期限前返済禁止等に関する特約の違約金について

質問

投資不動産を購入に際して、融資を受けた銀行と上記特約を交わす様、申し入れ受けております。
２０年ローンで１０年固定金利なのですが、この１０年固定適用期間中に繰り上げ返済は認めないという事なのですが、
どうしても繰り上げ返済をする場合は、違約金が発生します。

その違約金の算式が以下のようになっています。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
違約金＝（A-B)×約定返済方法変更時の残存元本額×残存日数÷365
A:約定返済方法変更時の適用利率
B:約定返済方法変更日の２銀行営業日前における円/円スワップマーケットにおける資金調達サイドの残存日数に応じたレート（ビットレート）気配値、またはそれに基づき算出される理論値
残存日数：約定返済方法変更の翌日から次回利率見直しの日（見直し日を定めない場合は最終返済期日）
なお、Bの利率がAの利率と同一または上回っている場合（B≧A)は違約金は発生しないものとします。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

この算式がよくわからないので、どなたかお分かりの方がいらっしゃいましたら、具体的にお教え頂けるとありがたいです。
宜しくお願い致します。

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

資金を融資する銀行側は、１０年間の期間と返済による元本圧縮を織り込んで市場（金融機関の間での資金やり取り）から資金を調達して、それに利鞘を乗せて個人に融資を行います。仮に１０年の途中で繰上げ返済を受けた場合にその資金を再運用しなくてはいけませんので、従来運用金利（質問者に対する貸付金利）と新規運用の際の運用金利に差が生じる場合には、その差額は日割計算にて返済する際に違約金として徴求します、という考え方です。

以下あくまでもイメージとしてですが、
仮に、借入時の市場金利が１０年で２％（=表記のＡ）の資金１００をマーケットから引っ張ってきて、利鞘１％を乗せて質問者に３％で運用（融資）するとして、２年経過時点で、残高９５を一括返済された場合、銀行が返済を受けた９５の資金を再運用するのに、１．７５％（表記のＢ）でしか運用ができなければ違約金は、

（２％－１．７５％）×９５（元本）×残存８年＝１．９の違約金が発生する

再運用金利が２％以上になる場合には、違約金は発生しない、という考え方になります。
（一般的には金利低下局面で違約金発生、金利上昇局面では他への運用で吸収可能、ということになります。）

お礼

ていねいなご回答ありがとうございました。
お礼が遅れてしまい誠に申し訳ありませんでした。
とても参考になりました。助かりました。