住宅ローン １０年固定２．０％はどうでしょうか？

質問

年収６００万円４５歳です。
専業主婦＋１０歳と５歳で暮らしています。
中古マンションを購入する予定です。
２４００万円の住宅ローンを組みます。
繰り上げ償還を予定せず、（できればしたいですが）
６０歳の定年時に退職金を１０００万円充てる予定です。
（果たしてその時にまだどのくらい残債があるのか・・・・？）
３５年も働けないので３５年ローン３．８％を組むのもどうかと悩んでいます。
３年固定１．１％
１０年固定２．０％
変動２．２６％
素人的には、１０年固定２．０％あたりにしておいて、１０年後には元金もやや減っているので金利が多少上がっていても何とかなるのではないかと思うのですが、アドバイスいただけないでしょうか？

回答No.3

oska · ベストアンサー

皆さんの回答通りなんですが、多少気になる事があります。

＞６０歳の定年時に退職金を１０００万円充てる予定です。

１０数年前のバブル崩壊までは、退職金を予定して住宅ローンを組む人が多かったです。
しかし、崩壊後、退職金を見込む返済計画は「非常に危ない」ですよ。

２４００万円の借入との事ですから、２７００万円程度のマンションでしようか？
（金融機関は、頭金の割合を売価の２割と考えています）

定年まで１５年間順調に働き・返済すると、退職時にはローン残金８００万円程ですかね？
計算上では、退職金で返済可能です。

ただ、上の子供は２５歳で独立しているでしようが、下の子供は２０歳。
学生かも知れませんね。
退職金をローン返済に組み込む計画は、非常に危ないです。
（公務員で１００％退職金が出る場合でも、退職金に対する規約が途中変更可能な民間会社の場合でも同様です）
現に、退職金を返済に充てる事が出来ない債務者が多いんですよ。
天下り先・再就職先が確保している場合は、問題ありませんが・・・。

少ない情報で気が付いた事を書きました。
気を悪くされた場合は、お許し下さいね。

お礼

ありがとうございました。
やはり、車のローン等もあるし、
今回は購入をあきらめることにしました。
無理はしないことにしました。
今の住まいで工夫して暮らすことを考えようと思います。

回答No.2

noname#35582

> 住宅ローン　１０年固定２．０％はどうでしょうか？
お勧めです。

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当した事もある者です。
…というより、年収600万円、41歳で住宅ローン返済中の立場から（私は、ご質問者さまと違って独身女性ですが）。
現在、10年固定で2.00％とは、割合いい優遇条件ですね。
私は、平成17年10月に資金実行で全く同じ10年固定で2.00％でしたから。
ちなみに、私は1,800万円借りまして返済期間は20年で契約しました。

さて、2,400万円を借りるとしまして、当初契約する「返済期間」は何年にされるおつもりですか？
現在45歳ならば、金融機関によっては35年（or34年）返済にすることもできますよ。
確かに仰るとおりそんな年齢まで働く事はできないと思いますが、住宅ローンの契約自体は可能です。
この「返済期間」を何年にするかで「返済」が全く違ってきますからね。
ボーナス返済なし、元利均等償還方式、繰上返済はしない…で考えます。
現在45歳＝今年45歳になった…として、35年返済ならば毎月の返済額は79,503円で、10年後（120回返済終了後）の債務残高18,757,167円です。
現在45歳＝今年46歳になる…として、定年までに完済を考えるのならば、返済期間は14年で毎月の返済額は163,908円で、10年後（120回返済終了後）の債務残高は7,555,039円です。
返済期間20年（今年46歳になるならば66歳で完済）のパターンは、＃１さんが書かれているとおりです。

年収600万円ですと、実際の手取りは480万円程度になると思います。
ご家族は、ご本人＋専業主婦の妻と子供２人（10歳と５歳）。
う～ん、統計等で使われる標準家庭のパターン（夫婦と子供２人）ですね。
では、お尋ねしますが、毎月いくらまでの返済ならば「現在と同レベルの生活」が維持できますか？
現在は賃貸住宅にお住まいでしょうか？
家賃はいくらかかっていますか？
返済額が賃貸住宅の家賃と同程度までならば「現在と同レベルの生活」が維持できると思ってはいけません。
いろいろありまして、住宅ローンの返済額は、賃貸住宅の家賃の８割程度まででなければ、「現在と同レベルの生活」は維持できないと思っていただいていいです。

先ほど「統計等で使われる標準家庭のパターン」と申し上げましたが、この場合の、毎月の生活費の基準額は24万円なんです。
ですから、月々の手取給与（もし、そのなかに残業代と交通費の現金支給分が入っていたら差し引いてください）から、この「生活費」を差し引いた額が、住宅ローンの毎月の返済額よりも大きければ生活には余裕がある…と思っていただいていいです。
なお、24万円はあくまでも基準額ですので、お住まいの地域などによっては上下があります。
基準額より大いにしろ、少ないにしろ、可処分所得額が住宅ローンの返済額よりも多ければいいんです。
そうでなければ、例え「返済負担率」の点で問題がないとしても（返済期間を14年にした場合でも返済負担率は32.8％弱なので、他に借り入れ等がなければ融資審査はクリアするレベルです）、実際の返済は「かなり厳しい」ということになります。

また、住宅ローンを考える基本原則として
> ６０歳の定年時に退職金を１０００万円充てる予定です。
これは、考えから排除してください。
退職金は、絶対に返済のアテにしてはいけません。
また、実際に私たちの年齢で、住宅ローンの返済に充ててはいけません。
ましてや、60歳の定年時に下のお子さんはやっと20歳でしょう？
ライフプランニングの点からも、退職金は考えから外されるべきです。

お礼

ありがとうございました。
１０年で２．０％なら何とかなるのでは？ともんもんとしてました。
退職金をアテにしないとなると、元金はとても返済できません。
今回は無理せず、購入をあきらめることにしました。

回答No.1

Lescault

こんにちは。家の購入は頭を悩ませますよね（苦笑）。

さてご質問の件、失礼ながら面白そうなのでちょっと計算してみました。条件は、
- 20年固定で利率2%の元利均等返済
- 借入額は2400万円
- ボーナス時増額支払い無し
としました。

結果として：
- 月々の返済額：\121,412（現状では年収に占めるローン支払い割合が20%で安全圏上限一杯ですが、将来収入が伸びるのであれば何とかなるのかなぁと思います）
- 120回目の支払い終了時（10年間支払い終了時）の残債：\13,195,027
- 180回目の支払い終了時（marikomamaさん60歳時→この年齢で定年と仮定）での残債：\6,926,841

と出ました。
この結果から行くと、月々の支払いが可能（10年目で更に支払いが膨らむ可能性がありますが）であり、10年目で多少利率の見直しで金利が上がったとしても退職金の1000万円を支払いに充てるのであれば、帳尻は合うように見えます。
問題は、マンションの場合には月々のローン支払いに加えて管理費（クルマがあれば駐車場代も）発生し、月々2～3万円の追加出費を予定する必要があること。また固定資産税を年額10万円程度（地域差がありますが）を予定しなければならないことでしょう。現在および将来のご家庭の経済状況をよく勘案してお決めになったら宜しいかと思います。
3.8%の固定金利にしてしまうと、支払額から考えてちょっと日々の生活が苦しくなるかなぁと思います。

お役に立てば幸いです。

お礼

早々のお返事感謝致します。
ここ２週間ほどローンシミュレーションのＨＰで数字を打ち込んでみても、頭がぐるぐるするばかりでした。
１０年経っても１３００万もあるんですね。血が引くような気持ちです。
健康に気を付けてがんばりたいです。
ありがとうございました。