不動産投資のローン期間

質問

収益物件を購入する場合、ローンの期間は長い方が利回りが高くなるのでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.2

KeichanDX · ベストアンサー

収益物件を購入する場合、できるだけ長期に低利で融資を得ることが大きなポイントになります。
返済期間が長いと、トータルの返済金額は高くなりますが、月単位の返済額は少ないので、手元に現金が残ります。
この手元現金を「キャッシュフロー」と言います。

手元に現金を残しておけるのは、投資戦略的に非常に有利です。
その現金で次の物件を購入しても良し、繰り上げ返済をしても良し、物件のリフォームをして価値を上昇させても良しと、選択肢が増えます。

逆に返済期間を短くしてしまうと、できる選択肢は「決められた通りに返済する」ということしかありません。
入居率が低下したら一気に返済に支障を来しますし、魅力的な物件を見つけても頭金もなく購入できません。

手元に残った現金を遊興費に使っては意味がありませんが、投資戦略としては、長期が正解です。

お礼

ありがとうございます。
手元に残したお金で繰り上げ返済やリフォームなどにあてるのも良いですね。自分の資金を考えて投資しなければいけませんね。

回答No.1

komiken

結論から言うと、基本的にローン期間は短い方が良いと思います。

まず利回りには表面利回りと、実質利回りの２つがあり、
表面利回りとは、単純に年間収益を投下資本（物件価格）で割ったものになります。
ですから、表面利回りに関しては、ローン期間は関係ありません。
次に実質利回りですが、年間収益を投下資本（物件価格）や、管理費、業者に対する手数料、固定資産税、不動産取得税、そして『金利』等を含めた金額で割ったものになりますから、ローン期間が長くなればなるほど当然支払利息は増えますので、むしろ利回りは下がります。

不動産投資のメリットに収益性を求めるなら、なるべくローンを使わない方法を考えた方がメリットは大きくなります。
しかし、全額キャッシュでとなるとまず新築物件は難しくなりますし、安い中古物件になると、程度問題ですが目に見えない物件の修繕費などがかかる事もありますので、どのぐらいの築年数で、どのぐらい資金を出すのかなどしっかりとした事前調査と計画を立てたほうが良いと思います。

お礼

ありがとうございました。
やはり、リスクなどを考えるとローンの期間は少ない方が良いみたいですね。