賃貸借契約書の疑問点

質問

私は愛知県内で引越しを考えている者です。
本日、「賃貸借契約書」というものが不動産屋から届きました。

契約書は不動産屋ではなく、物件の管理会社が作成したものなのですが、
契約書の内容が法的に正しいものなのか…詳しい方、どうか教えて下さい。

＝保証金について＝
２．保証金の償却費は原因の如何に拘らず賃借人に返還されないものである。

＝賃借人の負担すべき費用＝
５．入居期間中お呼び契約終了時の次の住宅修繕及び修復費用
　　（契約終了の原因の如何不問）
　　畳・床・障子・襖・建具・ガラス…、室内清掃、その他

＝原状回復の義務＝
３．原状回復工事は賃貸人の指定する者のみが行うものとし、
　　それに要した費用は全て賃借人の負担とする。

上記のとおり、かなり細かいところまで、賃借人が全て負担するように
と書かれてます。
負担する費用の項目の室内清掃の後の“その他”というのが…
曖昧で契約終了後に何を請求されるのか恐ろしい{{ (>_<) }}

でも、この「賃貸借契約書」を読むまで、
物件自体を気にっていたので、
手付け金は払ってしまいました。

入居するには、他にも念書として、「退去時の修理費の負担は、
入居後１年経過した場合、100％負担することも承諾いたします。」
という署名がないと入居できないとか…(;´д｀)トホホ

これって、本当に普通なんですか？

回答No.4

mu128 · ベストアンサー

結構、見かける規定です。
保証金については、償却費というのがあらかじめ決まっているのですよね？　敷引きと同じようなものですから、それは問題ありません。
賃借人の負担すべき費用については、確かに曖昧と言えます。また、必ずかかる費用なのか、ということも気になります。ガラスなどは割れていない限りは交換する必要もないでしょう。何が必ずかかる費用なのか？を区別してもらい、その金額も具体的に決めておいてもらうことが良いかと思います。おそらく、畳・襖・室内清掃は必ず差し引かれる費用かと思いますが、差し引かれるとわかっていても、思っていた金額よりもすごく高かったということになることも考えられます。
原状回復工事については、確かに負担は賃借人だが工事業者は貸主の指定する者となっていることが普通です。これは、借主側の工事業者でやって、もし不十分だった場合に問題があるからやむを得ないかと思います。金額は高いかもしれませんが。
入居後１年経過した場合はほとんど１００％借主負担、という内容も何となくわかります。ただ、新築や新品ならともかく、中古の物でしたら、１年後に壊れるかどうかは運です。かなり不利な規定です。

全体的にはよくある規定ですが、「退去時の修繕費用の中の原因の如何問わず」とか「１年経過したものは借主負担」というところは行き過ぎた規定であり無効になるものと判断できます。

これに署名しないと契約できないのですか・・・。
何に対して１００％負担するのか、という詳しい項目はわかりませんが、新品や新築でないのなら、「最初の１回は貸主負担」とか「金額が高額な場合は貸主負担」にするとかの要求をされてはいかがでしょうか？　それでないと、前の入居者の使い方の積み重ねによって、偶然にも運悪く、質問者さんが入居してから１年以降に修理が必要になることもあるかもしれません。例えば、エアコンの修理代もその項目に入っているかもしれません。そう考えると、貸主のつけた設備なのに、１年しか住んでいない状態で壊れたからと言って、高額な修理費用を借主が負担してくれることになったら、貸主は自分の義務を放棄し、さらにそれを借主に転嫁させていることになります。
ＮＯ２の方も言われているように、小修繕の範囲であれば借主負担とする特約はすることはできます。しかし、小修繕というのは「小」であって、あまり高額なものは含まれません。なので、小修繕として妥当なもの（例えば、水道のパッキン交換代など）に限定し、金額も１万円以内のものを借主負担にすることを要求し、それを拒否されたら契約をしない方が良いかと思います。手付金は返金されます。

結構、強気な規定が多いですね。新築か人気物件なのでしょうか？
ただ、いくらそのような規定が無効だからと言って、そのまま契約し１年後、修理が必要になった時になって、「この規定は無効だ」と主張することは好ましくありません。トラブルを未然に防ぐためにも、あらかじめ交渉して納得して契約することが必要です。

お礼

かなり具体的なアドバイスを頂き、
とても参考になりました。

築13年になる物件ですし、室内を観た時は修繕前だったので、
修繕後の入居前の室内環境も確認しないと、
運悪く高額負担になる可能性もあるということですね。

工業地帯で煙突の目の前なので、
人気がある地域ではありませんし、
同じ建物内に空き部屋が他にもあります。
立地のせいなのかとてもお値打ちで
契約書を見るまでは喜んでおりました。

トラブルを防ぐためにも、勇気を出して交渉してみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.3

soppudasi

住んでいれば自然に古くなるものについては、大家が負担するのが一般的です。　家賃に含まれてると考えます。

ですから誰が住んでも、絶対に汚れるものについては修繕費は払う必要はありません。　契約書に書いてあっても、その部分は無効です。

わからないで払えば儲けもんですから書いているのでしょう。

ここの掲示板では同じような相談が毎日ありますよ！！

借地借家法では一方的に貸主に有利になるような規定は設けてませんから契約をしてても大家の言い分は通りません。

お礼

毎日あるんですか(￣□￣;)ギョッ

借り手としては、借り物という気持ちから弱気になってしまうもの
なので、この契約書の内容だと、退去時には室内全部新品に交換する
義務があるように感じてしまったのです。

とても参考になり、安心できました。
ありがとうございました。

回答No.2

sapporo30

普通とまでは言いませんが、よくあるですねー。

契約書の内容は、法的に正しいかという答えとしては、
契約自由の原則といって、公序良俗に反しない限り
契約書は自由ですから、法的にはおかしくありません。

よくあるかというと、
> ＝保証金について＝
保証金に償却がある場合は、普通です。
この保証金、償却　とかは、地域の習慣です。
東京だと　敷金、礼金
関西だと　敷金　敷引き　となります。
礼金も敷引もかえって来ません。

＝賃借人の負担すべき費用＝
入居期間中の修繕については、小修繕は、借主、大修繕は貸主
が普通ですね。
障子の張替え、電球の交換は、借りたほう
エアコンが壊れたとか、ガスがまがこわれたとかは、貸主
当然ながら　壊したら壊したものは　借主です。

契約終了時は、ハウスクリーニング　は借主という特約も
よくあります。というかない物件がほとんどありません。

＝原状回復の義務＝
> 原状回復工事は賃貸人の指定する者のみが行うものとし、
これは、普通ですね。
契約に書いていないことがあっても、普通は大家（管理会社）
で手配しますから

> それに要した費用は全て賃借人の負担とする。
この文面は問題はないです。
ただ、注意が必要です。
問題ないというのは、現状修復義務というのは、新品にする
ことではないというのが、今の当然の考え方だからです。
現状修復しなければならないのは、経年変化後、自然消耗後の
状態までとガイドラインに書いてありますので、
相手が新品の代金を請求したとしても、それは過剰請求といえます。
注意が必要というのは、相手が思っている現状回復は
貸したときの状態と思っていることです。

その他の部分は、あまり気にしなくていいです。
過剰な請求をしてきたら、払いません。
払えというのであれば、裁判でもどうぞ　と言えばいいだけです。
裁判をした場合、破壊していなければ、払う必要がない
ということになりますから・・・

念書の【退去時の修理費の負担は、入居後１年経過した場合、
100％負担することも承諾いたします。」
これはあまり要求されないですねー。

ただ、これも同じで、修理が必要なのは、あなたが壊したところだけ
自然に劣化した分の修理は必要がないので、知りませんと言えば
いいだけです。相手は、なんか言うでしょうけどね。

退去時に　あまりにも不当な請求だと思えば、払わない。
裁判でもなんでもして下さいといえばいいのです。

お礼

契約書にサインしても、
不当な請求なら払わなければいいんですね。

安心して契約ができそうです。
貴重なアドバイスありがとうございました♪

回答No.1

guguku

こんばんは。以前不動産屋につとめていたものです。
こんなきつい契約書を見たことはありません。
法的にも正しくはありません。
もし訴えればきっと大家が負けるとは思うのですが・・・。
ただ、このような管理会社が入っているような物件だと何かあった時に何言ってくるか分からないので怖いですよね。
契約前なので修正を求めてできないようならキャンセルした方がいいと思うのですが。
手付けは全額返金。ただこんな悪徳なので、何かと言ってくるかもしれません。でも法的には契約していないので、手付けは全額かえってきます。
参考になれば幸いです。

お礼

とっても参考になりました。
手付け金は戻ってくるものなんですね！
賃貸契約解除をするのが初めてなので何にも知らないんです。
ありがとうございます。