住宅ローンの繰り上げ返済

質問

いつもこちらでお世話になっております。
只今新築を予定しているのですが全くの初心者で、低次元な質問になるかもしれませんがよろしくお願いいたします。
新築をするにあたって、住宅ローンのどういったタイプがいいか検討中です。
その中で、ひとつ住宅メーカーの方に提案されているのが借入額3000万円、東京UFJ35年固定金利3.25％、ボーナスゼロで月々1119,681円というプランです。(金利上昇に伴い変動は先が見えないので固定の方が良いのではないかということです)
主人が２０年余りで退職になる予定なので、退職後に返済はきついので仮に２０年後に繰り上げ返済をするとします。
単純に計算すると、総額1119,681×12か月×35年＝50,266,020
２０年後の返済額は1119,681×12か月×20年＝28,723,440
とすると、借入残高は金利込みで21,542,580となります。
こんな単純な計算でいいのかは分かりませんので、間違っていたらご指摘ください。
もしこの計算が正しいと仮定したら、この残りの21,542,580円の中に元金はどれくらい含まれるのでしょうか？
繰り上げ返済をするとすれば、どのくらいの金額になるのでしょうか？
また、他にも賢い住宅ローンの返済方法などあれば教えてください。
よろしくお願いいたします。

回答No.2

gutoku2 · ベストアンサー

>ボーナスゼロで月々1119,681円というプランです。

（多分、119,681円とすると辻褄が合いますので、そのように理解します）

ご記載の内容は元利均等返済だと思われます。
元利均等返済の場合、最初は利息の方が元本の返済額よりも高額ですが
月を経過するごとに、利息額が減り元本の返済額が増えます。
　※因みに今回ご記載の条件ですと、
　　　初月　　　利息　81,250円　元本38,431円　合計119,681円
　　　　よって、借入残高は　29,961,569円です。
　　　240回目　 利息 46,328円 元本73,353円　合計119,681円
　　　　　　借入残高は、17,302,374円です。

>この残りの21,542,580円の中に元金はどれくらい含まれるのでしょうか？

17,302,374円となります。

>繰り上げ返済をするとすれば、どのくらいの金額になるのでしょうか？

一括して返済をするのであれば17,302,374円となります。
（別途、繰上げ返済手数料が必要な場合がありますので契約書でご確認
　ください）

>他にも賢い住宅ローンの返済方法などあれば教えてください。

＜案１＞
20年後に退職金等で17百万円程度の返済資力があるのであれば、ご記載の返済
方法で問題ないと思われます。
＜案２＞
最初から20年で返済する事が目的であれば20年固定で返済する方法もあります。
月々の返済額は増加しますが、20年後の一括返済の必要がなくなります。
（期間が短いですので、利息額が低くなります）
　因みに、3000万円借入で、20年元利金等返済（金利を仮に3.25%として）で
　あれば毎月170,159円の返済となります。
　17万円が月次返済可能額であればこちらも選択肢に入れてください。

＜仮定＞
20年返済と35年返済が同じ固定利率で、
　○35年返済で20年目に一括返済する場合
　○20年返済をする場合
　　　この場合、返済総額は491万円程度、20年返済の方が少なくなります。
　　　※仮に20年が4.5%、35年3.25%で20年後に一括返済で仮定すると
　　　　20年4.5%ならば総返済額（利息額）≒35年返済(3.25%）となります。
　　　　→期間が短い事が如何に利息に影響するかがわかります

毎月の返済可能限度額、20年後の資金計画を勘案してより良い方法を見つけて
ください。

お礼

ご回答ありがとうございます。
凄いですね...どうしたらそんな細かい数字が出せるのですか？
尊敬します。
大変参考になりますので、ゆっくりと考えていきたいと思います。

回答No.3

86tarou

月々の支払額は1119,681円ではなく、119,681円ですよね？

その条件だと20年後の借入元金は約1,700万円になります。最初は金利の支払いの方が多いですが、元金が減っていくことにより返済額に占める金利分が減っていき、段々元金の減りが加速していきます。
20年後に繰上返済するとのことですが、ある程度貯まった時毎にすることをお勧めします。早めにするのと10年後にするのとでは天と地との差があります。繰上返済は元金がそのまま減るので金利負担が大幅に軽減されますから。特に長い期間のローンを組まれると、かなりの期間短縮されます。早めに繰上返済すれば、支払い総額でその金額の倍以上減ることも少なくありません（条件によります）。繰上返済手数料が無料なら毎月繰り上げても良いですね。そういう銀行もありますので、“自分で”色々調べて検討してみてください。尚、金利を比較する時は最初に掛かる手数料や保証料、団信も計算に入れて比較してください。要は総返済額で比較するということです。
返済方法ですが、私なら全期間固定金利にします。○年間期間固定や変動でも良いですが、固定金利で計算した返済額を毎月確保するように努力すれば失敗は少ないです。後は75才返済終了で借りられるかどうかです。年収が分からないので何とも言えませんが、上記の条件なら550万円は欲しいところです。ちなみに定年までの20年返済なら800万円です。おそらく70才返済終了が限度のような気がするので、それですと625万円が無理なく払える額だと思います。これは年収の25％を支払額として計算してるのでローンの限度額ではなく、借りられる額（30％位でしょうか）としてはもうすこしハードルは低くなります。ただし、繰上返済が必須なら無理はしないことをお勧めします。

参考URL：

http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

お礼

回答ありがとうございます。
NO２の方のご返事にも書かせてもらいましたが、皆さん知識が豊富で驚きました。
大変勉強になります。

回答No.1

Reffy

「繰り上げ返済　シミュレーション」などといれて検索すると色々な計算表が出てきます。20年で完済を計画されているなら、できるだけがんばって頭金を入れ、借入額を減らすほうがお得かと思います。
返済は最初に利息分からくるので、30年後に一括繰り上げではなく、毎年少しずつでも3年なり5年なりごとにでも繰り上げていくほうがよいと、私もアドバイスをうけました。
もしステップ返済を使われるなら、5年後に返済額がバンと上がるので、そこまでを目指して貯蓄に励み、そこで100万でも200万でも返済を入れると、月額に大きな変化がなくて助かります。あとは、長期借り入れにしているとその分、必須の団信保険の保険料もかかるので、二度目以降は金額ではなく期間短縮を考えるほうがよいらしいです。

参考URL：

http://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuriage.html

お礼

早々のご回答ありがとうございます。
大変参考になります。そうですね少しでも貯蓄して早めに繰り上げるという方法も大事ですね。
こちらには金利がかからないのですから...
早速URL参考にさせていただきます。