大家が破産、任意売却について

質問

こんにちは。
今年2月、大家が自己破産、いつまで借家に住み続けられるのか？という内容の質問をさせて頂き、丁寧に回答頂いた者です。その節はありがとうございました。
現在も賃料を払い、同じ借家に住み続けているのですが、（3月には2年の自動更新み）前の質問の際の私の認識が間違っており、2月の時点では「破産申請中」で、実際には先日正式に破産したと連絡がありました。

現在、銀行＝その地銀の保証協会（抵当権者）と破産管財人から専任媒介契約されている仲介の不動産業者を通じて、「任意売却で買わないか」と価格を提示されています。
買うのはやぶさかでないのですが、正直思っていたよりも値段が高いのが現状です。

そこで質問なのですが、
(1)もし、我が家が買わずに、第三者が任意売却で購入した場合、かつ収益物件としてその第三者が扱わない場合、我が家は法律的に退去せねばならないでしょうか？その場合、競売と同じように6ヶ月間の明け渡し猶予等はあるのでしょうか？※抵当権設定以降の賃貸借契約（定期借家でない）です。仲介の不動産会社には「今出ていくなら30万払う」と言われています。

(2)もし、我が家が買うとした場合、価格交渉はする余地はあるのでしょうか？その場合は何処とすることになるのでしょうか？管財人でしょうか？抵当権者である保証協会でしょうか？
※現在提示されている任売の価格もローン残債よりかなり低いそうです。昨年9月末時点での登記簿上は抵当権者は不動産の地銀の保証協会のみです。（他に街金等数社にローンはあるそうです・・・）

(3)少し横なのですか、仲介の不動産会社（専任媒介でもある）から契約時に重要事項説明で抵当権の記載がなく、登記簿も貰っておらず、全く説明を受けていない状態なのですが、この会社には何らかの責任はないのでしょうか？常々態度が高圧的で、正直腹に据えかねています。。。

何卒宜しく御願いします。

回答No.4

mu128 · ベストアンサー

そうなんですか。私は不動産業者ですが、宅建協会の人ならともかく、裁判所執行官がそのようなことを言ったことは確かに気になりますね。任意売却の場合は前の貸主（売主）の地位をそのまま引き継ぐので、退去させる場合には通常通り正当事由と半年前の通知が必要になっているはずです。（そういう意味では、購入者がその物件を必要とする正当事由があれば明け渡しは可能になってしまうのですが、購入直後でいきなり正当事由が認められることはないかと思います。）私の考え通りであれば、任意売却の場合は、購入者から立退要求があっても正当事由がなければ退去することはありませんし、それでも退去する場合は立退き料を請求できます。
他にはどのような方に聞いてみたのでしょうか？　弁護士や司法書士の方には相談されましたか？　もし、まだそのような法律家に聞いていないようでしたら、裁判所執行官の人が言っていましたけど、と聞いてみて下さい。私は、「任売」と「競売」を聞き間違えたり、言い間違えたりしたのではないかと思うのですが。

重要事項説明は抵当権設定の有無についてはないのですね。謄本は渡す必要はありませんが、以前は、抵当権の設定の有無だけを説明されればよかったのですが、今ではそれに抵当権が実行された場合のことも説明しなければなりません。「抵当権が実行され競売が行われ・・購入者が明け渡しを要求した場合は６ヵ月以内に・・・敷金は前の貸主から・・」などと書かれていることが一般的です。いくら抵当権が設定されている物件がほとんどだからといっても、それは最低限説明しなければならないことです。

３０万円というのは、任意売却が行われた場合の立退き料としては少ないかもしれません。しかし、任意売却できるか？ということが最大の問題です。感じからすると金額は下げようがないから、そのまま競売になってしまうというパターンになってしまいそうです。皮肉なことですが、質問者さんは任意売却を望んでいるのですが、質問者さんが住んでいるため任意売却されにくいのです。もし、入居者がいなければ早く、金額も高く売れるものです。
このまま競売になってしまえば、３０万円も貰えません。このまま売れなければ競売になってしまうでしょう。精神的にもよくないことと思います。そのため、私は退去することをお勧めします。
契約時には敷金は預けていますか？　預けているのでしたら管財人と相談して家賃と相殺してしまった方がいいでしょう。もし、３ヵ月分預けているのであれば、３ヵ月間家賃を払わずに住み、退去時に敷金と相殺してもらうのです。そのようにしないと、敷金の回収もほぼ不可能になってしまいます。（残念ながら、一部の悪質な人のために、競売によって多くの善良な借主が大きな負担を背負うような法改正になってしまいました。）

「善意の第三者」というお気持ちはわかりますが、購入者にとっては関係ないことです。その点については、不動産業者が適切な重要事項説明をしなかったことを理由に、引越し代金などの金銭を要求されても結構かと思います。その説明義務違反があったことこそ、宅建協会に相談されてはいかがでしょうか？

お礼

ご丁寧にどうもありがとうございました。

その後有料の法律相談（弁護士さんとの）へ行ってきましたところ、mu128様と同じ返答が得られ、一安心しております。

余談ですが・法律家も色々ですね。
以前、市の無料相談に行った際の弁護士さんは、抵当権と賃借権の設定の後先での優劣を知らなかったし、裁判所の若い執行官か書記官？は、最近の破産法の改正を知らなかったです。（破産管財人が賃貸契約を解約出来ると言いました。）おかげで何処の誰の意見を信じていいやらわからなくなってしまいました・・・

今は将来設計を含めて、主人と色々相談中です。すっきり出ていった方がいい気もするのですが、なにぶん校区内に全くといって物件がないもので頭を抱えています。引越し代等については時期（実際に来月大家が破産宣告されたら）が来たら、宅建協会と相談してみたいと思います。
家賃は現状、銀行が仮差押してしまっている筈ですので、これも破産後のアクションになります。

色々ご丁寧にありがとうございました。

回答No.3

mu128

（１）その物件が任意売却で第三者が購入した場合は、ただオーナーチェンジになるだけです。その購入者が自分が住みたいという理由で立退きを請求しても、立退き料等は請求できますし、現在預けている敷金もその購入者が引き継ぐので返金要求できます。任意売却の場合は、ほとんど不利益はないです。
（２）管財人と交渉することが良いかと思います。早く整理を終了したいでしょうから、・・・という理由ですが、深い意味はありません。
（３）抵当権の有無は重要事項説明でされなければならない事項です。全く、その記載が重要事項説明書にはないのでしょうか？　小さくどこかに書いてあるということもないですか？　小さく書いてあっても「説明を受けました」という質問者さんの署名捺印があると、説明を受けたものとされてしまうので、もう一度確認してみて下さい。本当に記載もなければ、そのことを理由にある程度の損害賠償は可能かと思います。（それが本当なら、その業者は高圧的な態度はやめておいた方がいいですね。「重要事項説明されていないのだけれど」と少し脅しをかけておいた方がいいかもしれません。）

ただ、私も購入を希望されていないのであれば、３０万円貰って退去された方がいいと思います。（１）で任意売却された場合を回答しましたが、質問者さんも値段が高いと思っているようでしたら、他の人も買わないと思われるし、（というよりも、質問者さんが住んでいるから買わないという人もいるかもしれません）、値段はローンの残り金額のことを考えると値引きはしたくともされないでしょう。そして、任意売却されない以上、競売にかかります。競売の方が金額が安くなるのでそれを待っている人もいるかもしれません。その場合は、質問者さんは退去しなければなりません。引越し代金もでませんし、敷金の返却もまず無理です。賃貸マンションやアパートなどの集合住宅であれば、購入者もアパート経営を目的として購入するでしょうから退去しなくても良いということになることが多いですが、借家となるとその目的で購入する人は少ないでしょう。また、気分的にも、いつ競売がされて退去を命じられるかも不安になることを考えると、退去された方がいいかもしれません。

その条件で退去する場合は、前金で３０万円を貰っておいた方がいいかもしれません。約束だけしておいて、後で知らない・お金がないと言われてしまう可能性もありますので。

補足

回答どうもありがとうございました。

(1)色んな人に聞いてみると、mu128さんに回答して頂いた内容でのお答えが殆どなのですが、裁判所の執行官と宅建協会の事務の人が「任売でもいずれ出て行かないといけない」と言い、正直どちらが正しいのかわからなくなっています。mu128さんは不動産業界の方ですか？不動産業界では任売なら出て行かなくてよいのが通説なのでしょうか？？・・・

(2)昨日、銀行の担当者と電話したところ、「グループ会社の保証会社はこれ以上値下げしないつもり」と言われました。まだ管財人とは話していませんが、管財人から話してもらっても抵当権者がこの様子では無理な気がします・・・が一度話せたら話してみたいと思います。

(3)はい、目を凝らして探してみても記載もなく、謄本も貰っていません。

３０万円という金額はどこから出た数字なのか、銀行の担当者についでにきいてみたのですが、「任売の際の退去費用のその保証会社での一般的な立ち退き費用」だそうです。でもうちがローン延滞した訳でもなく、善意の第三者なのに、延滞した人に出す３０万と同じ数字を出してくるのは、凄く馬鹿にしていますよね・・・引越しするとしたら大幅赤字です。（トータル７０～８０万は最低かかるので）ここはいずれは出て行くつもりですが、２年後に地元に帰る算段でいたので、予定が全く狂わされて引越し回数が余計に増えてしまうなんて、家族も多いのに参っています。（もし安く買えるとしたら、住まなくなった後、ローン無しで賃貸にまわそうかなと思っていました。）

回答No.2

noname#119854

司法書士に一度連絡してみることできませんか。
まず、任意売却は破産前の整理ですから、できるだけ回収できる金額は多いほうがよいと考えます。価格の交渉は直接司法書士と話してみるのも方法ですし、銀行（謄本を見てください。）担保設定された銀行に話す方法です。銀行は回収できればよいのですが、回収と同時に貴方が購入の為の借入を申し込まれたら新規の開拓もできるわけですから、以外と相談はしてみてもよいと思います。（購入意志あれば）
退去する予定で3月まで住むつもり・・・契約満了までいることはできます。が退去費用は望めません。また後の家主からは敷金の返還を望んでも返さない人も中にはいます。
3月まで住みたい理由がお子様の学校などの関係なら別ですが、むしろ業者が30万出すという他に敷金の返還が全額あるなら一番は退去がすっきりします。気分悪く住み続けるより他の業者（中にはよい方もいます）で住み替えも方法ですよ。
　賃貸の場合は特に気分良く過ごせる場所を保証してもらう方が得です。いつまでも入れる分けないのですし、家主変更で厄介になるとも限りません。業者に退去のまでの家賃免除もしてもらうよう交渉できませんか。また業者に探してもらい仲介料の減額もいいと思います。感じがよくないなら少し苦労していただく難問もいいと思いますよ。高圧的ならこちらは高圧的にならず実を取るようになさいますように。時たまいますよね。人の財産を扱うのに無礼な人も業者を見下すイヤな客もいます。それ相応に対応して余り私は心に留めないようにしています。健康によくありませんから。「新築・今と同じ条件・家賃・契約更新は2008年の3月になるように。賃借人の保険の損失分補償・引越し費用などなど」困らせるのでなく貴方の満足するように希望してみてください。
過去に敷金・引越し費用・仲介料・保険日割りまで清算した例もあります。（某個人オーナーですが）

補足

回答再びありがとうございました。
三月までに拘る理由は、子供の学校の関係と主人の仕事の関係です。
今の学区にはうちの家族の住める賃貸物件が殆どなく、（田舎なので・・・）ほとほと困っています。

回答No.1

noname#119854

(1)明け渡しの猶予期間はありますが、購入しないなら30万を受け取り早期退去が賢明だと思います。
（２）価格の交渉余地はあると思いますが、希望価格にならない場合はあります。（負債相殺の為に必要な金額になってます）
（３）重要事項説明は受け取るべきであり、説明の責任はありました。
今ご不快でもいつ契約されたのですか。
買取の交渉も同じ不動産会社ですか。破産には弁護士が入ってますので、弁護士に申し出て購入できませんか。一度確認をしてください。多分任意売買なら弁護士さんでも処理できると思います。一度そのような不動産を弁護士経由で購入し増した。費用はかかりますが。（不動産手数料と変わらないくらい。ただ書類上別な安心もあります。）ただ、現況で売買、重要事項説明なので後のトラブルをどう処理責任など取り決めました。

補足

回答大変ありがとうございました。

契約は2005年春です。
買取の交渉も同じ不動産会社です。
というのも、大家（破産者）が遠方に引っ越してしまい、管財人である司法書士もその場所にいる為、連絡役を一任されているようです。

明け渡しの猶予期間はいつを起算点とし、何ヶ月なのでしょうか？競売と同じく６ヶ月ですか？（いつから・・・）少なくとも来年3月末までは住みたいのですが、出て行かねばならぬ法的根拠はあるのでしょうか・・・

本当に困っています。。。