定期解約の違約金を払ってまで住宅ローンの繰越返済をするべきですか？

質問

先月より住宅ローンを開始しております。【2年固定（利率1.4％）：約2,000万円】

無計画な話でお恥ずかしいのですが、昨年、新生銀行の口座に500万円の定期預金（利率1.1％：ただし原則、5年は解約不可。中途解約の場合は現時点で9％程度の違約金が発生）
を預金してしまい、この預金の取り扱いを思案しております。
(1)50万円弱の違約金を払っても、繰上げ返済した方が結果的に得なのか？
(2)あと4年（銀行の判断でさらに+５年延長される可能性もあります。。。）の満期まで待ってから、繰上げ返済に回した方が得なのか？

アドバイスを頂ければ幸いです。
宜しくお願いします。

回答No.4

noname#19624 · ベストアンサー

注意していただきたいのは、市場金利が上がるほど再構築費用が高くなる点です。
勿論、期間も長い方が再構築費用が高くなります。

ですから、５年後に大幅な市場金利の上昇に見舞われれば、１０年に延長されるので、再構築費用が高くなる可能性があるのです。

つまり、市場金利が上がると思うのならば再構築費用を支払ってでも解約して、住宅ローンを支払った方が有利になります。
基本的に市場金利が上がれば住宅ローン金利は２年後には確実に上がる他、インフレが激しくなれば１．１％の金利を貰っても実質的に預金が目減りするので踏んだり蹴ったり状態です。

ですから、まずは「市場金利」と「預金の残存年数」による、違約金のシミュレーションを新生銀行にして貰ってから判断しても良いのでは？
例えば、市場金利が５年後に３％に上昇した時の再構築費用（違約金）がどれぐらいかです。

私だったら、再構築費用を支払ってでも住宅ローンを返済して、債務を圧縮します。
何故ならば、預金金利はフェアな金利から銀行が利鞘を抜いていますし、貸出金利はフェアな金利に銀行の利鞘をプラスされていますから、預金と住宅ローンを同時にするのは銀行はボロ儲けだけど、預金者は非常に高いコスト負担になっている事実に気が付いていないからです。

「借金をする事は何時の時代でも悪い事だ」と言う認識が無いと長期的には必ず損をすると思います。

ただ、市場金利が下がれば定期預金は５年で終了しますから、最終的な判断は自己責任でお願いします。

お礼

アドバイス有難うございます。
市場金利が上がるほど再構築費用が高くなるとは知りませんでした。参考になりました。
もう少し考えてみます。

回答No.6

t_____ouch

＃５です。

>利息は3,378,475万円。
>利息は4,504,634万円。

それぞれ、「万円」ではなく「円」の間違いです。
失礼しました。

お礼

参考URLまで有難うございました。
もう少し、考えてみます。

回答No.5

t_____ouch

私なら違約金払って定期預金を解約して、住宅ローンを繰り上げ返済しますね。

ためしに参考URLのサイトで計算してみましたが、借り入れ１５００万円、返済３０年、金利１．４％とすると、利息は3,378,475万円。
借り入れ２０００万円、返済３０年、金利１．４％とすると、利息は4,504,634万円。
今５００万円を繰り上げ返済するか否かで差は約１１０万円。
ゼロ金利解除でさらに金利が上がると思われるので、さらに差が開くでしょう。

※おおざっぱに計算したので、正確な計算はご自身で行ってください。
　上記の数字はあくまで参考までに。

参考URL：

http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.jsp

回答No.3

predater

乱暴な計算をすると５年間の平均金利が2.8％程度まで行くかがポイントのような気がします。
今の状況で１．４％の固定終了後何％になるか確認してはどうでしょうか？

一時的損失
1.1％の５年間の利子　500*(1.011)^5-500=28
違約金　500*0.09=45
一方金利は
２．８％の５年間の金利　500*(1.028)^5-500=74

違約金はでかいですが金利もでかいのでなんとも言えません。

お礼

計算式など参考になりました。
もう少し考えてみます。

回答No.2

hirottch

●私だったら、現状では「もう少し、様子見」と、いきます。

迷わず、（２）、です。

「ペナルティー」を、支払ってまで、「繰上げ返済」なさることは、ないです。

お礼

アドバイス有難うございます。
そうなんですよね。
１年前に預けた預金に違約金を何十万も払うのは何とも複雑な気分なんですよね。
景気が良くなり、金利も上がりそうですが。。。

回答No.1

kekerokun

所得税の住宅ローン控除のメリットや違約金を考えると、（２）満期待ちのほうがよさそうに思います。
　（控除のメリットは人によって大小ありますけど）
　２年後の金利がどのくらい上がるかによって状況は変わると思いますが、少なくともあと２年はそのままで、
その時の金利みてから判断してもよいのではないでしょうか？

お礼

迅速に回答いただき有難うございます。
景気回復→金利上昇→預金の５年延長→大幅な損金の発生
と最悪のシナリオも想定されますが、現時点で違約金を払う決心がなかなか着かないです。
それほど景気が急激に良くなるとも限りませんし。。。
もう少し考えてみます。