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会社の建物の耐震強度と大家の義務について
- 会社の建物の耐震性について不安があり、上司に真面目に取り合ってもらう方法と、大家さんに補強を促す方法を教えてほしいです。また、建物の耐震性に関する社員への義務と大家さんの店主への義務も知りたいです。
- 会社の建物は一戸建ての3階建てで、1階に事務所があります。2～3階は大家さんが住んでおり、1階の前面は駐車場になっています。建物には柱が隅に2本立っており、柱と1階室内はガラス張りの仕切りで区切られています。壁や外壁には亀裂があり、床や壁の造りにも問題があるようです。
- 以前、地震の冊子に会社の建物の問題点を上司に伝えましたが、真面目に取り合ってもらえませんでした。資料を揃えて再度話すことで、上司に真剣に考えてもらえる方法を教えてほしいです。また、年配の裕福な大家さんに対して補強を促す方法も教えてほしいです。
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建築基準法では、建物を設計・建築する際に法律を守らせることで国民の安全性を確保しています。しかしその後のメンテナンスなどについては、強制力を持っていません。 一番特徴的なのは、１９８１年以前に旧耐震基準で設計された建物です。これらの中には現行基準を満足せず倒壊のおそれのあるものも含まれています。しかしこれらは違法建築物ではありません。建設当時は法律を守って建てられたものだからです。そのためこれらは既存不適格と呼ばれます。 既存不適格建物は耐震基準が低かったために起きたようなものですが、これについては、耐震診断や耐震補強を推進する法律や制度などを作っていますが、強制的にさせる法律はありません。 つまり遵法で造られた建物は建物当時がどうであったかが問題であり、その後については強制させることはできないのが現状です。 一方、建物の管理者は設置に瑕疵があり、それによって生じた損害については損害賠償責任を負います。 しかし発生していない損害に対しては、責任を負いませんので、実際被害が発生して損害が確定しないことには損害賠償請求ができないので、被害が発生する前に強制して補修をさせることは難しいです。 また自然災害によって発生した被害については通常免責されます。 ただし、それは管理上に問題がなかった場合です。 賃貸の場合、第１の管理責任者はそれを実際使用している人です。つまり借り手です。借り手は問題箇所は大家に報告する義務があります。 この義務を怠ると受けた被害の管理責任は借り手自身（第３者に与えた被害についても）が負わなければなりません（共有部分なら大家が管理責任を負いますが）。 報告を受けた場合管理責任は大家に移ります。 知っていた欠陥を放置した場合は、自然災害による被害についても責任を負うことになります。 つまり最終的に大家は管理責任をおい、損害賠償責任を負うのですが、その瑕疵が問題を発生しなければ、放置しておいても、責任を問われないのです。 大家は、 万が一に備えて管理責任を果たすか、万が一の場合に損害賠償責任を負うかのどちらかの選択をすることができます。 ＞大家さんに補強などを促す方法を教えて頂きたいのです。 以上のように実際補強を強制させることはできませんので、大家がその気になるようにし向けるしかありません。 そのためには以下のようなものを揃えて、大家がその気になるようにし向けるしかないでしょう。しかし補強により価値が上がることにより、場合によっては賃料の値上げなどが必要かもしれません １）建物の問題 建物の状況、耐震補強の必要性（建築士や役所に相談） ２）金銭的な問題 補強費がどれくらいするか、賃貸経営にどう影響するか ３）法的な問題 たとえば、阪神淡路大震災で賃貸が倒壊して死亡した遺族の訴えにより、原因は自然災害にも一端があるものの、建物に欠陥があり大家の責任は５０％として、数億円の支払いを命じた判例などがあります。 なお、建築時期からすると新耐震基準以降のもののようですから、施工ミスなど無ければ、倒壊することはあまり無いと思われます。
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そう、新耐震基準以降ですのでそんなに心配はないと思います。 おそらく重量鉄骨の６本柱の構造でしょう。柱はコラムで２階の床のデッキプレートの水平剛性なども考慮されているでしょうから大地震で多少の損壊がでてもぐしゃっとなるようなことはあまり考えられません。 もちろん設計どおりに出来ていればですが 鉄骨はＲＣに比べれば多少ゆれるものです。 それによって外壁や内壁の仕上げ材が追従できないと亀裂が入ります。 ４階以上だとその辺も考慮して作るのですが３階くらいだと十分に配慮しなくても問題がないとそこまで考慮しない事が多いでしょう。あまりにひどければ問題ですが。 ただ、３階建てくらいだとガラスのクリアランスや取り付けによってはサッシのガラスに損傷が出る可能性はありますので心配ならガラスが安全ガラスになっているかどうか確認するか、フィルムをはって少しでも安全に配慮する方法もあると思います。網入りガラスのときはフィルムは貼ると熱割れしやすくなるそうなので注意です。 耐震診断料金はは９０m2×３Ｆ×２０００円（ただしちょっと小さいのでもう少し割高になるかと）ですが、８０万くらいにはなるでしょう。しかし、新耐震以降ですからと蹴られるのが落ちのような気がします。
お礼
ご回答ありがとうございます。 なるほど…と読ませて頂きました。 わかりやすい説明、ありがたいです。 とりあえずぐしゃっといく心配はなさそうでホッとしました！ ちなみにガラスは網入りです… 耐震診断、そんなにかかるのですね（汗 それはたしかに間違いなく一蹴されますね… 非常に参考になりました。 ありがとうございます。
- inon
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会社の事務所と言うことから当然の事ながら大家との契約は貴方の会社のオーナーと大家との契約になります。貴方が大家に何を言っても話になりません。貴方が話すべきは社員の安全責任を負う会社のオーナーになります。貴方が一人で何を言っても聞いてもらえないでしょう。他の社員も巻き込んで団体交渉に持っていくしか手が無いと思います。 その前に一番重要なのはこの建物は危険だろうと言う曖昧なものではなく危険であるという科学的根拠です。 実際の施工は別として築16-17年であれば新耐震基準で建てられているので安全な方でしょう。となると、根拠が薄弱になってくるので、他の社員を巻き込んで行くのさえ難しそうな気がします。 とあれ、他の社員と話し合うのは良いことです、一度みんなに自分の思いを話してみればどうでしょう。
お礼
そうですね。おっしゃる通り会社の責任者に話を持っていくつもりでした。 （その時、大家さんの義務などがあれば伝えるという感じで） 下調べをしてから社内日報などに書いて波紋を広げるつもりでいましたが、どうやらそこまで心配しなくても良さそうですね。 （先にこちらで質問しておいて良かったです（笑）） 見た目がボロくても新耐震基準でまっとうに建てられてばとりあえずは 大丈夫なようで少し安心しました。 どうもありがとうございました！
お礼
詳しい解説ありがとうございます。 今回、倒壊の危険があまりないことはわかりましたが、 一般的には大家さんに補強を強制させるってことは出来ないのですね～ 非常に勉強になりました。 どうもありがとうございました。