住宅ローン、あえて頭金を入れずに返済開始直後にその頭金を繰上返済した方がお得って本当？

質問

住宅ローンの計算についてわからなくなっております。。。

【一つ目の質問】
「あえて頭金を入れずに、返済開始直後にその頭金を繰上返済する」という方法は、確かにお得なんでしょうか？　独立系FPさんに聞くとそんなことはないと言われますしいったいどうなっているのか・・・

エクセルテンプレートの「ローン計画書」で計算させたところ、確かに利息の総支払い額はお得なように見えるのですが、自分のエクセルファイルの使い方が間違っているかもしれず、自信が持てません。
よく見ると10年固定が終わってからの月々返済額が一万円くらい上がっていているような・・・。この方法とは、強引に返済期間を縮めて借り入れ期間を短くすることで金利を減らすやり方？？　それともエクセルの設定間違い？・・・
以下に、エクセルテンプレの「ローン計画表」に入力した情報を記載します。

●タイプ１：借り入れ額2400万で頭金200万のケース
１．借り入れ額：２４００万
２．返済期間は３５年
３．ボーナス返済は無し
４．繰上返済は毎月２万と設定（繰上手数料は無料）
５．10年固定選択型で10年の金利は2.85%で入力（保証料・三大疾病込）
６．11年目以降の金利を4.4%と仮定して借り換えボタンにて入力

●タイプ２：借り入れ額2600万で借り入れ直後に繰上返済200万するケース
１．借り入れ額：２６００万
２．タイプ１と同
３．タイプ１と同
４．タイプ１と同
　　ただし、初月の繰上返済額のみ２万円に２００万加算した２０２万円
５．タイプ１と同
６．タイプ１と同

これで計算させたとき、
・11年目以降の月返済額
タイプ１：106.587円
タイプ２：115.469円

・返済完了回数
タイプ１：３００回目で完了
タイプ２：２７０回目で完了

と出ているんですが、果たしてこれは合っているのか・・・・・

【二つ目の質問】
10年固定の場合、固定が終わった時の借金総額はエクセルのテンプレートの「残高（予定）」列の数値で間違っていないでしょうか？

エクセルテンプレート「ローン計画表」の、「ローン返済表」タブ画面の、「残高（予定）」という列にある数字がその月の「金利を含んだ借り入れ残金総額（元金と金利をあわせた総額）」で間違っていないでしょうか？

10年固定選択型を選ぶのですが、固定期間終了直後の月々の返済額がどの程度の金利まで耐えうるとか、縮まった返済終了期間など、色々と調べたいので、固定期間終了直後の借金総額を知りたいです。

以上、文章がつたなくうまく説明できているか不安ですが、不明点はご質問ください。
長々と申し訳ありませんが何卒宜しくお願い致します。

回答No.2

kuku82

#1です。

＞＞では、ここでタイプ１との差額分は、何処行っちゃうんでしょうネェ？？？
＞ここの意味がわかりません。済みません。
説明不足ですみません。
7000円の差額を、後の繰上げのために貯金していくのか、
生活費として使い切ってしまうのか？
という意味です。

繰上げのために残していくとしますと・・
何処かのタイミングでタイプ１にも繰り上げというオプションが入ります。
（あくまで、タイプ２の支払いがギリギリジャストで続けられるという条件です）
従いまして、どのタイミングでするか？によって、得になったり、損になったりします。

また、将来（11年目）以降の利率上昇ために貯金しておいて、その時少しでもキャッシュが回るように準備しておくのも手かもしれません。
（利率上がらなかったら即繰り上げという前提で。）

最終的に、「差が無い」というのは「月返済額基準」で考えた場合です。
もし、質問者さんがローン利率より良い運用ができるなら、
あえて頭も借りて、キャッシュを手元に持つのもアリかも知れません。

頑張って是非質問者さんの納得のいく答えをだしてくださいね^^

お礼

遅れて申し訳ありません。
再度、意義ある情報を戴きまして感謝感謝です。
おっしゃることの意味が理解できました。

>また、将来（11年目）以降の利率上昇ために貯金しておいて、その時少しでもキャッシュが回るように準備しておくのも手かもしれません。
>（利率上がらなかったら即繰り上げという前提で。）

なるほど、この考え方も持っていないとなりませんですね！
借りて終わりではなく、金利の動向を随時チェックしていかねばならないと再確認できました。

>最終的に、「差が無い」というのは「月返済額基準」で考えた場合です。

やはりそういう意味だったのですね。おっしゃる意味、よくわかりました。

>もし、質問者さんがローン利率より良い運用ができるなら、
>あえて頭も借りて、キャッシュを手元に持つのもアリかも知れません。

確かに。
国外預金、FX、オフショア等、知識を持っていればやりたいものです。
持っていればですが笑

ありがとうございました。

回答No.1

kuku82

とりあえず。。。

ちょっと、複雑で計算してません。
後で気が向いたら計算します(許)

ところで、質問者さん・・・
●タイプ１：借り入れ額2400万で頭金200万のケース
●タイプ２：借り入れ額2600万で借り入れ直後に繰上返済200万するケース
で、何を基準に計算されましたでしょうか？
といいますのも、期間が同じなら、スタート時の月返済額が、確実にタイプ２のほうが高いでしょう。
っで、繰上げは期間短縮に回すから、月返済額はほぼ変わらず。
では、ここでタイプ１との差額分は、何処行っちゃうんでしょうネェ？？？
タイプ２の月返済額でも払い続けることができるなら・・・
つまり、タイプ1のスタート時点の月返済額をタイプ２に合わせ同じ額とすると、
返済期間は３１年くらいになりません？
つまり、これが一番安くすみそうな気がするんですが。。。

間違ってたらごめんなさい。

お礼

ありがとうございます！

>●タイプ１：借り入れ額2400万で頭金200万のケース
>●タイプ２：借り入れ額2600万で借り入れ直後に繰上返済200万するケース
>で、何を基準に計算されましたでしょうか？

頭金部分を普通に頭金にするか、返済初月に繰上返済するか以外は基準をどちらのタイプも同じにしていますので「何を基準に計算したか？」というのはちょっとわからないです。済みません・・・。

>といいますのも、期間が同じなら、スタート時の月返済額が、確実にタイプ２のほうが高いでしょう。

はい、勿論そうですね。エクセルテンプレでは、月返済額はタイプ１（2400万）の方が90,367円で、タイプ２（2600万）の方が97,897円と出ています。

>っで、繰上げは期間短縮に回すから、月返済額はほぼ変わらず。

ええ、月返済額は7000円程度の差ですね。

>では、ここでタイプ１との差額分は、何処行っちゃうんでしょうネェ？？？

ここの意味がわかりません。済みません。

>タイプ２の月返済額でも払い続けることができるなら・・・

当初10年固定期間中は7000円高くともタイプ２の月返済額は問題なく返済できます。
が、固定期間が終わった11年目の金利が高くなり過ぎるともしかしたら危険になるかも知れません。
特にタイプ２のほうがタイプ１よりも月返済額が高くなるようにエクセルで出ているので（計算が合っているならですが・・・）。
マンション管理費もありますので、キツキツに月に返済できる額は13.5万程度です。でもこれはかなりキツめなのでこれより１・２万はあけておきたいとは思っておりますが。

>つまり、タイプ1のスタート時点の月返済額をタイプ２に合わせ同じ額とすると、
>返済期間は３１年くらいになりません？
>つまり、これが一番安くすみそうな気がするんですが。。。

なるほど！
普通に頭金で入れて2400万で借りるけれども、タイプ２と同じ程度の月額になるように35年という期間の方を短縮すれば、どちらであろうが差はない、つまり、タイプ２のような頭金の裏技は裏技でも何でもない、ということを言われていると理解しました。FPの方もこういう意味で「差がない」と言っていたのかな・・・。
とにかくこれに関してはエクセル君に計算させてみないといけないな・・・

ありがとうございます。