土地購入時の支払いについて

質問

現在造成中の土地について、先週、売買契約を締結しました。重要説明時に金の支払いは造成完成まで（8月末）に支払ってくださいと言われ、一応了解しました。しかし購入する場所の市条例により、住宅を上棟するまで宅地変更できず、所有権がこちらに渡りません（このことは承知済みでした）。重要説明書には「売買代金の決済と同時に抵当権等を抹消した物件を引き渡さなければならない」という文も書かれています。倒産等によるトラブルが発生した時の宅建等による保証が1000万までということなので造成完了時に1000万支払って、残りは引き渡し時にということにしたいのですがどういう交渉方法が良いのでしょうか？現在FAXにて質問状を出して回答待ちですが一週間回答ありません。

回答No.4

0621p · ベストアンサー

No.３です。不動産取引の慣例からすると、売買代金の半分くらい払う場合に仮登記の設定をすることはありますが、全額支払うなら所有権移転登記をするのが当たり前です。農地の地目変更が不可のために所有権移転ができない場合に、仮登記で全額支払うケースもありますが、これは地目変更のメドがない場合で、今回のケースには当てはまりません。
所有権移転ができないのに全額支払うのはやはりおかしいと思います。重要事項説明でそう言われて判を押したとしても、納得いかなければそれに縛られる必要はありません。契約書ではどうなっていますか？
売主は宅地建物取引業者ですか？おかしいと思えば、県庁の宅建業者を監督する部署で相談してみてはどうでしょうか。

お礼

再度の回答ありがとうございました。契約書では、「売買代金は8月末までに所有権移転登記に必要な一切の書類と引き換えに支払うものとする」となっており、また物件の引き渡しも売買代金の決済と同時に物件を引き渡す」となっています。これらの質問を不動産屋にFAXしてから回答がないところを見ると「重要説明で了解してもらっている」として強気に出ているつもりかもしれません。なお、売主は宅建取引業者で重要説明も宅建免許所持者で、会社もハ○サンマークをもっているので、金曜日に宅建協会へ相談に行くことにしました。

回答No.3

0621p

残代金の支払いは所有権移転と同時に行うのが当然ですから、所有権移転と関係なしに「造成完成までに支払え！」というのはおかしいです。おそらくは造成工事代金の支払いに当てるためだと思いますが、それならなおさら、「その業者大丈夫なの？」と思います。仮にいくらか払うとしても、「中間金」という形になり、慣例からして１０００万も払うのは多すぎますし、もし払う場合には仮登記の設定など行うべきです。
No.１の方の回答にもありますように、上棟していなくても見た目が宅地として完成していれば地目変更は可能なはずです。地目変更はあくまでも法務局の問題ですから、市の条例は関係ないと思います。
ところで、地目変更が問題になっているということは、現在の地目が農地ということですよね。もし農地ではないのならば、宅地に変更してなくても所有権移転はできます。ただし、造成工事の完了検査後にするようにしてください。

お礼

回答ありがとうございました。一応、造成完了後に仮登記設定はされています。仮登記というものがあまり理解できていませんが、あくまでも仮なので、根抵当権ははずれないし、不動産屋が倒産してしまえば、トラブルになりますよね？
地目変更についてはご指摘の通り、現状農地です。No1の方にも言われましたが、法務局に聞いてみます。

回答No.2

Tadkashy

>　造成完了時に1000万支払って、残りは引き渡し時にということにしたい

　当然だと思います。所有権の移転登記時に残金を支払い、移転登記の出来ないときは1000万は速やかに返却する条項は入れてもらうでしょう。
　そうでなければ、1000万も出せません。

お礼

ありがとうございました。はんこをついてしまった弱みはありますが、粘り強く交渉してみます。

回答No.1

hang-on23

はじめまして！
まず、地目変更の件ですが、通例ですが、上下水道の宅地内引込み配管工事が終わっていれば地目変更は可能です。どういう市条例か、どこにお住まいか分かりませんがもう一度、土地家屋調査士及び最寄りの法務局にお尋ねされたら如何でしょうか。
後、上棟まで所有権が移せないって事ですよねぇ？それは色々な問題やトラブルが生じます。建築条件付宅地分譲の場合なら考えられますが、通常の土地分譲では売主、買主双方ともかなりのリスクを負うと思います。もう一度詳しく宅建業者に説明を受けられた方が良いかと思います。

お礼

回答ありがとうございました。地目変更については、現状が農地なのです。別に話を進めているハウスメーカーの方にも上棟まで無理と聞いているので難しいかと思います。でも法務局に聞いてみます。
また不動産屋にも聞いてみます。