくしても、一名だけ自宅に近い駐車場にしたいと言う考えは共有地を考える上では身勝手な事だと思うので、共有の形のまま（広い土地のまま）売却する事が一番正当で有利だという、他2名の考えなので何か方法はないものでしょうか

早速、駐車場代を請求してみましたが、払う必要は無いとの事で話しになりません。

回答No.4

63ma

約５０坪の土地を相続により、３人で共有しているとの事ですから、おそらく３人兄弟かと思います。
　質問者さんは、共有の意味を勘違いされているようです。
　共有とは、５０坪の土地を３分の１ずつ所有するのではなく、３人が一束になって、５０坪の土地を所有する事です。
　ですから、夫々が自由に５０坪の土地を利用する事が出来るのです。
　ただし、所有権や占有権に利害関係が絡む時は、夫々が自由に処分出来ず、３人の承諾が不可欠なのです。
　これが共有物件の特徴です。
　兄弟３人でよく話し合われ、５０坪の土地の売却か賃貸かを決められては如何でしょうか。
　売却でしたら、売却代金を三等分すればいいし、賃貸でしたら、賃料を三等分ですが、近隣で実質管理する兄弟の分だけは若干上乗せして分け合うとか、工夫が出来ると思います。

お礼

ありがとうございます
売却も賃貸にも同意できないようです
一人分だけ分けて欲しいと言う、勝手な言い分をなんとか説得してみたいと思います

回答No.3

misae0627

今、全部売る事（処分）するには全員の同意が必要です（民法２５１条）共有物全部のの処分を裁判で求めても認められません。

　しかし裁判所に分割を請求できます（民法２５６条）原則は分筆ですが、分筆する事で価値がすごく減少してしまう時は競売を命じられる事も有りますが、一人１６坪強ですから認められるかどうかは微妙です。
　また諸事情によりですが一人の単独所有を認めて他の共有者は持分の賠償を受けるという事になる場合があります。土地価格が３０００万だとすれば一人が土地の所有権を取得して残りの共有者は、土地を取得した人から１０００万ずつもらうという事です。この場合所有権を取得する人にお金がなければ認められません。

　裁判で確実に全部を売る事が認められるかどうかは裁判官の判断です。

お礼

ありがとうございます

自宅敷地が狭い為　少し譲歩した面積でも残して欲しいと主張して
売却もできません
心情は察しますが　共有のものなので全員が平等な立場で共有のまま売却するのが理想だと思います
競売となるとあきらめるでしょうが競売は不利なのでしょうか？

回答No.1

hazu01_01

共有地の使用ですので、持分をもっているものは他の持分をもっているものに断らずその土地を使用できます。
駐車場代を請求する権利は他の持分をもっているものは持分に応じてできます。ただし、５０坪の使用としてではなく、実際に使用している面積分でしょうね。
一番いいのは需要があるところならば駐車場にしてしまってその売り上げを持分に比例して分けることですか。
または、実際に使用しているものに他の持分を持っているものが持分を売ることですか。

お礼

ありがとうございます

補足

ありがとうございます　

実際に使用している土地の面積の持分内でも　使用している（車一台分）を等分して請求できるのですね？
現在は駐車場としては需要が無いのですが　駐車場にして全収入を等分する上で　自分も車を一台置いて駐車場代を払うより多少面積が持分より　減っても自宅用に区切って使いたい考えです

遠隔地に住んでるものと同じ立場に立てないので困っています
まとめて売却するのが有利なので　何かいい方法はありますか？